Of­fe­ne Bau­wei­se - Be­bau­ung mit seit­li­chem Grenz­ab­stand

Offene Bauweise bedeutet, dass Gebäude mit einem seitlichen Grenzabstand gebaut werden. Im Gegensatz dazu steht die geschlossene Bauweise, bei der es keinen seitlichen Grenzabstand gibt. Welche Bauweise für ein Baugebiet maßgeblich ist, ergibt sich aus dem Bebauungsplan, den die zuständige Gemeinde auf der Rechtsgrundlage des § 22 BauNVO (Baunutzungsverordnung) erlässt.

1. Hausformen bei der offenen Bauweise

2. Abgrenzungsprobleme bei der offenen Bauweise

3. Welche Vorteile bietet eine offene Bauweise bei einem Einzelhaus?

4. Gibt es Nachteile bei einem Einzelhaus mit offener Bauweise?

5. Wo ist festgeschrieben, in welcher Bauweise ein Haus gebaut werden darf?

6. Muss immer eine bestimmte Bauweise festgesetzt werden?

Im Rahmen der offenen Bauweise können drei verschiedene Hausformen unterschieden werden:

• Einzelhaus: Bei einem Einzelhaus handelt es sich um ein Gebäude, das in sich geschlossen auf einem einzigen Grundstück errichtet wurde und zu den Grundstücksgrenzen auf jeder Seite einen Abstand einhält.
• Doppelhaus: Ein Doppelhaus liegt bei der offenen Bauweise dann vor, wenn es sich zwar um zwei Gebäude handelt, die aber so aneinandergebaut werden, dass es sich insgesamt um eine Einheit handelt. Die zwei Gebäude verfügen über eine gemeinsame Wand, die sich entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze erstreckt. Zumindest in einem gewissen Mindestmaß sind die zwei Gebäudehälften baulich aufeinander abgestimmt.
• Hausgruppe: Eine Hausgruppe liegt vor, wenn mindestens drei Häuser wie ein Doppelhaus aneinandergebaut werden. Jedes Haus muss sich auf einem eigenen Grundstück befinden. Zudem ist es erforderlich, dass das erste und letzte Gebäude einen Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten. Ein typischer Vertreter der Hausgruppe ist ein Reihenhaus.

Eine grundsätzliche Regel für die offene Bauweise ist, dass ein Gebäude niemals länger als 50 Meter werden darf.

Aufgrund des allgemeinen Verständnisses können sich hinsichtlich der offenen Bauweise Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben. Mit dem Begriff „Einzelhaus“ bringen viele Verbraucher ein Einfamilienhaus in Verbindung. Diese Definition ist jedoch nicht mehr zutreffend. Ein Einzelhaus kann durchaus mehrere voneinander getrennte Wohneinheiten umfassen, solange sich das gesamte Gebäude auf einem Grundstück befindet. Die Größe eines Gebäudes hat für dessen Definition ebenso wenig Aussagekraft wie die Anzahl der Eingänge. Selbst ein Reihenhaus mit mehreren Einheiten kann ein Einzelhaus darstellen, solange es sich nur um ein bebautes Grundstück handelt.

Beim Doppelhaus spielt das Erscheinungsbild des Gesamtgebäudes eine Rolle. Um als solches eingestuft zu werden, müssen die zwei beteiligten Häuser einen Gesamtbaukörper darstellen. Es ist allerdings nicht erforderlich, dass die zwei Doppelhaushälften eine exakte Spiegelung darstellen. Sie müssen noch nicht einmal zur gleichen Zeit errichtet worden sein.

Bei Einzelhäusern birgt die offene Bauweise einige Vorteile. Der Hauptvorteil liegt in der Ruhe, die man als Bewohner eines Einzelhauses genießt, dadurch dass es keine gemeinsamen Wände mit einem Nachbarn gibt und zum Nachbarhaus ein bestimmter Abstand gehalten wird. Somit sind Bewohner eines Einzelhauses weniger Lärm- oder Geräuschbelästigung ausgesetzt. Im Gegensatz zu einem Reihenhaus kann ein Einzelhaus dank offener Bauweise von allen Seiten mit natürlichem Licht erhellt werden. Fenster können in alle vier Wände eingebaut werden, sodass je nach individuellen Vorlieben Tageslicht hineingelassen werden kann. Damit lässt ein Einzelhaus seinem Bauherrn mehr Gestaltungsspielraum bei der Grundrissbildung. Laut Gesetz ist die Anzahl der Geschosse, der Wohnungen und der Hauseingänge unerheblich. Um das Einzelhaus herum kann darüber hinaus eine zusammenhängende Grünfläche entstehen – ein immenser Vorteil für eine effiziente Nutzung des Grundstücks, vor allem für Familien mit Kindern und Haustieren.

