Keine Angst vor steigenden Zinsen
Dem Zinsänderungsrisiko ein Schnippchen schlagen
Obwohl die Zinsen kürzlich gestiegen sind, sind sie noch immer sehr niedrig, die Baufinanzierung leistbar. Wie aber wirken sich steigenden Zinsen auf die Kreditkosten aus – und wie kann man ihnen vorbeugen?
Grundsätzlich gilt: Je kürzer euer Darlehen läuft, desto höher ist das Zinsänderungsrisiko. Normalerweise werdet ihr nicht mit einer Finanzierungsrunde auskommen, sondern nach fünf oder zehn Jahren einen weiteren Kredit – die Anschlussfinanzierung – benötigen, um das Restdarlehen abzubezahlen. Sind bis dahin die Zinsen gestiegen, bedeutet das eine höhere Rate. Wenn ihr die nicht bezahlen könnt, kann das die Finanzierung ins Wanken bringen. Das ist mit dem Zinsänderungsrisiko gemeint.
Wer mehrere fünf- oder zehnjährige Kredittranchen staffelt, bekommt die jeweils günstigsten Zinskonditionen. Denn: je kürzer der Kredit, desto geringer das Risiko für die Bank, desto günstiger die Konditionen. Für euch als Kreditnehmende bringt der Zinsvorteil aber eben auch das höhere Zinsänderungsrisiko mit sich. Mal angenommen, du willst dieses Risiko minimieren, ist die derzeit beste Gegenmaßnahme ein möglichst lange Zeit laufender Kredit. Der ist teurer, bietet aber mehr Sicherheit.
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Tipp: Auch Baukredite mit langfristiger Zinsbindung können nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das nimmt der langfristigen Festlegung ein wenig von ihrer Brisanz.
Die Stiftung Warentest empfiehlt in der Oktoberausgabe 2020 von "Finanztest" für risikoscheue Käuferinnen und Käufer unter anderem ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. Dabei stehen die Zinsen bis zum Ende der vollständigen Tilgung fest und auch die Monatsraten können sich nicht plötzlich ändern. "Im Schnitt sind Kredite mit längerer Zinsbindung (…) 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte teurer als Kredite mit längerer Laufzeit“, schreibt "Finanztest". Wer intensiv danach sucht, könne sich jedoch sehr günstige Kredite mit sehr langer Laufzeit sichern.
Neben dem Volltilgerdarlehen gibt es noch die weitaus komplexeren Kombikredite: Hier wird der Kredit zunächst nicht getilgt, sondern es werden lediglich die Zinsen bezahlt. Parallel dazu besparst du einen Bausparvertrag, der, nach Fälligkeit, das Vorausdarlehen ablöst. Auch diese Kombination aus Kredit und Bausparvertrag kann die Zinsen niedrig halten, birgt aber wegen der komplexen Konstruktion auch Gefahren. Ein Volltilgerdarlehen ist da im wahrsten Wortsinn berechenbarer.
Wer bereits eine erste Finanzierung laufen hat und sich die aktuell günstigen Zinsen auch für die Anschlussfinanzierung sichern will, kann bis zu 66 Monate vor Ende der Zinsbindung ein Forwarddarlehen abschließen. Hier gelten dann in der Zukunft die gegenwärtigen Zinsen – erhöht um einen kleinen Aufschlag für das ausgehebelte Zinsänderungsrisiko.
Tipp: Behaltet die Entwicklung der Bauzinsen stets im Blick. Dabei hilft auf ImmoScout24 zum Beispiel der monatliche Zinskommentar. Auf der entsprechenden Seite geben wir mit unserem Zinsbarometer auch einen Überblick über die Zinsentwicklung von Krediten mit fünf, zehn, 15- und 20-jähriger Laufzeit – jeweils auf Basis eines Modellfalles.
