Überblick zum neuen Maklerrecht

Die neue gesetzliche Regelung gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. 

Die neuen Vorschriften über die Teilung der Maklerprovision gelten für die erfolgreiche Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher:innen. Bei diesen Immobilien und bei dieser Kundengruppe muss in Zukunft die strikte hälftige Teilung der Maklerprovision beachtet werden. Mehr Informationen

Nicht jede Immobilie fällt unter die neuen Provisionsregelungen

Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher:innen oder an gewerbliche Kund:innen vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kund:innen fällt nicht unter die neue Provisionsteilung. Mehr Informationen

Grundstücke sind im Gesetz nicht erwähnt und fallen daher nicht unter die Neuregelung. Einfamilienhäuser fallen unter die neue gesetzliche Regelung, sofern sie an Privatpersonen verkauft werden. Als Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus wird eine Wohnung von untergeordneter Bedeutung angesehen. Auch mit einer Einliegerwohnung fällt – so die amtliche Gesetzesbegründung – das Einfamilienhaus unter die neue gesetzliche Regelung.

Ein Vermarktungsvertrag mit dem Bauträger kann die Vermarktung aller 20 Wohnungen zu einem festgelegten Provisionssatz umfassen, so dass nicht für jede einzelne Wohnung ein neuer Vertrag mit dem Bauträger als Verkäufer:in abgeschlossen werden. Es ist darauf zu achten, dass bei Vereinbarung einer Innen- und Außenprovision, Bauträger und Käufer:innen sich zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichten müssen.

Immobilienmakler:innen sollten schon jetzt den Maklervertrag mit dem:der Verkäufer:in anpassen. Die neuen Provisionsregelungen sehen eine Vielzahl von Möglichkeiten der Vereinbarung einer Provision vor. Deshalb gibt es auch nicht den einen Maklervertrag, mit dem alle Fälle zugleich geregelt werden können. Mehr Informationen

Lassen Sie sich nicht irritieren: Der Nachweis der Zahlung der Provision durch den:die Verkäufer:in wird nur in dem sehr seltenen Ausnahmefall erforderlich, wenn der:die Makler:in zunächst ausschließlich einen Vertrag mit dem:der Verkäufer:in geschlossen hat, später aber die Provision vom:der Verkäufer:in auf den:die Käufer:in abgewälzt werden soll. Dann kann der:die Käufer:in einen Beleg über die Zahlung der Provision des Verkäufer:in fordern, bevor er selbst maximal die gleiche Provisionshöhe überweist.

Wenn eine Immobilienvermittlung an eine:n Verbraucher:in oder an einen Bauträger erfolgen kann, dann könnten Immobilienmakler:innen mit zwei verschiedenen Exposees arbeiten. Mehr Informationen

Dazu Rechtsanwalt Sven R. Johns, Berlin: „Ein Grundstück, das mit einem alten Haus bebaut ist und das sowohl für einen Bauträger zur Neubebauung als auch für eine Familie zur Sanierung mit Aus- und Umbau attraktiv sein kann, könnte deshalb sowohl mit 7,14 % Käuferprovision inkl. MwSt. an Bauträger als auch mit je 3,57 % Verkäufer- und Käuferprovision an Verbraucher:innen angeboten werden.“

Mit der Einführung des neuen Maklerrechts gibt es nicht mehr die eine „richtige“ Provisionsforderung. Abhängig von der späteren Käuferpartei einer Immobilie (Verbraucher:in), der Art der angebotenen Immobilie (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) und der Vereinbarung mit dem:der Verkäufer:in (Innenprovision oder geteilte Provision) fällt der Provisionshinweis im Online-Immobilienangebot auf ImmoScout24 aus.

Oder gelten Verträge, die vor dem 23.12.2020 abgeschlossen wurden, weiter über diesen Termin hinaus? Wie sieht es aus mit dem Verkaufsauftrag an einen Makler, der im Laufe dieses Jahres geschlossen wurde mit der Maßgabe einer Zahlung der Courtage vom künftigen Käufer:in, wenn die Immobilie erst nach dem 23.12.2020 verkauft wird?

Maklerverträge, die vor dem 23.12.2020 abgeschlossen worden sind, gelten nach alten Recht weiter fort. Das bedeutet für Verträge mit Verkäufer:innen, dass diese grundsätzlich auch nach dem 23.12.2020 wirksam bleiben, wenn dort keine Verkäuferprovision vereinbart worden ist. Maklerverträge, die mit Käufern vor dem 23.12.2020 abgeschlossen worden sind, gelten ebenfalls weiter fort, so dass einem:einer Käufer:in eine reine Außenprovision auch dann in Rechnung gestellt werden kann, wenn zwar der Nachweis/Maklervertrag vor dem 23.12.2020 abgeschlossen worden ist, die Beurkundung aber erst nach dem 23.12.2020 stattgefunden hat. Erfolgt der Nachweis gegenüber einem Käuferkunden erst nach dem 23.12.2020 gilt für diesen Maklervertrag die neue Regelung des § 656 c BGB, wonach der:die Käufer:in die Hälfte der Provision bezahlt.

