Restwertmethode: Was sie be­deu­tet und war­um du sie ken­nen soll­test

Die Restwertmethode wird von Finanzämtern genutzt, um den Gebäudewert zu berechnen – doch nicht immer ist sie die beste Wahl. In vielen Fällen führt sie zu rechtlichen Streitigkeiten, weil die Formel nicht das gesamte Grundstück einbezieht. Erfahre hier, wie die Restwertmethode funktioniert, welche Fallstricke es gibt und wann sie für dich relevant sein könnte.

Die Restwertmethode ist eine Bewertungsmethode, die ausschließlich den Wert eines Gebäudes ermittelt. Dabei wird der Grundstückswert vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen. Das Ergebnis ist der sogenannte Restwert, der für steuerliche oder buchhalterische Zwecke herangezogen wird. Finanzämter nutzen diese Methode, wenn sie den Gebäudewert im Rahmen einer Besteuerung bestimmen müssen.

Die Restwertmethode wird hauptsächlich zur Bewertung von Immobilien genutzt, insbesondere für steuerliche Zwecke oder einfache Wertermittlungen. In der Baufinanzierung spielt sie allerdings nur eine untergeordnete Rolle. Banken und Kreditinstitute bevorzugen für die Kreditvergabe meist andere Bewertungsmethoden.

Es gibt aber einige Berührungspunkte zwischen der Restwertmethode und der Immobilienfinanzierung. Wenn eine Bank etwa eine Baufinanzierung gewährt, ist es wichtig, den Wert der Immobilie genau zu bestimmen. Der Wert dient als Sicherheit für den Kredit, da die Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Immobilie verwerten muss.

Üblicherweise nutzen Banken dazu folgende Verfahren:

• Vergleichswertverfahren (Marktwert basiert auf ähnlichen Objekten)
• Sachwertverfahren (Baukosten minus Abnutzung plus Grundstückswert)
• Ertragswertverfahren (Wert basierend auf Mieteinnahmen)
  

Die Restwertmethode wird häufig nicht bevorzugt, weil sie oft keine realistische Marktbewertung liefert.

Trotz ihrer Schwächen gibt es einige Situationen, in denen die Restwertmethode in der Baufinanzierung eine Rolle spielen kann:
 

• Bewertung für interne Buchhaltung oder steuerliche Zwecke Wenn ein Unternehmen eine Baufinanzierung für gewerblich genutzte Gebäude aufnimmt, kann der Restwert zur buchhalterischen Bewertung genutzt werden. Auch für steuerliche Abschreibungen kann der Gebäuderestwert relevant sein.
  
  
• Banken verwenden den Restwert als zusätzliche Orientierung Einige Banken betrachten den Restwert des Gebäudes in Kombination mit anderen Bewertungsmethoden, um einen Mindestwert der Immobilie zu bestimmen. Falls der Gebäuderestwert sehr niedrig ausfällt, kann dies negative Auswirkungen auf die Finanzierung haben, da die Immobilie als geringwertige Sicherheit gilt.
  
  
• Bei Sanierungen oder Modernisierungen Wenn eine Immobilie für eine Baufinanzierung bewertet wird, kann die Restwertmethode genutzt werden, um zu berechnen, wie viel Wert das Gebäude vor der Sanierung noch hat.

Die Berechnung des Restwertes folgt einer einfachen Formel. Aber: Welche Faktoren spielen eine Rolle? Und warum kann das Ergebnis von der Realität abweichen? Das solltest du über die Berechnung des Restwerts eines Gebäudes wissen:

Die Grundformel der Restwertberechnung Die Berechnung des Gebäuderestwerts ist grundsätzlich sehr einfach:

Restwert des Gebäudes = Kaufpreis der Immobilie – Grundstückswert

In der Praxis gibt es oft erhebliche Abweichungen zwischen dem berechneten Restwert und dem tatsächlichen Marktwert. Denn die Methode berücksichtigt nur zwei Faktoren und ignoriert viele andere, die den Wert eines Gebäudes beeinflussen.

Warum wird die Restwertmethode so oft kritisiert?

• Grundstückswert kann sich ändern Der Grundstückswert wird oft anhand von Bodenrichtwerten geschätzt, doch diese Werte können sich schnell ändern oder regional stark schwanken. Wenn der Wert des Grundstücks falsch angesetzt wird, ist auch der berechnete Gebäuderestwert fehlerhaft.
• Überbewertung sanierungsbedürftiger Häuser Renovierungsbedarf, Bauschäden oder Modernisierungen werden nicht berücksichtigt. Ein stark sanierungsbedürftiges Haus kann dadurch überbewertet werden, während ein neuwertiges Gebäude unterbewertet bleibt.
• Keine Berücksichtigung von Außenanlagen und Nebengebäuden Garagen, Carports, Gärten, Terrassen oder Anbauten werden in der Berechnung nicht berücksichtigt, obwohl sie den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen können.
• Angebot und Nachfrage wird ignoriert Der Marktwert einer Immobilie hängt von Angebot und Nachfrage ab. Eine Immobilie kann viel teurer oder günstiger verkauft werden als der berechnete Restwert vermuten lässt – je nach Lage, Wirtschaftslage oder Trends am Immobilienmarkt.

• Kaufpreis der Immobilie: 500.000 Euro
• Grundstücksgröße: 800 Quadratmeter
• Bodenrichtwert: 250 Euro pro Quadratmeter
  

• Zustand des Gebäudes: Ein sanierungsbedürftiges Haus könnte viel weniger wert sein.
• Modernisierungen: Renovierte oder energetisch optimierte Gebäude haben oft einen höheren Marktwert.
• Zusätzliche Bauten: Garagen, Terrassen oder Gartenanlagen werden in der Berechnung nicht erfasst.
• Marktsituation: Angebot und Nachfrage beeinflussen den tatsächlichen Verkaufswert einer Immobilie erheblich.

