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Discos und Clubs - eine lukrative Investition ins Nachtleben
Eine Disco oder ein Club ist für Investoren und Personen, die sich selbstständig machen wollen und gerne nachts arbeiten, eine interessante Option mit guten Gewinnchancen. Durch die starke Frequentierung muss das Lokal besondere Anforderungen erfüllen. Außerdem hängt der Erfolg der Disco oder des Clubs von vielen äußeren Faktoren ab. Richtig geplant und gut ausgewählt kann die eigene Diskothek zum Selbstläufer werden. Folgende Faktoren sind bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie zu berücksichtigen.
Was zeichnet einen Club oder eine Diskothek aus?
Bei Clubs und Discos handelt es sich um Gastronomiebetriebe, die ihren Hauptumsatz durch den Verkauf von Getränken erzielen. In manchen Fällen werden in separaten Bereichen oder angeschlossenen Imbissen auch kleine Snacks serviert. Ein weiteres typisches Merkmal und einer der Hauptgründe für den Besuch der Lokale ist das Abspielen von Musik mit der Möglichkeit zu tanzen. Die Musik kann von einem DJ oder einer Musikanlage stammen.
Was ist der Unterschied zwischen Clubs und Discos?
Beide Begriffe können synonym verwendet werden, häufig werden je nach Bezeichnung aber unterschiedliche Erwartungen an das Lokal gestellt. Die Zielgruppe von Diskotheken sind junge Leute zwischen 16 und 25 Jahren. Es wird vor allem kommerzielle Musik gespielt und die Infrastruktur ist auf eine große Anzahl von Gästen ausgerichtet. Im Unterschied dazu werden unter Clubs kleinere Lokale verstanden, die eine bestimmte Musikrichtung spielen oder eine spezielle Klientel, wie ältere Generationen, finanziell besser gestellte Kunden oder homosexuelle Menschen, ansprechen wollen.
Welche Vor- und Nachteile sollten bezüglich des Standortes bedacht werden?
Der Standort kann über den Erfolg oder Misserfolg eines Nachtlokals entscheiden. Folgende Vor- und Nachteile sind zu beachten:
Standort in der Innenstadt
| Vorteile | Nachteile |
+ Eine zentrale Lage |
- keine oder wenige Parkplatz |
+ gute Chancen auf Laufkundschaft |
- eventuell Probleme mit Anrainern wegen Lärmbelästigung oder Vandalismus |
+ meist gute Anbindung an das öffentliche Verlehrsnetz |
- begrenzter Platz, Umbau kann schwierig werden |
|
- zum Schutz der Anrainer werden eventuell begrenzte Öffnungszeiten vorgeschrieben |
Standort außerhalb der Stadt
| Vorteile | Nachteile |
| + häufig größere Räumlichkeiten | - meist schlechte Anbindung an den öffentlichen Verkehr |
| + viele Parkplätze | - keine Laufkundschaft, Gäste müssen das Lokal gezielt auswählen |
| + keine oder nur wenige Anrainer | - durch die Größe häufig hohe Betriebskosten |
| + keine Konkurrenz durch Alleinlage | |
| + niedrigere Mieten als in der Stadt | |
| + leichter erreichbar für Lieferanten |
Welche Kriterien sollte eine Disco erfüllen?
Neben dem Standort ist die Ausstattung des Nachtlokals ein wichtiger Faktor bei der Wahl. Gäste erwarten bei einer Neueröffnung eine entsprechende Einrichtung. Abgenutzte Sitzgarnituren oder eine veraltete Schankanlage und Elektronik können Ausschlusskriterien sein, wenn eine Sanierung zu teuer ist. Außerdem sollte geprüft werden, ob:
- ein Starkstromanschluss und genügend Steckdosen vorhanden sind
- genug Lagerflächen für Getränke vorhanden sind und Lieferanten problemlos ihre Waren liefern können
- das Gebäude den aktuellen Brandschutzbestimmungen des jeweiligen Bundeslandes sowie den Hygieneverordnungen entspricht
- die Gewerbeimmobilie als Diskothek genehmigt ist
- es Einschränkungen durch den Standort gibt (etwa durch die Nähe zu einem Wohngebiet)
- es einen Aufenthaltsraum für Mitarbeiter und Sanitäranlagen in einem guten Zustand gibt
- das Gebäude barrierefrei ist, sofern dies laut Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes eine Voraussetzung ist
- ausreichend Parkplätze vorhanden sind und/oder
- eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz vorhanden ist, insbesondere wenn ein junges Publikum angesprochen werden soll oder gezielt mit dem Verkauf von Alkohol (Happy Hour, Promo-Angebote, Cocktailbars, Bierlokale) geworben wird
Grundsätzlich gilt: Je kleiner die Zielgruppe, desto kleiner das Lokal. Diskos, in denen Mainstream-Musik gespielt wird, sind tendenziell größer, während Clubs mit spezieller Musik oder Zielgruppe durch die kleinere Größe schneller voll und damit einladend wirken. Im Idealfall gibt es verschiedene Tanzbereiche, die bei niedriger Gästezahl geschlossen werden können.
