Urteil: Floskeln im Exposé
Zählt nur die konkrete "Beschaffenheitsvereinbarung"?
Wer ein älteres Haus kauft, muss sich auf einen erhöhten Renovierungsbedarf einstellen. Was aber, wenn im Verkaufsexposé die Rede davon ist, das Objekt sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen". Dürfen die Kaufenden dann davon ausgehen, dass die Modernisierung flott erledigt ist?
Normalerweise dürfen sich Kaufende auf die Angaben im Maklerexposé verlassen. Werden hier bewusst unrichtige Angaben gemacht oder wichtige Schäden verschwiegen, können die Kaufenden die Maklerin oder den Makler in Haftung nehmen.
In diesem vorm Oberlandesgericht Dresden verhandelten Fall (Aktenzeichen 4 U 2183/19, Urteil vom 17. März 2020) sah es aber ein wenig anders aus. Zum Verkauf kam ein hundert Jahre altes Wohngebäude aus dem Jahr 1920, das der Makler im Exposé als "renovierungsbedürftig" bezeichnete. Im selben Exposé findet sich der Satz, dass das Haus "mit wenigen Handgriffen bereit" sei, "neue Besitzer zu beherbergen". Klingt nach einem Klacks. War es aber nicht!
Die Käufer verklagten den Verkäufer und wollten Sachmängelansprüche geltend machen, weil der tatsächliche Sanierungsbedarf des Hauses sehr hoch war. Insbesondere von Feuchtigkeit in den Wänden und schlechten elektrischen Leitungen sei die Rede, sodass die Käufer die Formulierung im Exposé als Irreführung empfanden. Den tatsächlichen Aufwand der Sanierung könne man aus dem Maklerexposé nicht ableiten, bemängelten sie.
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Das muss man auch nicht. Die Richter wiesen die Klage ab, weil die fragliche Formulierung im Exposé keine "konkrete Zustandsbeschreibung" oder "Beschaffenheitsvereinbarung" sei. In welchen Standard das Haus nach einer eventuellen Sanierung versetzt werden solle, ergebe sich nicht aus dem Exposé: Daher könne auch keine Angabe dazu erwartet werden, welcher konkrete Aufwand hierzu nötig sei.
Die Verkäufer hätten in dem Gebäude bis zum Verkauf gewohnt, sodass es als bewohnbar angesehen wurde. Überdies hätten sich die Käufer auf Fotos, bei Besichtigungen und im Gespräch mit den Verkäufern über den Sanierungszustand, das Problem von feuchten Wänden und der unzureichenden Elektrik informiert. Überraschungen gab es also nicht, sodass auch nicht von arglistiger Täuschung auszugehen sei, stellten die Richter in ihrem Urteil fest.
Die strittige Formulierung im Exposé sei demnach lediglich eine inhaltsleere Werbefloskel, die man nicht für bare Münze nehmen könne.
Tipp für Kaufsuchende: Die Richter weisen in ihrem Urteil darauf hin, dass im notariellen Kaufvertrag keine Rede von einem bestimmten Zustand oder etwaigen Vereinbarungen zur Beseitigung von Mängeln sei. Ihr solltet also darauf achten, dass ihr entsprechende Vereinbarungen – sofern ihr diese mit den Verkaufenden treffen – nicht aus anderen Quellen ableiten. Gerichtsfest ist im Zweifel, was im Kaufvertrag steht.