Die Begriffe Restwertmethode und kalkulatorischer Restwert werden oft verwechselt, da beide mit der Bewertung von Vermögenswerten zu tun haben. Doch während die Restwertmethode vor allem in der Immobilienbewertung und eine Rolle spielt, wird der kalkulatorische Restwert vor allem in der Betriebswirtschaft und Kostenrechnung genutzt. Der kalkulatorische Restwert ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die beschreibt, welchen Wert ein Anlagegut (z. B. eine Maschine oder ein Gebäude) am Ende seiner Nutzungsdauer noch besitzt.
 

Unterschiede zwischen Restwertmethode und kalkulatorischem Restwert:

Nein, der Restwert ist nicht mit dem Ablösepreis gleichzusetzen, es sind zwei unterschiedliche Konzepte. Zwar beschreiben beide den verbleibenden Wert eines Objekts, haben aber unterschiedliche Bedeutungen und Anwendungsbereiche.

Der Ablösepreis beschreibt den Betrag, den jemand zahlen muss, um ein bereits genutztes Objekt oder eine Ausstattung zu übernehmen. Er kommt vor allem in folgenden Bereichen vor:

• Mietwohnungen: Wenn Mieter:innen Möbel, Einbauküchen oder Bodenbeläge von den Vormietern übernehmen möchten, wird oft ein Ablösepreis festgelegt.
• Gewerbemietverträge: Bei Gastronomie oder Einzelhandel müssen Nachmieter:innen oft eine Ablöse für Inventar oder Umbauten zahlen.
• Leasingverträge: Am Ende eines Leasingvertrags kann eine Ablösezahlung vereinbart sein, um das Fahrzeug oder die Maschine zu übernehmen.
   

Der Restwert ist ein theoretischer Wert, der durch Berechnungsmethoden bestimmt wird, während der Ablösepreis eine tatsächliche Zahlung ist, die zwischen zwei Parteien ausgehandelt wird. Hier im tabellarischen Überblick:

Die Kuppelkalkulation ist ein bekanntes Verfahren der Kostenrechnung, das vor allem in der Industrie eingesetzt wird, wenn mehrere Produkte gleichzeitig entstehen. In der Immobilienbranche kann die Kuppelkalkulation eine Rolle bei Bauprojekten oder Sanierungen spielen.

Beispiele für Kuppelkalkulation in der Immobilienbranche:

Mischimmobilien – Ein Bauprojekt enthält sowohl Wohnungen als auch Gewerbeflächen, die unterschiedliche Kostenstrukturen haben.
Sanierungsprojekte – Ein denkmalgeschütztes Gebäude wird renoviert, und die Kosten müssen auf Wohn-, Büro- und Einzelhandelsflächen aufgeteilt werden.
Stadtentwicklungsprojekte – Ein Investor entwickelt ein Areal mit Wohnhäusern, Grünflächen, Gewerbeflächen und Parkplätzen, die gemeinsam kalkuliert werden.

Die Kuppelkalkulation und die Restwertmethode sind zwei unterschiedliche Verfahren der Kosten- und Wertermittlung. Beide Methoden haben das Ziel, Werte oder Kosten aufzuteilen, aber sie unterscheiden sich grundlegend in ihrer Anwendung und Berechnungsweise.

Es gibt einige Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Je nach Zweck (Verkauf, Finanzierung, steuerliche Bewertung etc.) wird eine bestimmte Methode angewendet. Die wichtigsten Verfahren sind:

1. Vergleichswertverfahren

2. Sachwertverfahren

3. Ertragswertverfahren

4. Verkehrswertgutachten (Marktwertverfahren)

5. Restwertmethode (Steuerliche Bewertung durch Finanzämter)

Die folgende Tabelle gibt eine kompakte Übersicht über die gängigen Verfahren zur Wertermittlung, ihre Anwendungsbereiche sowie ihre jeweiligen Vor- und Nachteile.

Die Antwort darauf hängt stark vom jeweiligen Kontext ab. In manchen Situationen ist ein hoher Restwert von Vorteil, in anderen kann er steuerliche oder finanzielle Nachteile bringen.

Um die Frage beantworten zu können, muss zunächst geklärt werden: Was bedeutet ein hoher oder niedriger Restwert? Ein niedriger Restwert deutet darauf hin, dass das Grundstück den größten Wert ausmacht oder dass das Gebäude stark abgenutzt ist. Ein hoher Restwert bedeutet, dass das Gebäude einen großen Anteil am Gesamtwert der Immobilie hat. Das kann verschiedene Ursachen haben:

• Neubauten oder sanierte Gebäude haben oft einen hohen Restwert.
• Niedrige Grundstückspreise führen dazu, dass der Gebäudeanteil wertmäßig größer ist.
• Hochwertige Bauweise und Ausstattung steigern den Gebäudewert.
   

Ob ein hoher Restwert einer Immobilie gut oder schlecht ist, hängt von der jeweiligen Situation ab: Während er beispielsweise bei Verkäufen oder Finanzierungen von Vorteil sein kann, kann er in anderen Fällen, etwa bei Steuern oder Marktschwankungen, problematisch sein. Die folgende Tabelle zeigt eine Übersicht über die wichtigsten Vor- und Nachteile eines hohen Restwerts und hilft dabei, die Auswirkungen besser zu verstehen.