Erhaltungsaufwendungen: Was sie sind und wie du sie steu­er­lich gel­tend machst

Der Erhaltungsaufwand betrifft jede:n Immobilienbesitzer:in – egal, ob du selbst in deinem Haus wohnst oder es vermietest. Doch welche Kosten gehören dazu, wann kannst du sie steuerlich absetzen, und was passiert, wenn die Maßnahmen den Wert der Immobilie erheblich steigern?

Erhaltungsaufwand umfasst alle Kosten, die notwendig sind, um eine Immobilie in ihrem bestehenden Zustand zu halten oder diesen leicht zu verbessern. Dabei bleibt die Funktion der Immobilie unverändert, und es kommt zu keiner erheblichen Wertsteigerung oder Erweiterung.

Beispiele für Erhaltungsaufwand:

• Reparaturen: Dachreparaturen, Austausch defekter Fenster oder Instandsetzung der Heizungsanlage.
• Renovierungen: Streichen von Wänden, Verlegen neuer Bodenbeläge oder Erneuerung von Tapeten.
• Modernisierungen: Austausch alter Heizsysteme durch energieeffiziente Anlagen oder Einbau moderner Fenster.
• Sanierungen: Abdichtung eines feuchten Kellers oder Beseitigung von Schimmel.

Für selbstgenutzte Immobilien gibt es keine Möglichkeit, Erhaltungsaufwand direkt von der Steuer abzusetzen. Dennoch stehen dir andere finanzielle Vorteile zur Verfügung:

Energetische Sanierungen und Förderprogramme

Für Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, gibt es staatliche Förderungen. Diese gelten besonders für energetische Maßnahmen wie:

• KfW-Zuschüsse: Zuschüsse oder günstige Kredite für Dämmung, Fensteraustausch oder Heizungserneuerung.
• Steuererleichterungen: Bis zu 20 Prozent der Kosten können über drei Jahre steuerlich abgesetzt werden.

Bei vermieteten Immobilien kannst du den Erhaltungsaufwand steuerlich in vollem Umfang nutzen. Hierbei gibt es zwei Ansätze:

Die Verteilung des Erhaltungsaufwands auf fünf Jahre ist für Vermieter:innen eine clevere Möglichkeit, hohe Ausgaben steuerlich besser zu handhaben. Hier sind drei Situationen, in denen sie sich lohnt:

Größere Maßnahmen wie eine Dachsanierung oder eine umfassende energetische Modernisierung können zu hohen Kosten führen. Statt diese auf einmal geltend zu machen, kannst du die Steuerbelastung über mehrere Jahre gleichmäßig verteilen.

Schwanken deine Einnahmen aus Vermietung, sorgt die Verteilung dafür, dass du in Jahren mit hohen Einkünften steuerlich besser entlastet wirst.

Die Verteilung schafft Planungssicherheit, da du die steuerlichen Auswirkungen gleichmäßig über mehrere Jahre verteilst.

Nicht alle Maßnahmen können als Erhaltungsaufwand klassifiziert werden. Einige Aufwendungen zählen als Herstellungskosten, wenn sie den Wert der Immobilie erheblich steigern oder ihre Nutzfläche erweitern. Herstellungskosten müssen aktiviert werden. Das bedeutet: Die Kosten werden dem Gebäudewert hinzugerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben (in der Regel 50 Jahre).

Beispiele für Herstellungskosten:

• Erweiterungen: Anbau eines Wintergartens oder Aufstockung des Hauses.
• Wesentliche Verbesserungen: Umfassende energetische Sanierungen, die den ursprünglichen Standard deutlich übersteigen.
• Erweiterung der Nutzfläche: Schaffung eines zusätzlichen Zimmers.

Die richtige Planung von Erhaltungsmaßnahmen kann dir nicht nur Kosten sparen, sondern auch steuerliche Vorteile maximieren. Hier sind einige Tipps:

Prüfe vor Beginn der Arbeiten, ob Förderungen wie KfW-Zuschüsse oder steuerliche Erleichterungen für energetische Maßnahmen verfügbar sind.

Ein Steuerberater hilft dir, Maßnahmen optimal zu planen und die Einordnung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten korrekt vorzunehmen.

Bewahre alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf, um Erhaltungsaufwand bei der Steuererklärung nachweisen zu können.

Wenn größere Projekte anstehen, kannst du sie so planen, dass sie steuerlich in verschiedenen Jahren geltend gemacht werden können.