Der Erhaltungsaufwand betrifft jede:n Immobilienbesitzer:in – egal, ob du selbst in deinem Haus wohnst oder es vermietest. Doch welche Kosten gehören dazu, wann kannst du sie steuerlich absetzen, und was passiert, wenn die Maßnahmen den Wert der Immobilie erheblich steigern?

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Erhaltungsaufwand umfasst alle Kosten, die für Reparaturen, Instandhaltungen oder Modernisierungen entstehen, um den ursprünglichen Zustand der Immobilie zu erhalten.

  • Bei vermieteten Immobilien kannst du diese Ausgaben entweder sofort oder verteilt auf bis zu fünf Jahre steuerlich geltend machen.

  • Für selbstgenutzte Immobilien sind direkte Steuerabzüge nicht möglich, aber Förderprogramme wie KfW-Zuschüsse oder Steuererleichterungen für energetische Maßnahmen helfen dir, Kosten zu reduzieren.

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    „Wer frühzeitig plant, kann Kosten sparen und die langfristige Werterhaltung der Immobilie sicherstellen“

    Oranus Mahmoodi
    Expertin für Mieten & Kaufen
    Oranus Mahmoodi

    Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.

     

    Bitte beachte: Oranus Mahmoodi ist Immobilienexpertin, jedoch keine Immobilienmaklerin. Sie kann keine Immobilien vermitteln oder Anfragen dieser Art beantworten. Wende dich hierfür bitte an die jeweiligen Anbieter oder unseren Support.

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    Definition: Was heißt Erhaltungsaufwand?

    Erhaltungsaufwand umfasst alle Kosten, die notwendig sind, um eine Immobilie in ihrem bestehenden Zustand zu halten oder diesen leicht zu verbessern. Dabei bleibt die Funktion der Immobilie unverändert, und es kommt zu keiner erheblichen Wertsteigerung oder Erweiterung.

    Beispiele für Erhaltungsaufwand:

    • Reparaturen: Dachreparaturen, Austausch defekter Fenster oder Instandsetzung der Heizungsanlage.
    • Renovierungen: Streichen von Wänden, Verlegen neuer Bodenbeläge oder Erneuerung von Tapeten.
    • Modernisierungen: Austausch alter Heizsysteme durch energieeffiziente Anlagen oder Einbau moderner Fenster.
    • Sanierungen: Abdichtung eines feuchten Kellers oder Beseitigung von Schimmel.
    hint
    Erhaltungsaufwand & Herstellungskosten

    Der Unterschied zu Herstellungskosten liegt darin, dass Erhaltungsaufwand den Zustand der Immobilie erhält oder leicht verbessert, ohne die Nutzung oder den Wert erheblich zu verändern.

    Erhaltungsaufwand bei selbstgenutzten Immobilien: Was kannst du absetzen?

    Für selbstgenutzte Immobilien gibt es keine Möglichkeit, Erhaltungsaufwand direkt von der Steuer abzusetzen. Dennoch stehen dir andere finanzielle Vorteile zur Verfügung:

    Energetische Sanierungen und Förderprogramme

    Für Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, gibt es staatliche Förderungen. Diese gelten besonders für energetische Maßnahmen wie:

    • KfW-Zuschüsse: Zuschüsse oder günstige Kredite für Dämmung, Fensteraustausch oder Heizungserneuerung.
    • Steuererleichterungen: Bis zu 20 Prozent der Kosten können über drei Jahre steuerlich abgesetzt werden.
    hint
    Tipp: Handwerkerkosten

    Lohnkosten für Handwerker:innen kannst du bis zu 20 Prozent (maximal 1.200 Euro pro Jahr) steuerlich geltend machen. Beispiele sind Malerarbeiten, kleinere Reparaturen oder Bodenverlegung. Materialkosten sind hiervon ausgenommen. Wenn auch keine direkten Steuerabzüge möglich sind, sichern Instandhaltungsmaßnahmen den Wert deiner Immobilie und erhöhen den Wiederverkaufswert.

    Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien: Steuerliche Vorteile und Verteilungsmöglichkeiten

    Bei vermieteten Immobilien kannst du den Erhaltungsaufwand steuerlich in vollem Umfang nutzen. Hierbei gibt es zwei Ansätze:

    Sofortige Absetzung


    Die meisten Erhaltungsmaßnahmen kannst du im Jahr ihrer Entstehung vollständig als Werbungskosten absetzen. Das reduziert deine steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung direkt.
     

    Beispiel:
    Du lässt für 8.000 Euro eine neue Heizungsanlage einbauen. Diesen Betrag kannst du vollständig von deinen Mieteinnahmen abziehen, was deine Steuerlast sofort senkt.

