Annuitätenrechner

Welche Vorteile dir der Annuitätenrechner außerdem bietet und wie du ihn sinnvoll für die Planung deiner Immobilienfinanzierung verwendest, erfährst du hier. 

Lesezeit 6 Minuten | Autor:in ImmoScout Redaktion | Stand 31.10.2023 | 👁‍🗨 8.465 Aufrufe

• Mit dem Annuitätenrechner kannst du mit Angaben wie Höhe der benötigten Darlehenssumme, Sollzins, Tilgungssatz und Zinsbindungsfrist dein Annuitätendarlehen für die Immobilienfinanzierung planen.

• Der Rechner ermittelt die monatlichen Annuitäten (monatliche Rückzahlungsrate) und den Restschuldbetrag nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.

• Falls die Anschlussfinanzierung ebenfalls in Form eines Annuitätendarlehens erfolgen soll, kann auch hier für Annuitätenrechner zum Zwecke der finanziellen Kalkulation genutzt werden.

Der Annuitätenrechner hilft dir bei der Finanzplanung in Bezug auf eine Immobilienfinanzierung. Mit den verschiedenen Einstellungen im Rechner erhältst du genaue Angaben zu:

• Laufzeit

• Sollzins

• Tilgungssatz

• Höhe der monatlichen Raten

• Entwicklung des Tilgungs- und Zinsanteils der Monatsraten

• Höhe der Restschuld nach Zinsbindungsfrist

   

Bis das Immobiliendarlehen vollständig von Darlehensnehmer:innen getilgt ist, vergehen meist mehrere Jahrzehnte. Daher ist eine umsichtige Planung der Annuitäten mithilfe eines Rechners grundsätzlich empfehlenswert.

Mithilfe des Annuitätenrechners lassen sich wichtige Fragen für eine Immobilienfinanzierung beantworten:

• Wie lange soll die erste Zinsbindungsfrist sein?

• Wie hoch ist der Sollzins?

• Wie hoch soll der Tilgungsanteil in der monatlichen Rate sein?

• Wie wirken sich jährliche oder quartalsmäßige Sondertilgungen aus?

• Wie hoch ist die Restschuld nach der ersten Zinsbindungsfrist?

   

Darüber hinaus haben sie die Möglichkeit, mit dem Annuitätenrechner verschiedene Szenarien für die Rückzahlung zu berechnen und miteinander zu vergleichen.

Im Bereich der Immobilienfinanzierung stellt das Annuitätendarlehen die gängigste Finanzierungslösung dar. Grundsätzlich ist hierunter ein Darlehen zu verstehen, bei dem der:die Kreditnehmer:in den Darlehensbetrag in gleichbleibenden monatlichen Raten zurückzahlt – die sogenannten Annuitäten.

Diese monatliche Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Bei Abschluss eines Annuitätendarlehens wird zudem eine Festschreibung für den Sollzinssatz vereinbart. Üblich sind in Deutschland Sollzinsbindungen zwischen fünf und 20 Jahren. Aber auch längere Fristen von 25 oder sogar 30 Jahren sind möglich.

Angesichts dieser Zinsbindung sinkt der Zinsanteil an der monatlichen Rate im Zeitablauf, da die zu tilgende Restsumme abnimmt, der Zinssatz aber gleich hoch bleibt. Da die monatliche Rate über die gesamte Dauer der Zinsbindung konstant ist, nimmt der Tilgungsanteil mit fortschreitender Kreditlaufzeit entsprechend zu.

Um mit einem Annuitätenrechner die voraussichtliche monatliche Rate berechnen zu können, müssen in der Online-Maske des Kreditrechners die erforderlichen Daten eingegeben werden. Hierzu zählen:

• Höhe der Darlehenssumme 

• Höhe des Sollzinssatzes

• Anfänglicher Tilgungssatz 

• Sondertilgungsoptionen

Nachdem diese Werte in die Eingabefelder des Darlehnsrechners für Annuitätendarlehen eingetragen worden sind, ermittelt der Annuitätenrechner die Höhe der monatlichen Rate. 