Wenn also ein Verkäufer-Maklervertrag über den 23.12.2020 hinausreicht, sollte dieser so angepasst werden, dass der:die Verkäufer:in im Fall des Abschlusses eines Maklervertrages mit dem:der Käufer:in unter neuem Recht, sich zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe wie der:die Käufer:in verpflichtet. Es ist demnach empfehlenswert alle Verkäufer-Maklerverträge bis zum 22.12.2020 anzupassen.

Mehr Informationen auf Seite 29 der Präsentation.

Der Nachweis der Provisionszahlung durch den:die Verkäufer:in ist nur dann notwendig, wenn er die Hälfte der Maklerprovision auf den:die Käufer:in abwälzen möchte. Marktexpert:innen rechnen damit, dass dieser Fall eine Ausnahme bleiben wird. In einem Verkauf, bei dem sich beide Parteien des späteren Kaufvertrages zur Zahlung der Maklerprovision in gleicher Höhe verpflichten, ist der Nachweis der Zahlung des Provision durch den:die Verkäufer:in nicht als Fälligkeitsvoraussetzung der Provision des:der Käufer:in vorgesehen.

Mehr Informationen in der Präsentation auf Seite 15.

Bei der geteilten Provision, bei der sich Käufer:in und Verkäufer:in zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichten, ist der:die Immobilienmakler:in beidseitiger Interessenvertreter:in. Das bedeutet, dass der:die Immobilienmakler:in gegenüber dem:der Käufer:in die gleichen vertraglichen Treuepflichten einhalten muss, wie gegenüber dem:der Verkäufer:in. Wenn nun eine Mehrerlösvereinbarung mit dem:der Verkäufer:in besteht und der:die Immobilienmakler:in damit ein höheres eigenes Interesse an der Vereinbarung eines maximalen Kaufpreises hat als ohne diese Mehrerlösvereinbarung, könnte die Rechtsprechung dies als Verstoß gegen die Treuepflicht des:der Immobilienmakler:in gegenüber dem:der Käufer:in werten. Das könnte zur Verwirkung der Provision führen. Es ist daher dringend zu empfehlen, eine Mehrerlösvereinbarung mit dem:der Verkäufer:in nur bei einer einseitigen Interessenvertretung des:der Verkäufer:in zu vereinbaren, also bei Immobilien, die „ohne zusätzliche Käuferprovision“ angeboten werden.

Eine pauschale Antwort zur Anpassung von AGB ist ohne Kenntnis der AGB nicht möglich. AGB sind Regelungen, die den Maklervertrag gestalten. Wenn z.B. in den AGB bislang steht: „Käuferprovision bei Wohnimmobilien 5,95 % inkl. MwSt.“, dann wäre diese AGB-Formulierung auf die neuen Provisionsregelungen bei Wohnimmobilien anzupassen. Ab 23.12.2020 wäre diese AGB-Formulierung wohl unwirksam. Aufgrund der Rechtsprechung zur Abmahnfähigkeit unwirksamer AGB (z.B. Vorkenntnis-Klausel), ist die Einführung der neuen Provisionsregelungen für Wohnimmobilien ein guter Zeitpunkt generell die AGB auf Wirksamkeit zu überprüfen. Mit einem Anwalt Ihres Vertrauens könnten zugleich der Maklervertrag, die AGB und die rechtlichen Hinweise im Exposè aufeinander abgestimmt werden, so dass sich einzelne Regelungen nicht widersprechen und schon aus diesem Grund unwirksam sind.

Der Maklervertrag mit dem:der Käufer:in kommt dann zustande, wenn sich Makler:in und Käufer:in über die drei wesentlichen Merkmale des Maklervertrages (Parteien, Gegenstand des Vertrages - Vermittlung/Nachweis – und Preis – Provision – geeinigt haben). Ab 23.12.2020 kommt jetzt noch das Formerfordernis der Textform hinzu, wenn es um Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen geht. Es ist zu empfehlen, die Textform möglichst früh, am besten mit dem Versand des Exposees, einzuhalten. Das kann z.B. bei Nutzung des interaktiven Exposees, wie Immobilienmakler:innen dies aus einer Software wie Flowfact kennen, oder vergleichbaren Versandformen von Online-Exposés, vor deren Ansicht verschiedene Erklärungen vom Käufer:in eingeholt werden, umgesetzt werden.

