Bereitstellungszinsen - wenn der Kre­dit auf Eis liegt

Bei der Baufinanzierung ist es üblich, dass Geld aus dem Darlehen zu bestimmten Zeiten gar nicht abgerufen wird, bei einem Baustopp zum Beispiel. Die Bank erhebt für diese Zeit Zinsen, die Bereitstellungszinsen. In diesem Beitrag erfährst du, wie Bereitstellungszinsen berechnet werden und wie du sie vermeiden kannst.

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn du zwar ein Darlehen von der Bank bekommen hast, das Geld aber noch nicht einsetzen kannst. Bereitstellungszinsen werden in der Regel bei Baukrediten zur Finanzierung einer neuen Immobilie erhoben. Beim Hausbau müssen Bauunternehmen oder Handwerker:innen zu unterschiedlichen Zeiten bezahlt werden. Wenn du ein Haus baust, rufst du also häppchenweise deinen Kredit ab. Die Bank hält aber das noch nicht abgerufenen Kredit für dich bereit. Bereitstellungszinsen sind somit eine Entschädigung für die kreditgebende Bank.

Es ist wichtig, die genauen Bedingungen im Kreditvertrag zu prüfen, um zu verstehen, wann und unter welchen Umständen Bereitstellungszinsen anfallen. Die Höhe der Bereitstellungszinsen, der Zeitraum, für den sie erhoben werden und andere relevante Details werden im Kreditvertrag festgelegt.

Die Bank erhebt Bereitstellungszinsen bei der Baufinanzierung, wenn dir ein Darlehen bewilligt wurde, du das Geld aber noch nicht beanspruchen kannst. Die Bereitstellungszinsen sollen die Bank für die Vorhaltung der Kreditsumme entschädigen. Hier sind einige typische Szenarien:

• Bausparvertrag: Bei einem Bausparvertrag erfolgt die Bereitstellungszinsphase, wenn die Zuteilung erreicht wurde, der:die Kreditnehmer:in aber noch nicht das gesamte Bauspardarlehen abruft.
• Hypothekendarlehen: Bei einem Hypothekendarlehen kann die Bereitstellungszinsphase eintreten, sobald die Bank das Darlehen bewilligt hat, der:die Kreditnehmer:in aber noch nicht den gesamten Darlehensbetrag abgerufen hat.
• Darlehen für Bauvorhaben: Bei Bauprojekten, bei denen das Darlehen schrittweise für verschiedene Bauphasen benötigt wird, können Bereitstellungszinsen anfallen, wenn bestimmte Teilbeträge noch nicht abgerufen wurden.

Sollzinsen werden mit dem Kreditinstitut im Vorfeld genau ausgehandelt. Sie werden fällig, wenn ein Darlehen in Anspruch genommen wird.

Bereitstellungszinsen hingegen fallen auch dann an, wenn der Kredit nicht abgerufen wird. Dies kann erhebliche Zusatzkosten hervorrufen. Folgende Merkmale bringen die Zinsarten mit sich:

Die Höhe des Bereitstellungszinses wird üblicherweise über zwei verschiedene Methoden bestimmt:
1. Der Zins wird auf Grundlage des noch nicht abgerufenen Teils des Darlehens berechnet.
2. Der Zins wird auf Grundlage der gesamten Kreditsumme erhoben.

In der Regel entspricht der Zinssatz in etwa zwei bis drei Prozent des noch nicht abgerufenen Kredits und wird monatlich verbucht. In folgendem Beispiel wird verdeutlicht, wie eine Immobilienfinanzierung mit und ohne Bereitstellungszinsen die Kosten ändern kann:

Der:die Kunde:in nimmt zum 1. Februar einen Kredit über 500.000 Euro auf. Es wird ein Bereitstellungszins von 0,15 Prozent monatlich vereinbart. Die Bereitstellungszinsen müssen bei einem anstehenden Immobilienkauf in die Gesamtrechnung mit aufgenommen werden. Zögern sich die Preisverhandlungen bei einem Immobilienkauf oder die Fertigstellung eines Neubaus hinaus, können die Bereitstellungszinsen ein vorerst profitables Geschäft entsprechend negativ beeinflussen. Das sind zwei Rechenbeispiele für die Ermittlung der Zinsen und Bereitstellungszinsen:

Steuerlich absetzen kannst du Bereitstellungszinsen nur, wenn die Immobilie vermietet wird. Wird sie selbst bewohnt, ist die steuerliche Absetzung nicht möglich. Handelt es sich um eine Vermietung, werden die Bereitstellungszinsen als Herstellungskosten abgeschrieben. Eine rückwirkende Geltendmachung als Werbungskosten ist nicht möglich.

Um Bereitstellungszinsen bei der Immobilienfinanzierung zu vermeiden oder zu minimieren, kannst du einige Maßnahmen ergreifen. Hier sind einige Tipps, wie Bereitstellungszinsen vermieden werden können:

• Schnelle Inanspruchnahme des Darlehens: Der einfachste Weg, um Bereitstellungszinsen zu vermeiden, besteht darin, das Darlehen so schnell wie möglich in Anspruch zu nehmen. Je früher du den Kredit abrufst, desto kürzer ist der Zeitraum, für den Bereitstellungszinsen anfallen.
• Sorgfältige Planung: Eine sorgfältige Planung des Finanzierungsbedarfs ist entscheidend. Du solltest realistisch abschätzen, wann sie welche Teile des Darlehens benötigen, insbesondere bei Bauprojekten oder Bausparverträgen.
• Festlegung klarer Zielpunkte: Bei Bauprojekten oder Bausparverträgen sollten klare Zielpunkte definiert werden, zu denen bestimmte Darlehensbeträge abgerufen werden müssen. Eine genaue Planung kann dir helfen, die Bereitstellungszinsen zu minimieren.
• Vorzeitige Zuteilung bei Bausparverträgen: Bei Bausparverträgen sollten Kreditnehmer:innen prüfen, ob es möglich ist, eine vorzeitige Zuteilung zu erreichen. Eine vorzeitige Zuteilung ermöglicht es, das Bauspardarlehen schneller abzurufen und Bereitstellungszinsen zu vermeiden.
• Flexibilität im Vertrag prüfen: Einige Darlehensverträge bieten Flexibilität bezüglich der Inanspruchnahme und können spezielle Regelungen enthalten, um Bereitstellungszinsen zu minimieren. Es ist wichtig, diese Optionen bei Vertragsabschluss zu prüfen.
• Festzinsvereinbarungen nutzen: Du kannst versuchen, bei Vertragsabschluss Festzinsvereinbarungen für bestimmte Teilbeträge zu treffen, um die Zinskosten zu begrenzen, während das Darlehen bereitgehalten wird.

Die Banken verlangen die Bereitstellungszinsen nicht sofort. Es ist normal, dass Formalitäten den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags verzögern oder dass das Bauvorhaben nicht planmäßig verläuft. Deswegen bieten Banken meist eine bereitstellungszinsfreie Zeit für die noch nicht benötigte Kreditsumme an. Erst nach Ablauf dieser Zeitspanne berechnen sie Bereitstellungszinsen.

Zunächst solltest du darauf achten, dass die genauen Bedingungen zur Vermeidung von Bereitstellungszinsen im Kreditvertrag festgelegt sind. Eine genaue Prüfung der Vertragsbedingungen und gegebenenfalls eine Abstimmung mit der Bank sind entscheidend, um optimale Ergebnisse zu erzielen.