Der Energieausweis soll den Energieverbrauch oder -bedarf von Gebäuden transparent darstellen. Es geht im Kern darum, die energetische Qualität bzw. Energieeffizienz von Gebäuden, die normal beheizt werden, zu bewerten. Auf dieser Grundlage können potenzielle Käufer:innen oder Mieter:innen die infrage kommenden Gebäude in Bezug auf Kosten und Klimaschutz vergleichen und eine fundierte Entscheidung treffen.

In diesen Fällen brauchst du keinen Energieausweis: 

• Du wohnst selbst in deiner Immobilie. 
• Du hast bereits eine:n Mieter:in. 
• Es handelt sich um ein Baudenkmal oder ein Abrisshaus. 
• Es handelt sich um ein kleines Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. 
• Die Immobilie wird nicht regelmäßig geheizt oder gekühlt wie z. B. eine Ferienimmobilie.  

Auch wenn keine Pflicht besteht, für einen Energieausweis zu sorgen, so kann er doch von Vorteil sein. Er gibt die Energieeffizienzklasse deiner Immobilie an und enthält Empfehlungen für eine Modernisierung und energetische Sanierung deiner Immobilie. 
 

Zwei verschiedene Arten von Energieausweisen dienen der Ermittlung der Energieeffizienzklasse, der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis.  

Der Bedarfsausweis zeigt den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes auf, der sich aus verschiedenen Faktoren wie Wärmedämmung, Heizungstechnik und Bauweise zusammensetzt. Er wird von einem:einer Expert:in ausgestellt. 

Kritik am Bedarfsausweis: Anders als beim Verbrauchsausweis spielen die tatsächlichen Energieverbräuche keine Rolle. Es geht um die baulichen Bedingungen des Hauses, die allerdings lediglich von außen in die Betrachtung einfließen. Dabei bleiben Standort und Wetterfaktoren unberücksichtigt. Außerdem variieren die Berechnungsmethoden, je nachdem, wer den Energieausweis ausstellt. Insgesamt ist das Bedarfswertverfahren ein eher ungenaues Verfahren und ergibt lediglich einen ungefähren Näherungswert.  

Der Verbrauchsausweis hingegen gibt Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner:innen auf der Grundlage des durchschnittlichen Energieverbrauchs der letzten drei Jahre. Als Datenquelle dienen die Heiz- bzw. Nebenkostenabrechnungen dieses Zeitraums. 

Kritik am Verbrauchsausweis: Hier wird zwar der tatsächliche Verbrauch gemessen, jedoch ohne das Heizverhalten in der Mietwohnung zu berücksichtigen. Es macht einen großen Unterschied, ob eine Wohnung bei 19, 21 oder 24 Grad Celsius bewohnt wurde. Unberücksichtigt bleibt bei dieser Methode, welche Räume wann und mit welcher Temperatur beheizt wurden sowie, ob Leerstand zu verzeichnen war.  -Auch der Verbrauchsausweis hat seine Schwächen, die darin liegen, dass bei seiner Erstellung das Nutzerverhalten unberücksichtigt bleibt.

Fazit: Beide Energieausweise liefern Näherungswerte, die eine ungefähre Einordnung des Gebäudes ermöglichen. Auf künftige Verbräuche lässt sich hingegen weniger schließen. Der Verbrauchsausweis ist weniger aufwendig auszustellen und dadurch kostengünstiger. 

Wann welcher Energieausweis – Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – bei Bestandsimmobilien zum Einsatz kommt, ist vorgegeben.  

Der Stichtag ist der 1.11.1977. Wurde der Bauantrag vor diesem Datum gestellt und verfügt das Haus über weniger als fünf Wohnungen, ist der Bedarfsausweis verpflichtend. Diese Verpflichtung gilt nicht, wenn das Gebäude beim Bau oder nachträglichen Modernisierungsarbeiten das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat. Weiterhin von der Pflicht eines Bedarfsausweises sind Häuser befreit, die mindestens fünf Wohneinheiten besitzen und in der Regel Neubauten, wenn für sie weniger als drei Abrechnungsperioden vorliegen.

Gut zu wissen: 

In den Fällen, in denen der Bedarfsausweis nicht zwingend vorgeschrieben ist, kann auch ein Verbrauchsausweis verwendet werden. Es ist jeweils Aufgabe der:die Eigentümer:in den Energieausweis zu beantragen und zu bezahlen. Wichtig ist nur, dass bereits in der Immobilienanzeige der Energieausweis berücksichtigt wird, und zwar laut GEG § 87 mit folgenden Angaben: 

• Art des Energieausweises 

• Das Baujahr des Gebäudes 

• Der Energieträger für Heizung 

• Energieträger  

• Effizienzklasse 

Liegt zu dem Zeitpunkt noch kein Energieausweis vor, sollte er aber zumindest rechtzeitig vor einer Entscheidungsfindung, Mieter:innen oder Käufer:innen bei Wohnungsbesichtigung oder Hausbesichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Bei einem Immobilienverkauf ist er zusätzlich Teil der Unterlagen, die dem:der Käufer:in übergeben werden müssen. In allen Fällen hat der:die Interessent:in Recht auf einen vollständigen Energieausweis mitsamt Modernisierungsempfehlungen.