Eine weitere wichtige Information für Darlehenehmer:innen bezüglich der übergeordneten Finanzplanung ist die Höhe der Restschuld nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung. Auch dies zeigt der Annuitätenrechner in den Berechnungsergebnissen an und erlaubt somit auch erste Überlegungen hinsichtlich einer Anschlussfinanzierung.

In erster Linie wird die Höhe der monatlichen Rate vom erforderlichen Kreditbetrag beeinflusst. Dabei gilt im Allgemeinen: Je höher der in den Kreditrechner für Annuitätendarlehen eingegebene Darlehensbetrag, desto höher ist die monatliche Belastung für die Rückzahlung des Kredits.

Angenommen, die Eingaben aus dem obigen Beispiel werden nur bezüglich der Darlehenssumme auf beispielsweise 300.000 Euro geändert, ergibt sich eine monatliche Rate von 882,50 Euro.  

Einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der monatlichen Rate hat auch die Höhe des Tilgungssatzes, den Kreditnehmer:innen vorab festlegen. Je höher der Tilgungssatz gewählt wird, desto höher fällt auch die monatliche Belastung aus. 

Allerdings führt ein höherer Tilgungssatz auch dazu, dass das Immobiliendarlehen in kürzerer Zeit zurückgezahlt wird und die gesamten Zinskosten der Finanzierung geringer ausfallen. Die Auswirkungen der Laufzeit auf Annuitätendarlehen berechnen zu lassen, hilft also die Kredittilgung passgenau zu planen.

Wie sich ein veränderter Tilgungssatz auf den Verlauf des Annuitätendarlehens sowie auf die Höhe der monatlichen Rate auswirkt, zeigt folgender Vergleich:

Die Eingaben in den Annuitätenrechner:

Die Berechnungsergebnisse des Annuitätenrechners:

Der höhere anfängliche Tilgungssatz in Variante II führt zwar zu einer höheren monatlichen Rate von 755,00 Euro (+166,76 Euro). Jedoch bleibt nach Ablauf der 15-jährigen Zinsbindungsfrist eine deutlich geringere Restschuld von 86.506,93 Euro (-32.427,32 Euro). 

Ein weiterer Vorteil eines höher gewählten Tilgungssatzes liegt in den geringer ausfallenden Zinszahlungen. Die Zinszahlungen nach 15 Jahren belaufen sich in Variante II des Vergleichsbeispiels bei 22.406,93 Euro (-2.426,72 Euro).  

Wenn nach der ersten Zinsbindungsfrist eine Restschuld bestehen bleibt, wird für genau diese Summe eine Anschlussfinanzierung nötig. Diese kann entweder bei derselben Bank (Prolongation) oder bei einem anderen Kreditinstitut (Umschuldung, Forward-Darlehen) erfolgen.

Das Forward-Darlehenm stellt eine option der Anschlussfinanzierung dar, bei dem der:die Darlehensnehmer:in ein Darlehen mit aktuellen Bauzinsen für einen späteren Zeitpunkt (z. B. in einem oder zwei Jahren ) abschließen.

Wie das Forward-Darlehen im Detail funktioniert und ab wann es als Option zur Anschlussfinanzierung in Frage kommt, erfahren Sie hier. 

Der Annuitätenrechner offenbart dir nicht nur die genaue Höhe der Restschuld nach dem ersten Finanzierungszyklus. Mit diesem Restbetrag kannst du mithilfe des Rechners den zweiten Finanzierungszyklus, also die Anschlussfinanzierung planen. 

Hierfür gibst du im Annuitätenrechner den Restbetrag aus der Erstfinanzierung als benötigte Darlehenssumme ein und gehst wie bei der erstmaligen Planung vor. 

Angenommen, für die bestehende Restschuld von der Variante II (obiges Beispiel) in Höhe von 86.506,93 Euro soll eine Anschlussfinanzierung geplant werden. Je niedriger die Darlehenssumme ist, desto geringer ist das finanzielle Risiko für die kreditvergebende Bank. Darlehensnehmer:innen profitieren insofern davon, als sie dadurch einen niedrigeren Sollzins erhalten.

Wie eine Anschlussfinanzierung mithilfe des Annuitätenrechners vorab geplant werden kann, soll folgendes Berechnungsbeispiel zeigen: