Ein Grundbuchauszug ist Pflicht, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und Lasten des Grundstücks sowie mit ihm verbundene Rechte Dritter. In diesem Artikel beantworten wir Ihnen Fragen rund um den Grundbuchauszug, wo Sie ihn erhalten und was er kostet.
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Grundbuchauszug bei Immobilienkauf erforderlich: So erfährt der Kaufinteressent, ob auf dem betreffenden Grundstück etwaige Wohnrechte oder Ähnliches liegen.
Berechtigtes Interesse muss nachgewiesen werden: Grundstückskäufer, Gläubiger, Kreditinstitute und Mieter können beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug beantragen.
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Das Grundbuch ist ein wichtiges Dokument für Immobilien- und Grundstücksbesitzer:innen, weil es die Eigentumsverhältnisse rechtsgültig belegt. Als Grundbuchauszug wird eine Abschrift bezeichnet, die alle Eintragungen zu einem Grundstück enthält. Ohne Grundbuchauszug kann der Besitz nicht beliehen oder verkauft werden.
Für die Führung der Grundbücher sind die Amtsgerichte der jeweiligen Bezirke zuständig. Das Grundbuch ist kein öffentliches Register, das jeder einsehen kann. In Deutschland müssen Personen, die einen Grundbuchauszug anfordern möchten, bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Der Grundbuchauszug ist sozusagen ein Ausweis des Gebäudes bzw. des Grundstücks. Er enthält exakte Informationen über Lage und Größe des Grundstücks und zeigt auf, wer der Eigentümer ist. Zudem ist im Grundbuch festgehalten, wer welche Rechte am Besitz hat und welche Belastungen wie z. B. Grundschulden es gibt.
Zu den Rechten gehören:
Für jedes einzelne Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt und mit einer laufenden Nummer versehen. Bei diesem Grundbuchblatt handelt es sich um das eigentliche Grundbuch zu einem Grundstück.
In der Regel liegt das Grundbuch in schriftlicher Form vor. Allerdings verfügen immer mehr Grundbuchämter auch über ein elektronisches Grundbuch.
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Einen Grundbuchauszug benötigen Sie vor allem dann, wenn Sie ein Haus verkaufen wollen. Mit dem Auszug aus dem Grundbuch belegen Sie, dass Sie der Besitzer sind und damit zum Verkauf berechtigt.
Zum Zeitpunkt des Kauftermins sollte der Grundbuchauszug maximal zwei Wochen alt sein, denn der:die Käufer:in sollte vor dem Kauf wissen, ob Eintragungen für das Grundstück wie Wohnrechte Dritter vorliegen.
Der Grundbuchauszug spielt außerdem im Rahmen der Beleihungsprüfung durch die kreditvergebende Bank eine zentrale Rolle. Sie erfolgt immer dann, wenn eine Immobilie mithilfe eines Darlehens finanziert werden soll.
Zu diesem Zweck müssen Sie der Bank einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen. Zusätzlich wird Ihre Kreditwürdigkeit geprüft. Ist alles in Ordnung, erhalten Sie eine Kreditzusage, wobei der Kredit als Grundschuld auf die Immobilie im Grundbuch eingetragen wird.
Sollten Sie Ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu veräußern. Darum wird die Bank in der Regel im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen, sodass sie im Falle einer Zwangsversteigerung als Gläubiger an erster Stelle bedient werden kann.
Nach der Beantragung müssen Sie mit 14 Tagen rechnen, bis Sie den Grundbuchauszug vorliegen haben. Es ist also ratsam, den Antrag frühzeitig zu stellen.
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Einen Auszug des Grundbuchs dürfen grundsätzlich nur Personen einsehen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Dass das Recht auf Grundbucheinsicht derart eingeschränkt ist, dient vor allem dem Persönlichkeitsschutz der eingetragenen Personen. Ein „berechtigtes Interesse“ haben beispielsweise
- Kreditgeber (für die Eintragung der Grundschuld als Sicherheit für den Kredit)
- Gläubiger (im Falle einer Zwangsversteigerung)
- Mieter (zur Überprüfung, ob der Vermieter auch Eigentümer der Wohnung ist)
- Grundstücksangrenzer (um zu erfahren, wer der direkte Nachbar ist)
In jedem Bundesland können Personen einen Grundbuchauszug anfordern und auf elektronischem Weg in das Grundbuch Einsicht nehmen oder auch Auszüge anfordern. Der Zugriff auf das Grundbuch nur einem beschränkten Personenkreis gestattet, da ein Grundbuchauszug Vermögens- und Schuldverhältnisse enthält, die nicht für die Öffentlichkeit sichtbar sein sollen. Da die Gesetzeslage dies nur oberflächlich regelt, hat das Grundbuchamt einen eigenen Ermessensspielraum.
