Bei Immobilienverkäufen dient das Notaranderkonto der sicheren Zahlungsabwicklung. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Vorteile das Notaranderkonto bietet, ob es wirklich notwendig ist und welche Kosten Sie bei der Verwendung erwarten.
- Anderkonten werden häufig von Rechtsanwälten, Notaren und Insolvenzverwaltern verwendet. Dabei wird das Konto zwar auf den Namen des Kontoverwalters geführt, jedoch darf dieser das Guthaben aber nicht für sich selbst nutzen.
- Bei Anderkonten lassen sich zwei Kontoführungsvarianten unterscheiden. Das verdeckte Treuhandkonto gibt keinen unmittelbaren Aufschluss über das bestehende Treuhandverhältnis. Das offene Treuhandkonto, wozu das Notaranderkonto gehört, gibt Auskunft über das Treuhandverhältnis.
Ein Notaranderkonto ist ein treuhänderisch verwaltetes Girokonto. Der Verwalter des Kontos führt es in eigenem Namen (auf den Namen des Verwalters) für eine andere Person oder Personengemeinschaft. Beim Immobilienkauf führt der Notar das Notaranderkonto für den Käufer und der Verkäufer der Immobilie.
Die häufig nur als Anderkonten bezeichneten Konten werden in der Regel von Rechtsanwälten, Notaren und Insolvenzverwaltern geführt. Sie dürfen nicht den Zwecken des Inhabers dienen. Das bedeutet, dass der Kontoverwalter das Konto zwar auf seinen Namen führt, das Guthaben aber nicht für sich selbst nutzen kann. Das hinterlegte Guthaben kann unter keinen Umständen dem Vermögen des Inhabers zugerechnet werden.
Bei Immobilienkäufen dient das Notaranderkonto dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers. Denn erst nach korrekter Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstückes überweist der Notar das Geld an den Verkäufer. Der Verkäufer muss bei Kaufpreiszahlung etwas Geduld beweisen, da die Eintragung 3 bis 12 Monate dauern kann. Die genaue Berechnung der Gebühren ist per Gesetz geregelt. Das Notaranderkonto wird benötigt, damit der Käufer das Geld fristgerecht zahlen kann und der Verkäufer sich vor der Eigentumsübertragung sicher sein kann, dass der Kaufpreis gezahlt wird. Zudem sichert es den Käufer während der Zeit der Eigentumsübertragung im Falle einer Insolvenz des Verkäufers ab, da dadurch nicht Geld und Eigentum verloren gehen können.
Der Notar spielt bei der Baufinanzierung oder beim Kauf einer Immobilie eine wichtige Rolle. Letztlich ist dieser dafür zuständig, dass sämtliche notwendigen Beurkundungen präzise und rechtssicher durchgeführt werden. Dafür unterliegen die Notare unterschiedlichen Vorgaben und gesetzlichen Bestimmungen.
Grundsätzlich werden die Aufgabenbereiche von Notaren durch die Bundesnotarordnung (BnotO) geregelt. Für das Notaranderkonto im Speziellen sind im Beurkundungsgesetz (BeurkG) wichtige Vorgaben festgehalten. Vor allem der § 54b des BeurkG gibt zur Durchführung der Verwahrung detaillierte Informationen, wie Notare mit einem Notaranderkonto verfahren müssen. Ein wichtiger Paragraph in diesem Zusammenhang dient dem Schutz der Vertragsparteien und des Notars. Denn laut § 54d BeurkG muss der Notar von der Auszahlung absehen, wenn er an unerlaubten oder unredlichen Zwecken mitwirken würde oder seinem Auftraggeber unwiederbringlicher Schaden entstehen würde.
