Fertigstellungsbürgschaft: Bei In­sol­venz des Bau­trä­gers

Im Rahmen der Fertigstellungsbürgschaft übernimmt ein Dritter die Kosten, falls die Baufirma nicht in der Lage ist, das Bauwerk fertigzustellen. Meist treten Banken oder Versicherungen als Bürgen der Fertigstellungsbürgschaft auf, falls die Baufirma überraschenderweise Insolvenz anmelden muss und daher über keine ausreichenden finanziellen Mittel mehr verfügt, um den Immobilienbau fertig zu stellen.

• Die Fertigstellungsbürgschaft ist eine spezielle Form der Vertragserfüllungsbürgschaft.
• Die Bürgschaft ist in Bezug auf Laufzeit und Kostenübernahme begrenzt. Die Kostenübernahme des Bürgen beläuft sich in der Regel auf bis zu 20 %.
• Ein Zeichen für mangelnde Bonität der Baufirma kann sein, wenn die Firma von keiner Institution eine Fertigstellungsbürgschaft erhält. 

Eine Fertigstellungsbürgschaft zu haben, ist auch deshalb nicht unwichtig, weil private Bauherren in der Regel keine gesetzliche Versicherung gegen Insolvenz haben. Die Fertigstellungsbürgschaft ist eine spezielle Form der Vertragserfüllungsbürgschaft. Die Vertragserfüllungsbürgschaft sichert Bauausführung, Überzahlungen, Schadenersatz und Gewährleistung, also sämtliche Verpflichtungen vom Auftragnehmer gegenüber des Auftraggebers ab. Sie wird individuell zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber vereinbart und ist kein Bestandteil der allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Mit der Fertigstellungsbürgschaft kann der Bauherr das finanzielle Risiko bei einer Firmeninsolvenz seitens der Baufirma minimieren. Die Bürgschaft ist in Bezug auf Laufzeit und Kostenübernahme begrenzt, nur in Ausnahmefällen kann es vorkommen, dass die gesamte restliche Bausumme verbürgt wird. Das bedeutet, dass der Bürge bei einem Ausfall des Bauunternehmens nur einen bestimmten Prozentsatz der Kosten anstatt der vollen restlichen Kosten trägt. Die Kostenübernahme des Bürgen beläuft sich meist auf bis zu 20 Prozent der Bausumme, allerdings hängt die Höhe der Kosten von den Vertragsbedingungen ab und davon, was noch an baulichen Maßnahmen durchgeführt werden muss.

Die zeitliche Begrenzung sollte in jedem Fall auch berücksichtigt werden. Ist die Bürgschaft auf 6 Monate begrenzt, übernimmt der Bürge auch nur für diese Zeitspanne das Risiko, auch wenn die Bauzeit eigentlich für 12 Monate angesetzt ist. Vertragserfüllungsbürgschaften, wie Fertigstellungsbürgschaften auch genannt werden, werden bei einem Kreditinstitut als Avalkredit, oder bei einer Versicherung als Kautionsversicherung abgeschlossen. Im Falle einer Kautionsversicherung übernimmt die jeweilige Versicherung die Bürgschaft oder die Garantie. Der Vorteil an einer Kautionsversicherung ist, dass sämtliche Sicherheitsforderungen im Falle der Insolvenz wegfallen, woraus höhere Liquiditätsvorteile resultieren. Ein Avalkredit ist ein Kredit oder eine Bürgschaft, die von einem Kreditinstitut vergeben wird, zum Beispiel also von einer Bank. Sobald das Kreditinstitut einen Avalkredit gewährt, geht es eine Verbindlichkeit gegenüber dem Kunden ein.

Es ist die Aufgabe der Baufirma, eine Fertigstellungbürgschaft für das jeweilige Bauvorhanden bei einem geeigneten Bürgen einzuholen und dem Bauherrn vorzulegen. Liegt die Bürgschaft dem Bauherren vor, sollte dieser sich mit den Inhalten vertraut machen und genau prüfen, ob die Sicherungsfälle, in denen die Bürgschaft wirksam wird, genau definiert sind. Beispielweise sollte der Bürge eintreten, wenn das Bauunternehmen seine Verpflichtung über einen fest definierten Zeitraum und trotz Fristsetzung nicht mehr erfüllt. Bekommt die Firma von keiner Institution eine Fertigstellungsbürgschaft, kann das ein Zeichen für eine mangelnde Bonität der Baufirma sein. Die Kosten für die Fertigstellungsbürgschaft trägt der Bauherr selbst.

Im eigenen Interesse sollte der Bauherr diese Bürgschaft in jedem Fall abschließen, um sich ausreichend abzusichern. Sie ist eine der bedeutendsten Sicherheiten für den Bauherrn, dass die Immobilie auch tatsächlich in der vorgegebenen Zeitspanne fertiggestellt wird. Es gibt neben der Fertigstellungsbürgschaft auch einfache Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherungen, die aber nicht alle Sicherheiten für den Bauherren beinhalten: Viele dieser Versicherungen zahlen ausschließlich bei Insolvenz der Baufirma. Diese Insolvenz muss dann bei der Versicherung anhand des Originalzertifikates und des Vertrages nachgewiesen werden, um überhaupt Leistungen zu erhalten. Für die Fertigstellungsbürgschaft gibt es weiterhin die Möglichkeit, vertraglich einen Sicherheitseinbehalt zu vereinbaren, der ebenfalls die Absicherung der Ansprüche sicherstellt. Der Bauherr ist ausschließlich mit der Vertragserfüllungsbürgschaft beziehungsweise Fertigstellungsbürgschaft rundum so abgesichert, dass der Immobilienbau rechtzeitig und mängelfrei erbracht wird.