Grundsätzlich können folgende Personen einen Grundbuchauszug anfordern:
- Eigentümer oder Miteigentümer des Grundstücks
- Personen, die im Grundbuch stehen, etwa als Gläubiger oder als Inhaber eines Wegerechts
- Besitzer einer gültigen Vollmacht eines der Berechtigten
- Personen, die ein berechtigtes Interesse gemäß § 12 GBO (Grundbuchordnung) beweisen können
Die Definition des Begriffs „berechtigtes Interesse“ spielt bei der Grundbucheinsicht eine zentrale Rolle. Bloße Neugier zählt nicht als berechtigtes Interesse zur Anforderung eines Grundbuchauszuges. Auch wer nur Nachbar oder Mieter ist oder sich schlicht für den Kauf der Immobilie interessiert, kann kein berechtigtes Interesse nachweisen. Wer eine konkrete Kaufabsicht hat, die er beispielsweise mit einem Entwurf des Vorkaufvertrages oder einer Maklerbestätigung nachweisen kann, beweist normalerweise berechtigtes Interesse. Gemeinhin liegt diese Bewertung im Ermessen des jeweiligen Grundbuchamtes.
Notare oder Behörden, die häufig Grundbuchauszüge anfordern müssen, können die Auszüge mit wenigen Mausklicks online erhalten. Privatpersonen oder Firmen, die nur selten einen Grundbuchauszug benötigen, müssen sich dagegen persönlich oder per Brief oder Fax an das zuständige Amtsgericht wenden.
Wenn der Grundbuchauszug lediglich für Ihre Unterlagen sein soll, genügt ein unbeglaubigtes Dokument. Ist der Grundbuchauszug für den Verkauf oder die Finanzierung einer Immobilie vorgesehen, müssen Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen.
Wenn Sie einen Grundbuchauszug beantragen möchten, haben Sie drei Möglichkeiten:
- beim Amtsgericht bzw. Grundbuchamt
- über einen kostenpflichtigen online Service
- über den:die Notar:in
Die Amtsgerichte händigen Grundbuchauszüge an berechtigte Personen aus. Lediglich in Baden-Württemberg erhalten Sie den Grundbuchauszug über die Gemeinde. Für die Immobilienbesitzer und Berechtigte aller anderen Bundesländer gilt: Finden Sie zuerst das Amtsgericht heraus, das für Sie zuständig ist. Die Kontaktdaten erhalten Sie, indem Sie im Justizportal des Bundes und der Länder die Postleitzahl der Immobile angeben.
Sie beantragen nun den Grundbuchauszug, indem Sie sich schriftlich per Post oder Fax mit Ihrem Anliegen an das zuständige Amtsgericht wenden. Alternativ können Sie auch persönlich beim Grundbuchamt vorsprechen. Sie müssen dazu Ihren Personalausweis mitbringen.
Sie möchten mit der Beantragung des Grundbuchauszugs möglichst wenig zu tun haben? Dann können Sie sich an einen externen, nicht-behördlichen online Dienstleister wenden. Für ca. 25 Euro zusätzlich zur Gebühr des Grundbuchamts fragt der:die Beauftragte die Daten ab und übermittelt den Antrag an das Grundbuchamt.
Für die Abwicklung eines Immobilienverkaufes benötigen Sie ohnehin eine:n Notar:in. Bitten Sie ihn oder sie darum, auch den aktuellen Grundbuchauszug zu beschaffen. Der Vorteil liegt neben der geringeren Kosten in der Schnelligkeit, mit der ein:e Notar:in über seinen:ihren elektronischen Zugang an den Grundbuchauszug herankommt.
