Grund­er­werb­steu­er: Be­mes­sung & Spartipps

Beim Kauf einer Immobilie solltest du die Grunderwerbsteuer unbedingt im Finanzierungsplan berücksichtigen. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und orientiert sich neben dem Kaufpreis auch am für das jeweilige Bundesland geltenden Grunderwerbsteuersatz.

Hier erfährst du, wie hoch die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland ausfällt, wie du sie berechnen kannst und an welchen Stellen Einsparungen möglich sind.

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder eines Grundstückanteils an.  Auch beim Neubau ist Grunderwerbsteuer fällig, da du ein Grundstück kaufst. Bei Erbbaurecht und Erbpacht fällt die Grunderwerbsteuer ebenfalls an, obwohl du nur das Nutzungsrecht und nicht das Grundstück selbst erwirbst. 

Die rechtliche Grundlage und Bemessungsgrundlage für diese Steuer ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Es handelt sich um eine Ländersteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Der:die Notar:in ist dafür zuständig, die Grunderwerbsteuer zu erheben, indem er:sie den Kauf an das Finanzamt meldet. 

Als Selbstnutzer:in und auch als Vermieter:in darfst du die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen. Dies geht über die Werbungskosten in Anlage V, in der Platz für die Grunderwerbsteuer als Teil der Steuererklärung ist.  

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten und höchsten Nebenkosten beim Hauskauf. Darüber hinaus solltest du Ausgaben wie die Notar- und Grundbuchgebühren beim Kauf berücksichtigen. 

Wie viel Grunderwerbsteuer du zahlen musst, richtet sich nach dem aktuellen Steuersatz für Grunderwerb in deinem Bundesland sowie nach der Höhe des Kaufpreises. Nach § 8 GrEStG wird die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung berechnet, die in der Regel dem Kaufpreis entspricht. 

Bei einem unbebauten Grundstück mit dem Plan, es zu bebauen, sieht das Gesetz jedoch vor, dass der Wert als Bemessungsgrundlage nach Fertigstellung der Gebäude anzusetzen ist. Wenn du ein Grundstück mit Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbst, zahlst du die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis. 

Während der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und einigen weiteren Bundesländern mit 6,5 Prozent hoch ausfällt, beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen nur 3,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer in Berlin liegt aktuell bei 6 Prozent, was sich auch im hohen Bereich bewegt.

Anhand dieser Beispielrechnung für die verschiedenen Bundesländer siehst du, wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfallen könnte. Dadurch zeigt sich, dass der Kauf in einem anderen Bundesland den Kauf oft deutlich günstiger macht. 

Bis Ende Januar 2023 müssen Eigentümer:innen für die Kalkulation der neuen Grundsteuer eine Erklärung einreichen.

Innerhalb Deutschlands ist die Wohneigentumsquote relativ schwach, was auch auf die Grunderwerbsteuer zurückzuführen ist. Aus dem Grund ist eine Reformierung der Steuerart sowie die Einführung von Freibeträgen relevant. Mehrere Parteien hatten im Wahlprogramm Veränderungen versprochen. So wurden variable Grunderwerbsteuersätze von den Grünen angepeilt. Unter anderem ist angedacht, die Steuerhöhe für Selbstnutzer zu senken. 

Die FDP forderte einen weiteren Schritt. Die Partei möchte einen generellen Freibetrag von 500.000 Euro einführen. Diesen Freibetrag soll es unabhängig von der Nutzung geben. Darüber hinaus soll es den Freibetrag unabhängig davon geben, ob es sich um einen Ersterwerb handelt. Mittlerweile steht der Koalitionsvertrag der Ampel, der ein Plus an Flexibilität hinsichtlich der Gestaltung der Grunderwerbsteuer vorsieht. In einigen Bundesländern gibt es bereits konkrete Vorgaben. 

