Ist Kaufen günstiger als Mieten?

Die Antwort auf die Frage "Mieten oder Kaufen?" gibt der Wohnkostenreport 2020: Eine Immobilie zu kaufen ist in fast allen der 401 untersuchten Kreise in Deutschland günstiger als dauerhaft Miete zu zahlen. Die Untersuchung wurde im Auftrag des Immobilienunternehmens Accentro vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) durchgeführt.

Was wurde untersucht? Die Studie vergleicht die sogenannten Selbstnutzerkosten von Mietenden und Eigentümern und Eigentümerinnen in unterschiedlichen Regionen Deutschlands miteinander. Dabei werden die Kosten von Personen mit Wohneigentum über eine Formel auf den Quadratmeterpreis pro Monat umgerechnet und mit den Mieten ins Verhältnis gesetzt. Es geht dabei tatsächlich nur um die Kosten des Wohnens, nicht etwa um Wertsteigerungen, wenn die Preise steigen.

Im bundesdeutschen Durchschnitt ergibt sich laut der Studie ein Kostenvorteil von 48,5 Prozent beim Wohnen im Eigentum. 4,94 Euro beträgt der durchschnittliche "Quadratmeterpreis" für eine Eigentumswohnung. Die Mietkosten dafür betragen 9,61 Euro. Die folgende Tabelle gibt den Kostenvorteil vom Kauf im Vergleich zu den Mieten in den Top-7-Städten wieder. Die stärker gestiegenen Preise in Berlin führten hier zum Beispiel dazu, dass der Kostenvorteil im Vergleich zu Köln oder Düsseldorf viel geringer ausfällt.

Ein wichtiger Grund für den Eigentumsvorteil sind die Zinsentwicklung und die günstigen Baufinanzierungskonditionen. Die Zinsen für Wohnungskredite sind 2019 im Vergleich zum Vorjahr noch einmal deutlich gesunken (Jahresdurchschnitt 2018: 1,96 Prozent; 2019: 1,54 Prozent). Gleichzeitig seien die Erwerbsnebenkosten nicht gestiegen und auch die Zinsen für alternative Anlagemöglichkeiten hätten sich nicht verbessert. Mieten – insbesondere für neue Verträge – seien hingegen kontinuierlich teurer geworden.

Angesichts der Attraktivität von Wohneigentum appellieren die Verfasser und Verfasserinnen der Studie an die Politik, den Zugang zu Eigentum weiter zu erleichtern und entsprechende Erwerbsbarrieren abzubauen. Die Berechnungen zeigten, dass eine Immobilie oftmals nicht nur günstiger als eine Mietwohnung sei, sondern auch noch als wichtiger Baustein der Altersvorsorge gilt. Konkret fordern sie die Herabsetzung von Erwerbsnebenkosten und die Förderung des Immobilienerwerbs, beispielsweise mithilfe staatlich garantierter Nachrangdarlehen.

Auf Kreisebene liegen die Selbstnutzerkosten in 393 von 401 Kreisen unterhalb der Mietkosten für eine vergleichbare Wohnung. Mit anderen Worten: Nur in acht Kreisen lohnt sich ein Kauf nach den Berechnungen des IW finanziell nicht. Die Kostenvor- bzw. Kostennachteile in den Kreisen rangieren von plus 75 Prozent im Landkreis Sömmerda in Thüringen bis zu minus 17 Prozent im nordrhein-westfälischen Hagen. Besonders hohe Kostenvorteile finden Käufer in acht Kreisen in Brandenburg, insbesondere östlich Berlins und entlang der Grenze nach Polen.