Ist lediglich eine Einsichtnahme notwendig, kann diese im elektronisch geführten Grundbuch vor Ort im Grundbuchamt erfolgen. Notariate und andere berechtigte Stellen nehmen dabei an der uneingeschränkten Einsichtnahme teil: dem automatisierten Abrufverfahren über einen Internetzugang, der für diese Teilnehmer:innen kostenfrei ist.
Zur Vereinfachung der Zugangsmöglichkeiten hat der Gesetzgeber die Grundbücher digitalisiert und als elektronischen Grundbuch zur Verfügung gestellt. Behörden, Gerichte, Notar:innen und öffentlich bestellten Vermessungsingenieur:innen haben einen uneingeschränkten Zugang und müssen die Notwendigkeit der Einsichtnahme nicht begründen. Für alle anderen gilt das eingeschränkte Abrufverfahren: Wer nicht zu diesem Personenkreis gehört, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen.
Das automatisierte Abrufverfahren berechtigt zur Einsichtnahme in das Grundbuch sowie zur Fertigung von Abschriften des Grundbuchblatts. Die Teilnahme ermöglicht demnach:
- die Einsicht in ein bestimmtes oder mehrere Grundbuchblätter
- die Fertigung einer Abschrift des Grundbuchinhalts auf dem eigenen Druckergerät
- die Suche nach Stichworten, beispielsweise nach Angaben über das Flurstück oder den Eigentümer
- die Feststellung, wann der letzte Grundbucheintrag erfolgte
- die Feststellung, ob vollständige Eintragungsanträge auf ein konkretes Grundbuchblatt beim Grundbuchamt vorliegen
Zu beachten sind die Einrichtungsgebühren von 50 Euro für die Einrichtung und 8 Euro für je ein Grundbuchblatt. Für private Immobilienbesitzer:innen dürfte wegen der hohen Kosten ein eigener Zugang weniger interessant sein. Bei planvollem Vorgehen im Verkaufsprozess kann der Grundbuchauszug als Erstes beim Amtsgericht beantragt werden. In der Regel ist er bereits nach 14 Tagen im Briefkasten.
Wer seinen Grundbuchauszug selbst online beantragen möchte, wendet sich am besten zur kostenpflichtigen Beantragung eines Zugangs an das Justizportal des Bundes und der Länder. Berücksichtigen Sie dabei, dass auch hier eine Bearbeitungszeit für die Einrichtung anfällt.
Das Grundbuch wird nach einem einheitlichen Muster geführt und gliedert sich in fünf Bereiche:
- Aufschrift: Das Deckblatt trägt den Namen des zuständigen Amtsgerichts, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblatts.
- Bestandsverzeichnis: Hier sind die Grundstücke mit Angaben zu Gemarkung, Flur, Rechten (zum Beispiel Wegerechte), Lage (Straße und Hausnummer), Nutzungsart und Größe verzeichnet.
- Abteilung I – Eigentümer: In dieser Abteilung werden die Eigentumsverhältnisse eingetragen. Hier sind der Name des Eigentümers sowie der Grund und das Datum der Eintragung vermerkt. Gründe können beispielsweise Erbe, Auflassung oder Zwangsversteigerung sein.
- Abteilung II – Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks, persönliche Dienstbarkeiten: Außer der Grundpfandrechte sind in dieser Abteilung alle Beschränkungen und Lasten des Grundstücks vermerkt. Dazu zählen beispielsweise Reallasten, Nießbrauch oder das Erbbaurecht.
- Abteilung III – Grundpfandrechte, Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld: In Abteilung III finden sich Grundpfandrechte. Dazu gehören beispielsweise Grundschulden, die bei der Aufnahme einer Baufinanzierung entstehen, für die das Grundstück als Sicherheit eingetragen wurde.
Die Kosten richten sich nach dem 2013 in Kraft getretenen Gerichts- und Notarkostengesetz. Beim Amtsgericht zahlen Sie für einen einfachen Grundbuchauszug 10 Euro und für die beglaubigte Abschrift 20 Euro.
| Art des Auszugeg | Einfacher Grundbuchauszug | Beglaubigter Grundbuchauszug |
| Grundbuchauszug Kosten beim Amtsgericht | 10,00 € | 20,00 € |
| Grundbuchauszug Kosten beim Notar | 10,00 € | 15,00 € |
| Grundbuchauszug Kosten über Online-Service | ca. 35,00 € | ca. 50,00 € |
| Automatisiertes Abrufverfahren | 10,00 € | 15,00 € |
Die günstigste Variante ist die Beauftragung eines:einer Notar:in.
