Architektenvertrag: Wor­auf soll­ten Sie ach­ten?

Der Architektenvertrag wird rechtlich als Werkvertrag nach § 631 BGB eingestuft. Darin sollten alle geschuldeten Leistungen des Architekten genau beschrieben sein.

Worauf Sie bei einem Architektenvertrag achten sollten und welche Besonderheiten wichtig sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

1. Was ist bei einem Architektenvertrag wichtig zu beachten?

2. Wie lange dauert eine Baugenehmigung?

3. Der Unterschied zwischen einem Vorvertrag und Architektenvertrag

4. Was sind die Inhalte eines Architektenvertrages?

5. Architektenvertrag: Welche Kündigungsgründe gibt es? 

• In einem Architektenvertrag sollten sämtliche Vereinbarungen klar und unmissverständlich definiert werden. So entstehen später auch keine Missverständnisse, wenn es beispielsweise um die Abrechnung einzelner Leistungen geht.
• Sie sollten vor der Unterzeichnung des Architektenvertrages die Dienste eines spezialisierten Fachanwalts in Anspruch nehmen und das Vertragswerk prüfen lassen.
• Als Bauherr können Sie die für einzelne Leistungsphasen (Leistungsphasen 1 bis 9) separate, einzelne Architektenverträge aufsetzen. Falls die Zusammenarbeit mit einem Architekten nicht Ihren Vorstellungen entspricht, können Sie nach Erfüllung des Vertrages einen neuen Architekten mit der Umsetzung der weiteren Leistungsphasen beauftragen.

Obgleich keine besonderen Formvorschriften gelten, sollten Sie aus Beweisgründen auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. Für Sie als Bauherr kommt es entscheidend darauf an, dass die vom Architekten zu erbringenden Leistungen genau geregelt sind.

Der Vertrag mit dem Architekten wird entweder mit Ihnen gemeinsam besprochen und ausgefüllt oder Ihnen vom Architekten fertig vorgelegt, nachdem Sie die Inhalte mit ihm besprochen haben. In jedem Fall sollten Sie diesen Vertrag vor der Unterzeichnung prüfen. Dabei kann Ihnen ein auf Architekten- und Baurecht spezialisierter Anwalt helfen. Im Vertrag sollte die geschuldete Leistung des Architekten sorgfältig beschrieben sein.

Sie müssen den Architekten nicht für alle Leistungsphasen beauftragen. Im Prinzip können Sie den Architekten zunächst nur für die ersten vier Leistungsphasen, also bis zur Genehmigungsplanung beauftragen, um die Zusammenarbeit mit dem Architekten zu bewerten. Bei zu großen Differenzen mit dem Architekten können Sie dann für die weiteren Leistungen einen anderen Architekten beauftragen.

Allerdings ist dies immer mit dem Nachteil verbunden, dass ein anderer Architekt mit dem Entwurf und der ersten Planung nicht so vertraut ist, was zu erneuten Schwierigkeiten führen kann.

Ohne eine Baugenehmigung für das Bauvorhaben kann Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) nicht begonnen werden. Die Erteilung der Baugenehmigung kann dabei mehrere Monate Wartezeit in Anspruch nehmen.

Sollten Sie einen Architekten mit den Leistungsphasen 1 bis 4 beauftragt haben und möchten jedoch einen anderen Architekten mit den restlichen Leistungsphasen betrauen, sollten Sie als Bauherr nicht erst auf die Erteilung der Baugenehmigung warten. So geht kostbare Zeit im gesamten Planungs- und Bauprozess verloren.

Sie können zwischen dem gestellten Bauantrag und der Erteilung der Baugenehmigung einen neuen Architekten suchen und mit ihm die wesentlichen Vertragsinhalte in einem verbindlichen Vorvertrag festhalten. Mit der Erteilung der Baugenehmigung kann dann letztlich der Hauptvertrag, also der eigentliche Architektenvertrag aufgesetzt werden.

Nicht immer muss direkt ein vollständiger Architektenvertrag ausgefertigt und unterschrieben werden. Sind sich der Bauherr und der Architekt in den wesentlichen Vertragspunkten einig, bestehen aber beispielsweise noch rechtliche Hindernisse, können beide Parteien zunächst einen Vorvertrag schließen.

