Bau­recht: Darfst Du Dein Grund­stück be­bau­en?

Um ein Grundstück bebauen zu können, sprich, ein Vorhaben darauf zu realisieren, solltest Du wissen, ob Du überhaupt über ein Baurecht verfügst und ob Du später auch eine Baugenehmigung bekommen wirst. Nicht selten kommt es zu Rechtsstreitigkeiten bezüglich dieses Baurechts.

1. Was besagt das Baurecht? 

2. Was sind Grundlagen des Baurechts? 

3. Wie sind die gesetzlichen Regelungen zum Baurecht? 

• Das Baurecht regelt, ob und für welche Nutzung ein erworbenes Grundstück bebaut werden darf. Dies ist abhängig von Bestimmungen im Grundbuch des Grundstücks, von seiner Lage und der zuständigen Gemeinde.
• Um das Grundstück zu bebauen, sollte es entweder innerhalb des Bebauungsplans der Gemeinde liegen oder „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“ liegen.
• Bei einem Bauvorhaben muss zusätzlich der Nachbarschutz beachtet werden. Dieser besagt, dass angrenzende Grundstücke nicht durch das Bauvorhaben beeinträchtigt werden dürfen.

Es kommt oft vor, dass Gemeinden einem Grundstückseigner das Recht zu bauen streitig machen und dabei falsch liegen, weil sie selbst die baurechtlichen Bestimmungen nicht richtig kennen oder übergehen. Deshalb ist es wichtig zu wissen, unter welchen Bedingungen ein Vorhaben zulässig ist. Besonders vor dem Kauf eines Grundstückes ist dies von Bedeutung, um den Kauf eines nicht bebaubaren Grundstücks zu vermeiden. Ein Blick ins Grundbuch kann hier Aufschluss geben.

Die Bebaubarkeit eines Grundstückes festzustellen, erfordert vor Abschluss des Grundstückkaufvertrages in der Regel eine planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung. Wenn Du nicht beurteilen kannst, ob Dein Grundstück bebaubar ist, solltest Du dies unbedingt mit einem Architekten oder den zuständigen Ämtern (Gemeinde, Bauamt, untere Wasserbehörde etc.) klären.

Ob Sie auf Ihrem Grundstück ein Baurecht haben und was Sie schließlich bauen dürfen, hängt von vielen Kriterien ab. Sie sollten prüfen, ob für Ihr Grundstück eine der drei folgenden Grundlagen existiert:

Gibt es bei Deiner Gemeinde oder Kommune einen Bebauungsplan, und ist Dein Grundstück von diesem betroffen? Zu Auskünften darüber ist die Gemeinde verpflichtet. Der Bebauungsplan erläutert Dir oder Deinem Architekten, ob und was Du bauen darfst. Ein Grundstück innerhalb eines Bebauungsplanes ist in der Regel zu bebauen, wenn die Erschließung gesichert ist und Dein Vorhaben den Maßgaben des B-Planes nicht entgegensteht. Du hast hier fast immer ein Baurecht.

Ist kein Bebauungsplan aufgestellt, sollten Du feststellen, ob Dein Grundstück innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ (BVerwGE 31, 22/26 f) liegt. Denn daraus leitet sich für Dich automatisch ein Baurecht ab, wenn die Erschließung gesichert ist. Was Du dann dort bauen darfst, hängt von folgenden Faktoren ab:

• Eigenart der näheren Umgebung

• Beschaffenheit des Baugebiets

• Bauordnung Ihres Bundeslandes

• Gemeindesatzung

Eventuell stehen die Siedlung oder der Bestand auf Deinem Grundstück unter Denkmalschutz. Dann fließt auch die Denkmalschutzsatzung in Dein Baurecht ein und beschränkt Dich gegebenenfalls in Deinem Projekt.

Die Frage, ob es sich um einen Ortsteil handelt oder nicht, kann strittig sein und kann sogar vor Gericht entschieden werden. Erkundige Dich im Zweifel bei Deiner Gemeinde nach den Ortsgrenzen und ob die Gemeinde das Umfeld Deines Grundstückes als im Zusammenhang bebauten Ortsteil versteht.

Wenn sich Dein Grundstück in solch einem schwer einzuschätzenden Bereich befindet, solltest Du untersuchen, ob es sich um einen Ortsteil handelt. Erstes Kriterium dabei ist der erkennbare Zusammenhang einer Siedlung. Um einen Ortsteil darzustellen, muss die Siedlung zudem eine gewisse Wichtigkeit vorweisen, beispielsweise durch das Vorhandensein einer der folgenden Einrichtungen oder Aspekte:

• ein Kleingewerbe (Versicherungsbüro, Lebensmittelgeschäft, Arztpraxis etc.)
• eine Kirche oder andere kulturelle Einrichtungen
• eine neu asphaltierte Zufahrtsstraße
• allgemeine Bedeutung der Siedlung für den Ort

Ist Deine Siedlung nicht als Ortsteil auszulegen, so hast Du auch wenig Aussicht darauf, Dein Recht, ein neues Haus zu bauen, vor Gericht zu erstreiten.