In Hamburg soll ab Anfang 2023 die Grunderwerbsteuer auf 5,5 Prozent ansteigen. Im Gegenzug soll es aber auch Ermäßigungen für junge Familien geben, die eine Wohnimmobilie zur Selbstnutzung kaufen möchten. Unter „Junge Familien“ werden Leute bis zum Alter von 45 Jahren eingeteilt, die mindestens ein Kind besitzen. In dem Fall soll die Grunderwerbsteuer auf 3,5 Prozent gesenkt werden. Allerdings muss den Plänen noch zugestimmt werden. 

Nordrhein-Westfalen möchte Immobilienkäufer:innen beim Ersterwerb einer Immobilie einen Teil der Grunderwerbsteuer zurückerstatten. Mit einer gestaffelten Förderung durch die NRW Bank soll dies ermöglicht werden. Paare, Einzelpersonen und junge Familien, die im Jahr 2022 erstmalig ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, sollen so eine indirekte Grunderwerbsteuer-Senkung von über 1,5 Prozent erhalten. Dieses Vorgehen ist auf 2022 beschränkt. Danach soll es einen Freibetrag geben, sofern die Bundesregierung eine entsprechende Grundlage geschaffen hat. 

Neben der einmalig fälligen Grunderwerbsteuer fällt für dich durch den Hauskauf auch die jährliche Grundsteuer an. Zwar klingen sie sehr ähnlich, jedoch sind Grunderwerbsteuer und Grundsteuer zwei völlig verschiedene Arten von Steuern.

Die Höhe der Grundsteuer richtet sich dabei nach dem Wert des erworbenen Grundstücks sowie der jeweiligen Bebauung.

Die meisten Immobilienkäufe und -verkäufe in Deutschland sind an die Zahlung der Grunderwerbsteuer gebunden. Wenn du also ein Grundstück oder ein Haus kaufst, musst du dafür eine Grunderwerbsteuer zahlen. Diese trägt meistens der:die Käufer:in, aber die Steuer kann auch auf die verkaufende Person umgelegt werden. Im notariell beglaubigten Kaufvertrag zwischen
Verkäufer:in und Käufer:in der Immobilie wird festgelegt, wer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat. In den meisten Fällen wird sie dem:der Käufer:in zugewiesen. Im Anschluss wird der Kaufvertrag an das Finanzamt geschickt, welches sich mit dem Grunderwerbsteuerbescheid an die zu belastende Partei wendet. 

In der Regel muss die Steuer innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe gezahlt werden. Somit wird die Grunderwerbsteuer schnell fällig, weshalb du sie von Anfang an in deinen Nebenkosten-Kalkulationen berücksichtigen solltest. 

Wenn du die Steuer bezahlt hast, stellt das Finanzamt eine sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ aus. Sie ist Voraussetzung dafür, dass die Immobilie auf deinen Namen umgeschrieben werden kann. Der:die Notar:in wird sie mit den anderen erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt vorlegen. 

Wer

Immobilienverkäufe zwischen Verwandten 1. Grades und Eheleute sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Hierzu gehören Eltern und Kinder, aber auch Stiefkinder und Adoptivkinder. Bei einem Verkauf zwischen Geschwistern gibt es jedoch keine Befreiung. In dem Fall wird die Grunderwerbsteuer fällig. 

Was

Außerdem sind Gegenstände und Dinge von der Grunderwerbsteuer befreit, die untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind. Bewegliche Güter wie eine Küche, Sauna oder andere Gegenstände unterliegen somit nicht der Regelung. Es wäre somit ratsam, diese beweglichen Gegenstände herauszurechnen, um weniger Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen.  

In knapp einem Drittel aller Bundesländer gilt bereits ein Steuersatz von 6,5 Prozent. Auch Thüringen hat Anfang 2017 von 5 auf 6,5 Prozent erhöht. Damit stieg die Grunderwerbsteuer im Bundesdurchschnitt auf 5,37 Prozent. Nur Bayern und Sachsen liegen weit darunter.

Mobilität ist angesagt, aber dennoch können nicht alle Immobilienkäufer:innen nach Bayern oder Sachsen ziehen. Das wäre ohnehin nicht ratsam, zumal auch hier mittelfristig mit einem Anstieg zu rechnen ist. Beide Bundesländer haben ihre Grunderwerbsteuer als einzige noch nie verändert.