Immobilienmakler:innen, die schon bisher mit der reinen Innenprovision arbeiten und alle Maklerbüros, die dies ab der Einführung des neuen Maklerrechts planen, fallen nicht unter die neuen gesetzlichen Provisionsregelungen. Die reine Innenprovision, also eine vollständige Übernahme der Provision durch den:die Verkäufer:in als Auftraggeber:in, bleibt weiterhin möglich und kann zwischen Verkäufer:in und Immobilienbüro frei vereinbart werden. Das können auch weiterhin 3,57 % oder auch 5,95 % Verkäuferprovision inkl. MwSt. sein. Denn das neue Gesetz legt die Provisionshöhe ausdrücklich nicht fest. Diese bleibt frei mit allen Vertragsparteien verhandelbar. Das gilt sowohl beim Verkauf von Wohnungen für Bauträger, also im Bauträgervertrieb, als auch bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser von privaten Eigentümern und Gebrauchtimmobilien.

Ein reiner Suchauftrag kann mit einem Käuferkund:in vereinbart werden. Der:Die Immobilienmakler:in ist dann einseitige:r Interessenvertreter:in dieses:dieser Käufer-Kund:in. Die Provisionsvereinbarung kann so gestaltet werden, dass eine reine Außenprovision mit dem:der Kaufinteressent:in vereinbart wird, solange die diesem:dieser Suchkund:in angebotene Immobilie nicht durch einen Maklervertrag zwischen Verkäufer:in und dem Maklerbüro „an-die-Hand“ gegeben wird.

Bietet das Maklerbüro einem:einer Suchkund:in eine Immobilie “aus dem Bestand” an, kann die reine Außenprovision nicht mehr verlangt werden. Dies würde gegen die neuen Provisionsregelungen verstoßen. Dann müsste die geteilte Provision vereinbart und die schon bestehende Provisionsabrede mit dem:der Suchkund:in abgeändert werden.

Wenn Sie als Immobilienmakler:in eine Immobilie auf unserem Portal annoncieren „dürfen“ und vom Eigentümer:in dafür die „Erlaubnis“ haben, dann haben Sie auch einen Maklervertrag mit diesem:dieser Eigentümer:in abgeschlossen. Eine reine Außenprovision werden Sie deshalb für eine solche Immobilie nicht verlangen können. Die Textform muss allerdings in so einem Fall für den Vertrag vorliegen, aus dem später der Provisionsanspruch abgeleitet wird.

Hinweis von ImmoScout24:

Deshalb gehen wir davon aus, dass bei allen auf unserem Portal angebotenen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen entweder eine reine Innenprovision mit dem:der Eigentümer:in vereinbart ist oder die hälftige Teilung der Provision zum Tragen kommen wird.

Bzw. ist das Angebot dann für den Käufer provisionsfrei?

Die reine Innenprovision bleibt weiterhin möglich. Die Immobilie darf dann aber nicht „provisionsfrei“ für den:die Käufer:in angeboten werden, weil diese Aussage wettbewerbswidrig ist. Die richtige Formulierung in den Exposees lautet: „Keine zusätzliche Käuferprovision“.

Aufgrund der bestehenden Rechtsprechung ist „provisionsfrei“ generell allein als Begriff nicht zulässig. Wir empfehlen die Formulierung: „keine zusätzliche Maklerprovision“. Wenn normalerweise Käuferprovision erhoben würde, aber der:die Verkäufer:in sich zur Übernahme der kompletten Provision verpflichtet hat, können Makler:innen demnach mit „provisionsfrei für den:die Käufer:in“ werben.

In der Immobilienanzeige und im Online-Exposè muss die vollständige Käuferprovision, nicht aber die Verkäuferprovision angegeben werden. Zusätzlich schreibt auch § 656 c BGB vor, dass die Vereinbarung der Provision mit beiden Seiten offen zu legen ist („§ 654 BGB bleibt unberührt.“) Der folgende Provisionshinweis würde diese beiden Erfordernisse abdecken:

„3,57 % Käuferprovision inkl. MwSt. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem:der Verkäufer:in in gleicher Höhe abgeschlossen.“

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen unterliegt der Maklervertrag ab 23.12.2020 der Formerfordernis der Textform. Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nichtig und es besteht kein Provisionsanspruch. Das gilt sowohl für Verträge mit Käufer:innen als auch für Maklerverträge mit Verkäufer:innen. Die Textform ist für den Maklervertrag einzuhalten, aus dem die Provisionsforderung abgeleitet wird. Für diesen Vertrag muss dann auch die Widerrufsbelehrung erteilt und übergeben werden. Zu welchem Zeitpunkt die Wahrung der Textform umgesetzt wird, ist jedem:jeder Makler:in selbst überlassen. Es sollte beachtet werden, dass ein Maklervertrag, der erst nach der Kaufentscheidung des:der Käufer:in abgeschlossen wird, dann in den Geschäftsräumen des:der Immobilienmakler:in abgeschlossen wird, damit das Widerrufsrecht nicht neu entsteht.