Ist der Im­mo­bi­li­en­boom bald vor­bei?

Oder steigen die Preise in den kommenden Monaten noch weiter? Wir zeigen, wie sich die Immobilienpreise bisher entwickelt haben und lassen Experten zu Wort kommen.

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"In Berlin habe ich mich total verschätzt", zitiert der Tagesspiegel Christian Völkers vom Engel & Völkers. Der Immobilienmakler zeigt sich in dem Interview überrascht davon, wie stark die Preise in Berlin durch die Decke gegangen sind. Gleichwohl: Immobilienblasen befürchtet Völkers nicht – „Wir befinden uns in keinem erhitzten Markt. Die Substanz der Käufer wird nicht getrieben durch außergewöhnliche Ereignisse wie einen Notstand.“

Gibt es so eine Art »Winterdepression«bei den Immobilienpreisen? Den Eindruck könnte man bekommen, wenn man sich den Europace Hauspreis-Index (EPX) genauer ansieht. In den ersten Monaten des Jahres gab es einen deutlichen Knick in der Kurve – und zwar quer durch alle Segmente (neue/alte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen).

Doch nach der Winterdepression kommt die Frühjahrsbelebung: In den Monaten Februar bis April stiegen die Preise für Eigentumswohnungen am stärksten (plus 3,41 Prozentpunkte), neu gebaute Ein- und Zweifamilienhäuser erreichten ein Plus von 2,40 Prozentpunkten und bei den Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand war es ein knapper Prozentpunkt. Dieses Segment verzeichnete auch als einziges im Februar sogar einen Preisrückgang. Da die Zinsen immer noch sensationell niedrig sind, werden die Preiserhöhungen von den Käufern weiterhin mitgemacht, ist sich Europace sicher. Gut für alle Immobilienbesitzer, die zukünftig verkaufen wollen.  

Die winterliche Delle in den Immobilienpreisen findet sich auch im IMX-Immobilienpreisindex von ImmobilienScout24 wieder, der sich aus den Angebotspreisen auf der Onlineplattform speist. Nach eher verhaltenen Entwicklungen zwischen Dezember 2018 und Februar 2019, stiegen die gesamtdeutschen Durchschnittspreise im März wieder an. Die absoluten Preisgewinner sind Eigentumswohnungen im Bestand: In den vergangenen sechs Monaten ging es mit ihnen rund vier Prozentpunkte nach oben. Bestandsimmobilien entwickeln sich im direkten Vergleich sowieso besser als Neubauten. Das liegt unter anderem an der Verfügbarkeit: Während Grundstückssuche, Bauauflagen und Energieeffizienzanforderungen den Neubau verzögern, greifen viele Käufer lieber auf Bestandsimmobilien zurück. Vor allem in den dicht besiedelten Städten scheint diese Strategie schneller zum Eigenheim zu führen als ein Neubau.        

Blicken wir einmal auf eine der begehrtesten Städte Deutschlands. Für den Großraum München vermeldet die Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH (IVD) wie gewohnt rekordverdächtige Preissteigerungen. Der Preis für eine Eigentumswohnung im Bestand beträgt aktuell durchschnittlich 7.200 Euro pro Quadratmeter. Vor zehn Jahren lag dieser Durchschnittspreis bei 2.750 Euro. Die Steigerung liegt also bei rund 160 Prozent. In ganz Bayern, stellt der IVD fest, haben sich Immobilien um 3,4 bis 5,4 Prozentpunkte verteuert – und das gilt lediglich für den Zeitraum Herbst 2018 bis Frühjahr 2019! Eine stattliche Rendite.  

Auch wenn die Preise weiter steigen werden, verändert sich doch etwas am Käuferverhalten: Es wird länger abgewartet, mehr verglichen, genauer kalkuliert. Makler in der Region München glauben, dass unverschämte Preise zunehmend seltener gezahlt werden und sich die Vermarktungszeiten verlängern.

Wie entwickeln sich die Preise für Immobilien bis ins Jahr 2060? Den Blick in die Glaskugel wirft die Universität Freiburg im Auftrag der Schwäbisch-Hall-Stiftung »Bauen – Wohnen – Leben« und kommt zu verblüffenden Erkenntnissen. Auch wenn auf lange Sicht die Bevölkerungszahl gleichbleibe oder sogar schrumpfe, werde sich die Nachfrage nach Wohnraum weiter erhöhen, schätzungsweise um zehn Prozent im Jahr 2060.  Dafür gibt es zwei Gründe: Erstens steigt der Wohnflächenbedarf pro Person weiter an und zweitens wird es mehr Einpersonenhaushalte geben. Dazu tragen einerseits alleinlebende Senioren bei, die eine höhere Lebenswartung haben werden. Andererseits ziehen junge Menschen früher aus, um vor allem in den beliebten Schwarmstädten zur Universität zu gehen oder eine Ausbildung zu machen. Die Zuwanderung nach Deutschland wird durchschnittlich 200.000 Menschen/Jahr betragen, was die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern weiter befeuert. Fazit der Forscher aus Freiburg: Die Preise werden weiter steigen, mit Preisrückgängen ist lediglich in strukturschwachen Regionen zu rechnen.