Der Kaufpreis für eine Immobilie beträgt 300.000 Euro. In Bayern müssten dafür mit dem geltenden Steuersatz von 3,5 Prozent 10.500 Euro Grunderwerbsteuer entrichtet werden.

Kannst du jedoch frei bewegliche Gegenstände wie eine Küche für 8.000 Euro, einen Kamin für 3.000 Euro und vielleicht noch eine Sauna für 3.500 Euro auflisten, reduziert sich die Bemessungsgrundlage um 14.500 Euro. 

Jetzt sieht die Rechnung wie folgt aus:

(300.000 Euro – 14.500 Euro) x 0,035 = 9.992

Statt 10.500 Euro werden nur noch 9.992 Euro fällig. Bei höheren Steuersätzen fällt die Ersparnis entsprechend noch größer aus. 

Die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnanlagen fällt ebenfalls nicht unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Der Kaufvertrag sollte deshalb die Formulierung aufweisen: „Der Kaufpreis enthält eine Instandhaltungsrücklage von X Euro.” Auf diese Weise kannst du beim Kauf von Eigentumswohnungen Grunderwerbsteuer sparen. 

Es ist jedoch nicht erlaubt, bei einem Verkauf eventuelle anteilige Instandhaltungsrücklagen des bisherigen Eigentümers auf dich als Käufer:in zu übertragen, um die Steuerlast zu mindern. Laut einem BFH-Urteil sind die anteilige Instandhaltungsrückstellung Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 7 Satz 1 WEG) und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers.

Wer eine Immobilie von den Eltern, Großeltern oder Kindern käuflich erwirbt, zahlt zwar keine Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuerpflichtig sind hingegen Immobiliengeschäfte unter Geschwistern, die sich ihr Haus überschreiben.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer kannst du nur in bestimmten Fällen umgehen. Bei einem Verkauf innerhalb der Familie umgehst du die Grunderwerbsteuer. Es muss sich aber um einen Verkauf zwischen Verwandten ersten Grades handeln. Diese Personen sind von der Steuer befreit. Zu dem Verwandtschaftsverhältnis zählen Eltern, Kinder, Großeltern, Ehepartner:innen und Enkelkinder. Es gibt aber noch weitere Sonderfälle, um die Grunderwerbsteuer ganz oder zum Teil zu umgehen. Hierzu gehören:

• Instandhaltungsrücklagen von Grunderwerbsteuer befreit: Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss meistens einen bestimmten Anteil als Rücklagen für diverse Arbeiten an der Immobilie bereitstellen. Im Kaufvertrag muss ein solcher Posten separat aufgeführt werden. Auf diesen Betrag entfällt somit die Steuer.
• Mobile Gegenstände separat auflisten: Nur auf das mit dem Grundstück verbundene Gebäude fällt Grunderwerbsteuer an. Mobile Gegenstände sollten extra im Kaufvertrag aufgelistet werden. Übersteigen die Sonderposten 15 Prozent des Kaufpreises, wird im Normalfall ein Nachweis verlangt.

Soll eine Immobilie innerhalb der Familie verschenkt werden, musst du sowohl die Schenkungssteuer als auch die Grunderwerbsteuer beachten.

Hinsichtlich der Schenkungssteuer gibt es einen Freibetrag von 500.000 Euro, sofern es sich um eine Schenkung zwischen Ehegatten handelt. Soll es eine Schenkung zwischen Eltern und Kindern werden, gibt es einen Freibetrag von jedem Elternteil von 400.000 Euro. Dies ist sogar alle 10 Jahre möglich.

Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer stellt die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten eine besondere Situation dar. Dieser Fall wird steuerrechtlich speziell behandelt. Unter nahen Verwandten wird normalerweise keine Grunderwerbsteuer fällig. Ein Freibetrag ist hinsichtlich der Grunderwerbsteuer bezüglich der Schenkung zwischen nahen Verwandten nicht relevant.