Grundbucheintragung: Kos­ten, Dau­er, Ab­lauf & Vorraussetzungen

Die Grundbucheintragung ist der offizielle Akt, durch den du als neue Eigentümer:in einer Immobilie oder eines Grundstücks im Grundbuch vermerkt wirst. Erst mit dieser Eintragung bist du rechtlich der:die Besitzer:in des Grundstücks oder der Immobilie. Das Grundbuch selbst ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die dazugehörigen Eigentümer:innen sowie bestimmte Rechte und Belastungen vermerkt sind.

Ohne Grundbucheintragung bleibt der Kaufvertrag nur ein Stück Papier. Der Eigentumsübergang findet erst mit der Eintragung im Grundbuch statt. Das bedeutet, dass du als Käufer:in erst dann wirklich rechtlich abgesichert bist, wenn dein Name im Grundbuch steht. Auch bei einer möglichen Zwangsversteigerung oder im Streitfall hast du ohne Grundbucheintrag keinen rechtlichen Schutz.

Die Grundbucheintragung markiert den offiziellen Übergang des Eigentums und ist für alle Käufer:innen von entscheidender Bedeutung. Doch wie genau läuft dieser Prozess ab?

1. Kaufvertrag abschließen
Der Startschuss für die Grundbucheintragung fällt mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Hier wird nicht nur der Kaufpreis festgelegt, sondern auch die sogenannte „Auflassung“ vereinbart. Die Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer:in und Verkäufer:in über den Eigentumsübergang und wird in der Regel direkt im Kaufvertrag geregelt. Damit ist der rechtliche Rahmen für die Eintragung abgesteckt.

2. Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beantragt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung stellt sicher, dass die Immobilie nicht doppelt verkauft oder anderweitig belastet wird, solange der Eigentumsübergang noch nicht abgeschlossen ist. Sie blockiert sozusagen das Grundbuch und schützt deine Interessen als Käufer:in.

3. Erforderliche Unterlagen und Genehmigungen
Für die eigentliche Grundbucheintragung müssen nun alle notwendigen Unterlagen und Genehmigungen vorliegen. Dazu gehört unter anderem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. In manchen Fällen sind auch weitere Dokumente wie ein Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde erforderlich. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, kann der:die Notar:in den Antrag zur Umschreibung des Eigentums stellen.

4. Grundschuldbestellung bei Finanzierung
Falls du den Kaufpreis über ein Darlehen finanzierst, wird eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen. Hierfür erstellt der:die Notar:in eine Grundschuldbestellungsurkunde, die dann ebenfalls ins Grundbuch eingetragen wird. Die Bank hat so die Sicherheit, dass sie im Fall eines Zahlungsausfalls auf die Immobilie zugreifen kann.

5. Eintragung der Eigentumsumschreibung
Sind alle Unterlagen vollständig und die Finanzierung gesichert, wird der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingereicht. Das Grundbuchamt prüft nun alle Voraussetzungen und trägt dich schließlich als neue Eigentümer:in ein. Ab diesem Zeitpunkt bist du offiziell im Grundbuch vermerkt und rechtlich abgesichert.

6. Mitteilung und Kostenabrechnung
Nach erfolgreicher Eintragung erhältst du eine Mitteilung vom Grundbuchamt, dass du nun als Eigentümer:in der Immobilie eingetragen bist. Gleichzeitig bekommst du vom:von der Notar:in und dem Grundbuchamt die Rechnungen für die entstandenen Kosten. Diese setzen sich aus den Gebühren, den Grundbuchgebühren und ggf. den Kosten für die Grundschuldbestellung zusammen.

7. Grundbuchauszug anfordern
Als neue:r Eigentümer:in hast du nun das Recht, einen aktuellen Grundbuchauszug zu erhalten. Dieser dient dir als offizieller Nachweis über dein Eigentum und enthält alle relevanten Eintragungen, wie zum Beispiel Rechte und Lasten, die auf der Immobilie liegen. Es ist ratsam, diesen Auszug gut aufzubewahren, da er in verschiedenen Situationen nützlich sein kann, etwa bei der Weiterfinanzierung oder einem späteren Verkauf.

Die Kosten der Grundbucheintragung setzen sich aus mehreren Posten zusammen:
 

• Notarkosten: Der:die Notar:in berechnet Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung und die Antragstellung zur Grundbucheintragung. Die Kosten sind gesetzlich geregelt und betragen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.
  
  
• Grundbuchamtskosten: Diese werden ebenfalls nach dem Kaufpreis berechnet und liegen bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
  
  
• Grundschuldkosten: Wenn eine Finanzierung durch eine Bank vorliegt, kommen weitere Kosten für die Eintragung der Grundschuld hinzu, die ebenfalls etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises betragen.

Die Dauer der Grundbucheintragung kann stark variieren. Im Durchschnitt musst du mit einer Zeitspanne von vier bis acht Wochen rechnen. In ländlichen Gebieten geht es oft schneller, in städtischen Regionen kann es jedoch auch länger dauern. Ein Faktor ist die Arbeitsbelastung des zuständigen Grundbuchamts.

Wichtig: Erst nach der Eintragung wirst du rechtlich als Eigentümer:in anerkannt.

Für eine reibungslose Grundbucheintragung müssen alle relevanten Dokumente vollständig vorliegen. Du solltest folgende Dokumente bereithalten:

• Den notariellen Kaufvertrag
• Die Auflassungsvormerkung
• Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde)
• Gegebenenfalls die Genehmigung der Gemeinde (z. B. Vorkaufsrechtsverzicht)

Die Grundbucheintragung ist ein notwendiger, aber auch komplexer Prozess. Mit einer sorgfältigen Vorbereitung und den richtigen Informationen kannst du jedoch unnötige Verzögerungen vermeiden und den Weg zu deinem Traumhaus reibungslos gestalten. Diese Tipps können dir helfen:

• Sorgfältige Vorbereitung: Achte darauf, dass alle benötigten Unterlagen vollständig sind und reiche diese frühzeitig ein.
• Kommunikation: Halte engen Kontakt mit deinem:deiner Notar:in und der Bank, um eventuelle Nachfragen schnell zu klären.
• Gebühren im Blick behalten: Informiere dich im Vorfeld über die anfallenden Kosten und plane diese in dein Budget ein.