    Verteilung auf bis zu fünf Jahre

    Hohe Kosten wie Dachsanierungen oder umfangreiche Modernisierungen kannst du gleichmäßig über fünf Jahre verteilen. Das hilft, die Steuerbelastung zu glätten und langfristig zu planen.

    Beispiel:
    Eine Komplettsanierung für 40.000 Euro könnte über fünf Jahre verteilt werden, sodass du jährlich 8.000 Euro absetzen kannst.

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    Wann lohnt sich die Verteilung des Erhaltungsaufwands auf fünf Jahre?

    Die Verteilung des Erhaltungsaufwands auf fünf Jahre ist für Vermieter:innen eine clevere Möglichkeit, hohe Ausgaben steuerlich besser zu handhaben. Hier sind drei Situationen, in denen sie sich lohnt:

    1. Bei hohen Einmalkosten

    Größere Maßnahmen wie eine Dachsanierung oder eine umfassende energetische Modernisierung können zu hohen Kosten führen. Statt diese auf einmal geltend zu machen, kannst du die Steuerbelastung über mehrere Jahre gleichmäßig verteilen.

    2. Wenn Einkünfte schwanken

    Schwanken deine Einnahmen aus Vermietung, sorgt die Verteilung dafür, dass du in Jahren mit hohen Einkünften steuerlich besser entlastet wirst.

    3. Für langfristige Liquiditätsplanung

    Die Verteilung schafft Planungssicherheit, da du die steuerlichen Auswirkungen gleichmäßig über mehrere Jahre verteilst.


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    Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten: Wann müssen Kosten aktiviert werden?

    Nicht alle Maßnahmen können als Erhaltungsaufwand klassifiziert werden. Einige Aufwendungen zählen als Herstellungskosten, wenn sie den Wert der Immobilie erheblich steigern oder ihre Nutzfläche erweitern. Herstellungskosten müssen aktiviert werden. Das bedeutet: Die Kosten werden dem Gebäudewert hinzugerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben (in der Regel 50 Jahre).

    Beispiele für Herstellungskosten:

    • Erweiterungen: Anbau eines Wintergartens oder Aufstockung des Hauses.
    • Wesentliche Verbesserungen: Umfassende energetische Sanierungen, die den ursprünglichen Standard deutlich übersteigen.
    • Erweiterung der Nutzfläche: Schaffung eines zusätzlichen Zimmers.
    hint
    Steuerliche Absetzbarkeit

    Die korrekte Einordnung ist entscheidend, da Herstellungskosten nicht sofort steuerlich abgesetzt werden können.

    Praktische Tipps: Förderungen nutzen und Kosten klug planen

    Die richtige Planung von Erhaltungsmaßnahmen kann dir nicht nur Kosten sparen, sondern auch steuerliche Vorteile maximieren. Hier sind einige Tipps:

    1. Informiere dich über Förderprogramme

    Prüfe vor Beginn der Arbeiten, ob Förderungen wie KfW-Zuschüsse oder steuerliche Erleichterungen für energetische Maßnahmen verfügbar sind.

    2. Nutze eine professionelle Beratung

    Ein Steuerberater hilft dir, Maßnahmen optimal zu planen und die Einordnung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten korrekt vorzunehmen.

    3. Behalte den Überblick über deine Ausgaben

    Bewahre alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf, um Erhaltungsaufwand bei der Steuererklärung nachweisen zu können.

    4. Teile Maßnahmen strategisch auf

    Wenn größere Projekte anstehen, kannst du sie so planen, dass sie steuerlich in verschiedenen Jahren geltend gemacht werden können.



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    FAQ: Häufige Fragen zum Thema Erhaltungsaufwand

    Was zählt zu Erhaltungsaufwand?

    Erhaltungsaufwand umfasst Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen, die den ursprünglichen Zustand einer Immobilie bewahren oder leicht verbessern. Beispiele sind Dachreparaturen, Fensteraustausch oder Malerarbeiten.

    Wann lohnt sich die Verteilung des Erhaltungsaufwands auf fünf Jahre?

    Die Verteilung lohnt sich bei hohen Einmalkosten, schwankenden Einkünften oder wenn du eine langfristige Liquiditätsplanung bevorzugst. Sie glättet Steuerbelastung und erleichtert Budgetplanung.

    Was sind Herstellungskosten?

    Herstellungskosten entstehen, wenn der Wert oder die Nutzfläche einer Immobilie erheblich erweitert wird, wie bei einem Anbau oder einer Aufstockung. Diese Kosten werden aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

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    Oranus Mahmoodi
    Expertin für Mieten & Kaufen

    Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.

     

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