Als Vermieter sind Sie in jedem Fall an die gesetzlichen Regelungen gebunden, egal ob es um eine Kündigung, eine Abmahnung oder eine Mieterhöhung geht. Zwar können Regelungen mitunter zugunsten des Mieters ausgelegt werden, Sie hingegen haben stets nach den gesetzlichen Regelungen zu handeln. Der klassische Fall ist der einer Renovierung der Heizungsanlage, infolgedessen möchten Sie eine höhere Miete kassieren. Sie legen die Modernisierungskosten also auf die Mieter um.
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Haben Sie Ihrem Mieter mitgeteilt, dass Sie die Miete nach § 558 BGB (Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) oder nach § 559 BGB (Modernisierungserhöhung) erhöhen wollen, genießt Ihr Mieter ein spezielles Kündigungsrecht: Seinen Zeitmietvertrag kann er damit vorzeitig bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang Ihres Mieterhöhungsschreibens kündigen. Seine Kündigung wird zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Speziell ist der Fall, wenn die Betriebskosten steigen und hierdurch die Vorauszahlung des Mieters ebenso erhöht wird. Hierbei handelt es sich explizit um keine Mieterhöhung, sodass ein Sonderkündigungsrecht nicht wahrgenommen werden kann. Während Sie als Vermieter beispielsweise nur im Falle des Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung aussprechen können, müssen Sie das Recht des Mieters beachten.
Bei Modernisierungen oder Verbesserungen, die unter § 554 Abs. 3 BGB fallen, muss zunächst der Mieter informiert werden. Es gilt eine Frist von mindestens drei Monaten vor Beginn der jeweiligen Maßnahme. Aufgrund der Nachweisbarkeit empfiehlt sich die Schriftform. Bei ImmobilienScout24 können Sie übrigens auf über 20 Formular-Mietverträge und Dokumente zum Thema zugreifen, kostenlos als Download verfügbar. In dem Schreiben sind möglichst genau der Aufwand und die Dauer der Maßnahme zu benennen. Gibt es Einschränkungen währenddessen, lassen Sie diese auch nicht unerwähnt.
Sie schicken Ihrem Mieter Ihre Modernisierungserhöhung am 15.12.2013 zu. Bis zum 28.2.2014 kann Ihr Mieter sein Sonderkündigungsrecht ausüben. Kündigt er, endet Ihr Zeitmietvertrag zum 30.4.2014. Mit der gleichen Frist kann Ihr Mieter kündigen, wenn Sie Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen wollen und ihm ein entsprechendes Erhöhungsschreiben zugesandt haben.
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Allein die Tatsache, dass Sie Modernisierungen an der Immobilie vornehmen, reicht nach laufender Rechtsprechung nicht für ein Sonderkündigungsrecht aus. Das LG Köln hat im Jahre 2005 geurteilt (NZM 2005, 741, 742), dass Mieter eine Baumaßnahme nur dann als Anlass für die Kündigung nehmen dürfen, wenn diese „eine erhebliche Einwirkung auf die gemieteten Räume“ haben wird und das eine „erhebliche Mieterhöhung zur Folge“ hat.
In anderen Fällen können Sie sich gemäß § 554 Abs. 3 BGB auch auf „Bagatellmaßnahmen“ stützen, vor allem bei Verschönerungen oder dem Austausch von Einbauten oder Installationen.
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Wann gilt das Sonderkündigungsrecht für Mieter?
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Bis zum Ende des nächsten Monats kannst du deinen Mietvertrag kündigen. Dein Mietverhältnis endet dann einen Monat nach Ablauf der Frist. Hier ein Beispiel: Bekommst du die Ankündigung zur Modernisierung am 25. Mai, kannst du bis Ende Juni kündigen und Ende Juli ausziehen.
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Wann muss ich die 3 Monate Kündigungsfrist nicht einhalten?
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Wenn es wichtige Gründe gibt, die das Abwarten der Kündigungsfrist unzumutbar machen, dann muss das Einhalten der dreimonatigen Kündigungsfrist für eine Wohnung nicht eingehalten werden. Eine fristlose Kündigung kann in solchen Fällen auch auftreten.
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Kann Vermieter nach Mieterhöhung kündigen?
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Das Sonderkündigungsrecht verhindert die Mieterhöhung. Wenn der:die Mieter:in die Mieterhöhung nicht akzeptiert, kann er:sie zum Ablauf des zweiten Monats das Mietverhältnis nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des:der Vermieters:in außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB).
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