Trifft keiner der vorigen Punkte auf Dein Grundstück zu, befindest Du dich im Außenbereich einer Gemeinde und außerhalb eines Bebauungsplanes. Damit hast Du nur in Ausnahmefällen ein Baurecht.

In diesen Fällen ist die Rede von begünstigten Vorhaben. Du erbst beispielsweise ein Grundstück im Außenbereich, auf dem bereits ein abrissfälliges Haus steht. Dann kannst Du ein neues, gleichgroßes Gebäude für dieselbe Nutzung an derselben Stelle errichten. Voraussetzung ist, die Genehmigungsbehörde erkennt den Zustand des Gebäudes als abrissfällig an. Notfalls musst Du einen Gutachter hinzuziehen, der diesen Zustand zweifelsfrei bestätigt.

Ist das Gebäude nicht abrissfällig, kannst Du es sanieren und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen lassen. Anbauten oder weitere Gebäude sind dann jedoch unzulässig. Ist dieses Grundstück unbebaut, kannst Du kein Haus darauf errichten. Da hast Du als Wohnhausbauer keine Möglichkeit, denn im Außenbereich dürfen nur sogenannte privilegierte Vorhaben realisiert werden. Zu diesen zählen beispielsweise Bauvorhaben zur Nutzung für:

• Landwirtschaft

• Energieerzeugung (Atom- und Kohlekraftwerke)

• Industriegebäude

• Militäranlagen

Geregelt wird das Baurecht in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen, hauptsächlich aber im Baugesetzbuch (BauGB). Dabei wird in Deutschland zwischen privatem und öffentlichem Baurecht unterschieden. Das private Baurecht umfasst dabei zivilrechtliche Grundlagen, die sich mit Grundeigentum, Nachbarschaftsrecht und Ähnlichem befassen. Im öffentlichen Baurecht geht es um die Teile des öffentlichen Rechts, die sich mit Bauvorhaben befassen. Dies ist Teil des Verwaltungsrechts. Das öffentliche Baurecht wird unterteilt in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht.

Das Baurecht ist so alt wie der Städtebau. Ein städtebauliches schriftliches Regelwerk wurde in Deutschland jedoch erst im 19. Jahrhundert verfasst und galt vorerst auf Landesebene. Erst 1986 wurde ein für die Bundesrepublik einheitliches Regelwerk verabschiedet, das sich mit Bebauungsplänen, der Bauordnung und den mit dem Bau einhergehenden Vorschriften befasst. Im Baugesetzbuch, das auch das Städtebauförderungsgesetz enthält, werden neben Bebauungsplänen folgende Punkte bereits behandelt:

• Anforderungen an geplante Gebäude: Sie müssen verschiedenen Vorschriften genügen und Sicherheitsstandards entsprechen.

• Bedarf einer Baugenehmigung: Bauten ab einer bestimmten Größe dürfen ohne eine solche Genehmigung nicht errichtet werden. Dadurch wird die verfassungsmäßig festgelegte Baufreiheit eingeschränkt.

Ein wichtiger Aspekt im Baurecht ist der Nachbarschutz, der durch das Nachbarrecht garantiert wird. Dieses findet sich im öffentlichen Baurecht wieder. Wird eine Baugenehmigung von der zuständigen Behörde erteilt, kann sich dadurch ein Nachbar in seinen Rechten beschnitten sehen, beispielweise durch Emissionen. Dann kann der Grundstückseigentümer auf eine Aufhebung der Baugenehmigung klagen. Hierfür muss der betroffene Nachbar jedoch gleichzeitig Eigentümer des beeinträchtigen Grundstücks sein. Ist er nur Mieter oder Pächter, besteht keine Möglichkeit, den Klageweg gegen die Baugenehmigung zu gehen.

Auch bei nicht genehmigungspflichtigen Bauten kann es zu Streitigkeiten mit den Nachbarn kommen. Dasselbe gilt bei Bauvorhaben, die vormals bewilligt wurden, deren Baugenehmigung aber abgelaufen ist, bevor mit dem Bau begonnen wurde. Um ein Bauvorhaben nicht unnötig in die Länge zu ziehen und durch eine Klage über längere Dauer zu behindern, gelten für Nachbarn strenge Fristen, die bei einer angestrebten Klage eingehalten werden müssen.