Schon auf einen Blick auf die Werte des Energieausweises wird deutlich, ob sich die Energieeffizienz im grünen Bereich befindet und die Werte des Energieausweises als gut eingestuft werden können. Das ist in der Regel der Fall bei Neubauten und Niedrigenergiehäusern. Tendiert der Wert in Richtung des roten Bereichs, können Modernisierungsmaßnahmen helfen, den Wert zu verbessern. Dieser wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben. Der Bedarfsausweis hat eine sehr ähnliche Skala, allerdings wird nicht der Verbrauch, sondern der Bedarf dargestellt.

Der Energieausweis muss alle zehn Jahre erneuert werden, schon allein, um sicherzustellen, dass die Empfehlungen zu Modernisierungsmaßnahmen noch aktuell sind.  

Fest steht: als Lai:in darfst du den Energieausweis nicht selbst erstellen. Wenn du damit auffliegst, kann ein Bußgeld von 10.000 Euro auf dich zukommen.

Der Energieausweis ist von zertifizierten Fachleuten auszustellen, darunter Bauingenieur:innen, Architekt:innen und Innenarchitekt:innen, Bautechniker:innen, Gebäudeenergieberater:innen im Handwerk und ausgebildete Energieberater:innen, Schornsteinfeger:innen. Klare Regelungen und Voraussetzungen müssen von Vertretern dieser Berufsgruppen erfüllt werden, damit sie als Aussteller von Energieausweisen tätig sein dürfen. Dazu gehören auch Zusatzqualifikationen im Bereich energiesparendes Bauen.

Zugriff auf diese Expertise erhältst du, indem du deinen Energieausweis online bestellst bei unserem Partner ENERGIEAUSWEIS48. Innerhalb von 48 Stunden hast du deine PDF Datei.

Wenn du dich selbst auf die Suche machen willst, wähle eine Fachperson, die dich auch hinsichtlich Modernisierungsmaßnahmen und Fördermöglichkeiten des Bundes beraten und betreuten kann. Eine Datenbank mit möglichen Expert:innen findest du hier. Oder du wendest dich auf direktem Weg an die Archietektenkammer der Region, Ingenieurbüros oder auch Heizungsbaubetriebe mit Zusatzqualifikation im energetischen Bauen.

Schwarze Schafe gibt es in jeder Branche. Manche Unternehmen wollen ihren Kunden mit einem Energieausweis das Geld aus der Tasche ziehen. Ein genauer Blick auf das Angebot hilft, um einen Wolf im Schafspelz zu erkennen. Stelle dir folgende Fragen, bevor du ein Angebot für das Ausstellen eines Energieausweises annimmst: 

• Enthält der Vertrag eine genaue Leistungsbeschreibung? 
• Erklärt der:die Antragsteller:in, warum er:sie persönlich zur Ausstellung von Energieausweisen nach dem Gebäudeenergiegesetz berechtigt ist? 
• Stellt der:die Anbieter:in den Schutz deiner übermittelten und errechneten Daten sicher? 
• Bestätigt dir das ausstellende Unternehmen alle Daten und Angaben, die von ihm übermittelt und für die Erstellung des Ausweises verwendet wurden? 
  

Du sparst dir unter Umständen viel Ärger, wenn du nicht gleich das erstbeste Angebot für einen Energieausweis annimmst.  

Achtung Haftung!
Laut Verbraucherzentrale ist es empfehlenswert, darauf zu achten, dass Aussteller:innen von Energieausweisen eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Bei fehlerhaften Energieausweisen können Ansprüche und Folgekosten gegebenenfalls abgedeckt werden.

Nicht unbedingt. Ausweisaussteller:innen müssen nicht zwangsläufig das Gebäude besichtigen. Es kann genügen, alle erforderlichen Daten inklusive aussagekräftiger Fotos online zu übermitteln. Für die Korrektheit aller Angaben ist der:die Antragssteller:in verantwortlich. Ein Vor-Ort-Termin mit persönlicher Begehung spricht allerdings für eine höhere Qualität und Aussagekraft eines Energieausweises. Da eine Energieberatung ohnehin an einen Ortstermin geknüpft ist, lassen sich auch gleich zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen.  

Für einen Verbrauchausweis musst du von Kosten zwischen 50 und 100 Euro ausgehen, der aufwendigere Bedarfsausweis kann 400 bis 500 Euro kosten. Diese Preisspannen sind grobe Schätzwerte, die je nach Komplexität, Größe und individueller Ausstattung des Gebäudes variieren können.