Da an den Seiten Abstand zu den Nachbarhäusern gehalten werden muss, ist der Bedarf an Grundstücksfläche erhöht. Im Vergleich zur geschlossenen Bauweise sind zudem die Erschließungskosten höher. Darüber hinaus wird der Prozess der Zersiedelung durch den erhöhten Bedarf an Grundfläche begünstigt. Dieses Phänomen wird in erster Linie in suburbanen Gebieten zunehmend beobachtet. Ein Nachteil ergibt sich unter Umständen bei der offenen Bauweise hinsichtlich der Wohnqualität. So ist der Garten einsehbar und die Privatsphäre kann darunter leiden. Dadurch, dass öffentlicher und privater Raum nicht ausreichend voneinander getrennt sind, entsteht in vielen Fällen eine steigende Belastung durch Abgase oder Straßenlärm. Dies ist jedoch nicht immer der Fall, sondern abhängig von der jeweiligen Bauweise und vom Umfeld, in dem sich das Gebäude befindet. Hauseigentümer müssen sich zudem über die baurechtlichen Bestimmungen informieren, wenn sie an ihr Einzelhaus eine Garage, ein Carport oder auch einen Wintergarten anbauen wollen. Eine Grenzbebauung wird in vielen Fällen nicht toleriert. Während etwa eine Garage als untergeordneter Raum bezeichnet und dies oftmals als Grenzbebauung erlaubt wird, gilt ein Wintergarten als erweiterter Wohnraum. Eine Beratung beim zuständigen Bauamt ergibt, ob eine Genehmigung für den Anbau benötigt wird. Eine solche Beratung sollten Eigentümer wahrnehmen, bevor sie mit der Planung des Anbaus beginnen.

Die Bauweise eines Hauses kann aus städtebaulichen Gründen im Bebauungsplan festgelegt werden. Dies ergibt sich aus § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Ob geschlossen, offen oder abweichend (beispielsweise nach der sogenannten „halboffenen Bauweise“) gebaut wird, kann nicht nur für einzelne Grundstücke, sondern auch für Teile des Grundstücks festgehalten werden. Dies ist in § 22 Abs. 1 und 4 BauNVO festgeschrieben. Die Bauweise hat dabei keinen Einfluss auf die Art der baulichen Nutzung. Ein Gebäude in offener Bauweise darf eine maximale Länge von 50 Metern haben, die geschlossene Bauweise ermöglicht eine Gesamtlänge von über 50 Metern. Grundsätzlich gilt: Sind im Bebauungsplan keine Regelungen zu den jeweiligen Abständen zu Nachbargrundstücken enthalten, greifen die Vorschriften des Bauordnungsrechts. Dies regelt § 6 HBauO.

Es ist auch möglich, die Art der Bauweise eines Gebäudes gar nicht festzulegen. Dies ist häufig in großflächigen Gewerbegebieten mit Flächenausweisung oder Baukörperausweisungen auf einer Grundstücksfläche der Fall. Hier kann derjenige, der den Bau durchführt, die Bauweise des Gebäudes selbst wählen. Dabei muss in jedem Fall das festgelegte Maß der baulichen Nutzung berücksichtigt werden. Vor dem Bau eines jeden Hauses – ob Wohnhaus oder Gewerbegebäude – muss der jeweilige Einzelfall daraufhin überprüft werden, ob eine bestimmte Bauweise eingehalten werden muss und welche Regeln für die städtebaulichen Ziele gelten. Im Bebauungsplan können aufgrund mangelnder Ermächtigung keine Ausnahmen von der geschlossenen oder der offenen Bauweise enthalten sein.