Noch günstiger ist die Nutzung des automatisierten Abrufverfahrens. Einsicht in entsprechenden Unterlagen des Grundbuchamts oder die Generierung eines Grundbuchauszug sind hier ebenfalls möglich:
- Abdruck 10,00 €
- Beglaubigter Abdruck 15,00 €
Achtung! Die Gebühren beim eingeschränkten automatisierten Abrufverfahren belaufen sich auf 50 Euro für die Einrichtung sowie acht Euro je Grundbuchblatt. Daher ist das automatisierte Abrufverfahren für private Besitzer:innen mit wenig Bedarf an Grundbucheinsichten weniger interessant. Für das uneingeschränkt automatisierte Abrufverfahren, das beispielsweise Notar:innen nutzen, wird keine Einrichtungsgebühr erhoben.
Kostenlos: Die Kosten für den eigentlichen Grundbuchauszug sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt, eine kostenlose Option ist somit eigentlich nicht möglich. Wer allerdings eine Immobilie kaufen will, kann gegebenenfalls auf einen bereits vorliegenden Grundbuchauszug der Eigentümer zurückgreifen. Haben diese eine neue Immobilie finanziert, war in der Regel bereits ein Grundbuchauszug für die eigene Bank nötig. Diesen könnten Käufer mit dem Einverständnis der Eigentümer verwenden. Die reine Grundbucheinsicht ist kostenfrei, sodass die Richtigkeit und Aktualität von der Käuferseite überprüft werden kann.
Die Kosten des Grundbuchauszugs sind ein kleiner Teil der anfallenden Kosten beim Hausverkauf.
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FAQ: Häufige Fragen zu Grundbuchauszug anfordern
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Was ist ein Grundbuchauszug?
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Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift eines Grundbuchs und enthält alle wichtigen Informationen für den Immobilienverkauf und die Immobilienfinanzierung. Die Lage und Größe, die Eigentumsverhältnisse, die Grundschuld, falls vorhanden sowie Rechte wie Nießbrauch, Wohnrecht und Vorkaufsrecht sind im Grundbuch eingetragen.
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Wie viel kostet ein Grundbuchauszug?
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Der Auszug aus dem Grundbuch kostet beim Amt in einfacher Ausführung 10,00 €, ein beglaubigter Auszug kostet 20,00 €. Ein online Dienstleister nimmt für die Vermittlung zusätzlich 35 Euro, Der:die Notarin verlangt 10 und 15 Euro.
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Wann brauche ich einen Grundbuchauszug?
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Sie brauchen einen Grundbuchauszug, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen und belegen müssen, dass Sie der:die Besitzer:in sind. Der.die Käufer:in entnimmt dem Schriftstück eventuell eigetragene Rechte Dritter wie ein eingetragenes Wohnrecht, ein Vorkaufsrecht der Bank oder eine eingetragene Grundschuld. Ferner benötigt der:die Notar:in den Grundbuchauszug für das Aufsetzen eines Kaufvertrags und die Bank für die Beleihungsprüfung zum Kreditantrag.
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Wo kann man einen Grundbuchauszug erhalten?
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Der Grundbuchauszug kann entweder beim Grundbuchamt (Amtsgericht) oder über einen Notar beantragt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, einen kostenpflichtigen, nicht-behördlichen Dienstleister zu beauftragen. Ein Zugriff auf das elektronische Grundbuch ist ebenfalls möglich, lohnt sich aber aus Kostengründen für Privatleute erfahrungsgemäß nicht.
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Wie kann man einen Grundbuchauszug anfordern?
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Um den Grundbuchauszug zu erhalten, muss man ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen können. Die Beantragung kann schriftlich über ein online Formular der Website des Grundbuchamts, per Post oder Fax erfolgen. Die andere Möglichkeit ist ein persönliches Vorsprechen im Grundbuchamt. Ein gültiger Personalausweis muss vorgelegt werden.
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