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Bei Treuhandkonten lassen sich zwei Kontoführungsvarianten unterscheiden. Beim verdeckten Treuhandkonto gibt die Kontobezeichnung keinen unmittelbaren Aufschluss über das bestehende Treuhandverhältnis. Beim offenen Treuhandkonto – wozu in der Regel das Notaranderkonto gehört –wird hingegen bereits durch die Kontobezeichnung deutlich, dass ein Treuhandverhältnis besteht. Neben den Anderkonten lassen sich weitere Typen wie private oder gesetzliche Treuhandkonten benennen. Mietkautionssparbücher sind beispielsweise private und im Zuge einer Insolvenz vom Insolvenzverwalter genutzte Konten sind gesetzliche Treuhandkonten. Für ein Notaranderkonto gelten spezielle Bankbedingungen, die den Treuhandstatus des Treuhänders genau regeln.
Wird die Zahlungsabwicklung beim Hausverkauf über ein Notaranderkonto abgewickelt, berechnet der Notar Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der Höhe der Beträge, die über das Konto ausgezahlt werden. In der Regel werden die Notarkosten beim Hauskauf vom Käufer der Immobilie getragen oder Verkäufer und Käufer einigen sich auf eine Aufteilung der Kosten.
Die Berechnung erfolgt auf Grundlage der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes, das sogenannte Hebesätze festlegt:
| Höhe der Beträge |
Kosten für das Konto |
| Summe bis zu 2.500 Euro | 1,0 % |
| Summe zwischen 2.501 und 10.000 Euro | 0,5 % |
| Summe ab 10.001 Euro |
0,25 % |
Die Mindestgebühr beträgt unabhängig von der Höhe immer 1,00 Euro.
Die Gebühren werden allerdings nicht pauschal fällig, sondern – entsprechend der Hebesätze – auf die jeweiligen Einzelsummen verteilt. Wenn wir von einer Summe von 150.000 Euro ausgehen, ergibt sich folgende Rechnung:
| Kosten | Betrag |
| 2.500 Euro x 1,0 % |
= 25 Euro |
| 7.499 Euro (Differenz zwischen 2.501 und 10.000 Euro) x 0,5 % |
= 37,495 Euro |
| 139.999 Euro (Differenz zwischen 10.001 und 150.000 Euro) x 0,25 % |
= 350 Euro |
Ergebnis: 412,49 Euro werden vom Notar für die Abwicklung über das Notaranderkonto einbehalten.
Ob ein Notaranderkonto verwendet wird oder nicht, ist generell nicht von den Wünschen der jeweiligen Parteien abhängig. Für die Einrichtung eines Notaranderkontos bedarf es eines berechtigten Sicherheitsinteresses. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich ein Grundstück in Zwangsverwaltung befindet oder der Käufer den Kaufpreis mit mehreren Kreditgebern finanzieren möchte. Auch wenn der Verkäufer die Immobilie früher übergeben möchte, kann mit der Verwendung eines Notaranderkontos die Übergabe schneller erfolgen, da das Geld schon hinterlegt wurde.
In der Regel ist die direkte Zahlung die gängigste Methode zur Abwicklung von Verträgen. Die Direktzahlung eignet sich als gute Alternative zum Notaranderkonto, besonders wenn mit einer Bürgschaft des Käufers eine zusätzliche Sicherheit hinterlegt wurde. Eine Bankbürgschaft ist zudem deutlich günstiger als die Verwendung eines Notaranderkontos.
Vorteile
- Verkäufer erhält den Kaufpreis rechtzeitig und vor Eigentumsüberschreibung.
- Käufer erhält die Sicherheit, dass die Eigentumsüberschreibung in die Wege geleitet wird.
- Banken erhalten die Sicherheit, dass bestehende Grundpfandrechte erst gelöscht werden, wenn sie ihren Kaufpreisanteil erhalten.
Nachteile
- Notaranderkonto darf nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse eröffnet werden.
- Hohe Gebühren für die Abwicklung über das Notaranderkonto.
- Das Notaranderkonto ist nur in wenigen Fällen wirklich notwendig. Eine Direktzahlung erweist sich meist als schneller.
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