• Mit dem Bedarfsausweis geht in der Regel eine Vor-Ort-Besichtigung einher, denn die Dämmung, die Fenster, das Dach und die Heizung sind wichtige Parameter zur Bestimmung der Energieeffizienzklasse.
• Bei einem Verbrauchsausweis kann auf die Vor-Ort-Begehung verzichtet werden und die Daten können sogar online vom:von der Antragsteller:in zur Verfügung gestellt werden. Im Ergebnis kann dieser Energieausweis deutlich günstiger angeboten werden. Wenn du bei unserem Partner ENERGIEAUSWEIS48 online bestellen, profitierst du von moderaten Preisen und schneller Abwicklung.

Bei Eigentumswohnungen hat der:die Eigentümer:in leichtes Spiel, denn du hast als Eigentümer:in Anspruch darauf, den Energieausweis rechtzeitig zu erhalten. Die Kosten für den Energieausweis übernimmt die Eigentümergemeinschaft, sie können nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden.

Falls ein Energieausweis nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht, kannst du auf eine kostenlose Nachbesserung bestehen. Falls diese nicht in angemessener Frist angefertigt wird, kannst du deine Rechte geltend machen und vom Vertrag zurücktreten. Das Geld, das du für die Ausstellung des Ausweises gezahlt hast, erhältst du dann zurück. Am besten du gehst nicht in Vorkasse. 

Manche Angebote klingen zu verlockend. Im Internet werden Energieausweise zu Schnäppchenpreis angeboten. Kosten sie weniger als 50 Euro, verbirgt sich dahinter meist ein Verbrauchsausweis. Interessent:innen können sämtliche Daten ihrer Immobilie online eingeben, Dokumente hochladen oder postalisch übermitteln, ohne dass eine fachkundige Person das Gebäude vor Ort begeht und begutachtet.  

Grundsätzlich ist das zwar zulässig, die Aussagekraft eines solchen Ausweises ist jedoch oft mangelhaft. Soll ein Energieausweis ohne Vor-Ort-Begehung ausgestellt werden, solltest du dieses Angebot sogfältig prüfen und mit anderen vergleichen. Lasse dich nicht von umfangreichen Fragebögen abschrecken – die Datenaufnahme muss genau und umfassend sein, sonst kann ein:e Aussteller:in dir keinen korrekten Energieausweis anfertigen. Aussagekräftige Fotos deiner Immobilie sind daher ein Muss – insbesondere, wenn keine Vor-Ort-Begehung stattfindet. 

Das Thema Energieausweis solltest du nicht auf die leichte Schulter nehmen. Versäumst du als Eigentümer:in, den Energiepass oder Energieausweis in der Immobilienanzeige zu integrieren oder spätestens bei der Immobilienbesichtigung vorzulegen, droht dir ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Ein Haus ohne Energieausweis zu verkaufen oder eine Wohnung ohne Energieausweis zu vermieten ist also keine gute Idee.

Behörden überprüfen stichprobenartig das Vorhandensein des Energieausweises.

Der Energieausweis ist nicht nur eine aussagekräftige Dokumentation, die Orientierung bietet über den energetischen Zustand eines Gebäudes und wichtig ist für künftige Mieter:innen oder Käufer:innen. Er enthält neben Orientierungswerten des energetischen Zustandes bzw. Verbrauchs auch Modernisierungsempfehlungen.

Damit bildet der Ausweis eine gute Basis, um das Gebäude energetisch zu optimieren. Beauftragst du von vornherein Gebäudeenergieberater des Bundes mit Wissen über Förderprogramme, kannst du viel Arbeit und Geld sparen.

Bei Nichtvorhandensein des Energieausweises kannst du für diese Ordnungswidrigkeit belangt werden und musst im schlimmsten Fall mehrere Tausend Euro Strafe zahlen.

In Zusammenarbeit mit

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das Auskunft über den energetischen Zustand eines Gebäudes gibt. Er soll potenziellen Käufer:innen oder Mieter:innen einen Überblick über den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten verschaffen. Bei Mieterwechsel oder Eigentümerwechsel ist der Energieausweis Pflicht. Alles Wissenswerte über den Energieausweis erfährst du im folgenden Beitrag.

Die Energieausweispflicht ist über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. In folgenden Situationen bist du als Eigentümer:in verpflichtet, den Energieausweis vorzulegen: 

1. Du strebst einen Nutzerwechsel an.  Du willst dein Haus oder deine Wohnung vermieten. Du willst dein Haus oder deine Wohnung verkaufen. 
2. Dein Haus ist ein Neubau. Es wurde nach 2014 errichtet und gehört damit zur Kategorie Neubau.
3.  Du hast dein Haus energetisch sanieren lassen.  Dein Haus wurde umfassend energetisch saniert, z.B. zu einem KfW-Effizienzhaus.