Häufig wird dieser Vorvertrag sodann durch eine sogenannte Verpflichtungserklärung ersetzt. Mit dieser verpflichtet sich der Bauherr zum Abschluss des Hauptvertrages, also dem eigentlichen Architektenvertrag, mit sämtlichen Vereinbarungen zu den einzelnen Leistungsphasen.

Neben der allgemeinen Beschreibung dessen, was Ziel des Vertrages sein soll, muss der Vertrag diese konkreten Vorgaben enthalten:

• Raumprogramm

• Funktionsvorstellungen

• Kostenvorgaben (Kostenobergrenze)

• Materialvorgaben

• Gestaltungsvorgaben

• Termine

• Fristen

Beim Architektenvertrag gelten allgemein die Bestimmungen des Werkvertragsrechts nach BGB §631 ff. und die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Daneben können andere Regelungen vereinbart werden, wenn diese nicht rechts- oder sittenwidrig sind.

Je nachdem, für welche Leistungen Sie einen Architekten beauftragen möchten, sollten Sie dies im Vertrag festlegen. Von der Vollbeauftragung bis hin zu einzelnen Leistungen kann alles, was sinnvoll ist, vereinbart werden. Man unterscheidet zwei Arten der Vollbeauftragung, die Beauftragung mit den Leistungsphasen 1-8 oder die Beauftragung mit den Leistungsphasen 1-9.

Ist keine Vollbeauftragung gewünscht, so sind fünf unterschiedliche Leistungspakete üblich, die Sie vertraglich vereinbaren können:

• Stufe 1: Vorentwurfsplanung (LP 1-2)

• Stufe 2: Entwurfsplanung (LP 3-4)

• Stufe 3: Realisierungsplanung (LP 5-7)

• Stufe 4: Bauleitung (LP 8)

• Stufe 5: Objektbetreuung nach der Fertigstellung (LP 9)

Diese Stufen stellen rechtseigenständige Architektenverträge im Rahmen des Werkvertragsrechts dar. In der Regel sind sie mit einer verbindlichen Verpflichtung zur Weiterbeauftragung des Architekten gekoppelt, für den Fall, dass Sie nach der Stufe eins vorhaben, die Planung weiter zu betreiben oder die Realisierung anzugehen.

Im Vertrag müssen sich beide Seiten ihre Verpflichtungen erklären. Der Architekt verpflichtet sich der Erfüllung seines Werkes, welches er dem Ihnen schuldet und sich in seinen Leistungsbestandteilen aus der HOAI ergibt. Sie verpflichten sich gegenüber dem Architekten, den Ihnen als Bauherr obliegenden Pflichten, Aufgaben und Mitwirkungen beim Fortgang Ihres Vorhabens nachzukommen. Dazu gehört die Pflicht

• Architektenleistungen abzunehmen,

• andere Fachplaner (z. B. Tragwerksplaner, Gutachter, Installationstechniker) zuzulassen und mit ihnen Verträge zu schließen,

• Zahlungen von Honoraren vorzunehmen,

• den Fortgang des Vorhabens zu begleiten, zu bewerten und mit dem Architekten abzustimmen sowie

• eventuelle Änderungen protokolliert zu vereinbaren.

Ein Architektenvertrag sieht eine Reihe weiterer Vereinbarungen vor, die Festlegungen zu

• Nebenkosten,

• Abschlagszahlungen,

• Schlussrechnungszahlung,

• Mehrwertsteuer,

• zur Berufshaftpflichtversicherung des Architekten,

• zu vorzeitiger Beendigung des Vertrages (im Regelfall nach BGB),

• zum Urheberrecht und

• zur Schriftformerfordernis bei Vertragsänderungen treffen.

Dies sind zum Beispiel die Feststellung des Gerichtsstandes und Vereinbarungen über regelmäßige Treffen und Besprechungen. Bei Umbauvorhaben und Sanierung vereinbaren Sie, inwieweit der Bestand in die Honorarermittlung mit einbezogen werden soll, und ob ein Umbauzuschlag gewährt werden soll.