Zu jeder professionellen Standortanalyse gehört eine Einschätzung der Konkurrenzsituation. Viele Lokale in der Nachbarschaft bedeuten höhere Konkurrenz, aber auch bessere Chancen auf Laufkundschaft. Durch eine besondere Musikauswahl, Spezialveranstaltungen, Getränkeaktionen und effektvolle Marketingmaßnahmen erhält der Club ein Alleinstellungsmerkmal, das ihn von der Konkurrenz abhebt.
Welche Vor- und Nachteile haben Miete, kauf und Pacht?
Neben den Finanzierungskosten, welche den größten Einfluss auf die Wahl haben, haben alle drei Varianten Vor- und Nachteile, die abzuwägen sind.
Club kaufen
Der größte Vorteil des Kaufs ist, dass die Immobilie im Besitz des Betreibers ist. Sie ist eine Wertanlage und für spätere Investitionen eine Sicherheit gegenüber der Bank, falls ein Kredit aufgenommen wird. Ein Käufer hat viele Freiheiten, etwa indem er Umbau- und Ausbaumaßnahmen ergreift oder das Inventar tauscht. Auch braucht er keine Kündigung zu befürchten.
Der größte Nachteil sind die hohen Investitionskosten. Vor allem dann, wenn die Diskothek noch keine Einrichtung hat, können die Kosten kaum ohne Kredit finanziert werden, was eine langfristige, monatliche finanzielle Belastung bedeutet. Außerdem ist zu bedenken, dass das Projekt auch schiefgehen kann und der Nachtklub beim Publikum nicht ankommt. Dann ist es insbesondere bei Großraumdiskotheken schwer, die Immobilie weiterzuverkaufen, da es nur einen sehr überschaubaren Interessentenkreis gibt.
Club mieten
Ein großer Vorteil ist, dass die Anfangskosten im Vergleich zum Kauf überschaubarer sind. Um den Betrieb aufnehmen zu können, muss der Mieter eine einmalige Ablöse für das vorhandene Inventar leisten oder neues kaufen, mit dem Mietvertrag verbundene Ausgaben leisten sowie eine Kaution und die erste monatliche Rate zahlen.
Ein weiterer Vorteil ist, dass der Mieter im Falle eines Misserfolgs kündigen kann und er sich nicht um einen Käufer der Immobilie kümmern muss. Die finanzielle Belastung durch den Immobilienbesitz fällt weg.
Dass der Mieter nicht gleichzeitig Besitzer ist, hat aber auch Nachteile. So hat er weniger Freiheiten bezüglich der Gestaltung der Räumlichkeiten, auch der Mietzweck wird im Mietvertrag vorgegeben. Außerdem bleibt die Miete eine dauerhafte und je nach Größe des Lokals hohe finanzielle Belastung, während die Belastung durch Kreditraten beim Kauf zeitlich begrenzt ist.
Club pachten
Einen Nachtclub oder eine Disko zu pachten, ist die Variante mit den niedrigsten Anfangskosten, da das benötigte Inventar bereits vorhanden und in der Pacht enthalten ist. Der Pächter kann direkt den Betrieb aufnehmen und verschwendet keine wertvolle Zeit für das Einrichten. Umgekehrt ist auch das Beenden des Pachtvertrags relativ unkompliziert. Der Pächter muss lediglich die Kündigungsfrist einhalten und braucht sich dann nicht mehr um den Verkauf von Gebäude und Inventar zu kümmern. Somit fallen für ihn nach der Betriebsaufgabe keine Kosten mehr an.
Ein Nachteil davon ist, dass die Pacht je nach Umfang der Ausstattung relativ hoch sein kann. Auch ist das Inventar nicht immer im besten Zustand, die Übernahme jedoch ein Bestandteil des Vertrags. Es ist nicht möglich, ohne Zustimmung des Verpächters das Inventar zu erneuern oder die Einrichtung bleibend zu verändern. Wie bei der Miete kann der Verpächter den Pachtvertrag kündigen, wenn auch nicht ohne erheblichen Grund, da das Pachtrecht den Pächter sehr gut schützt. Der Pachtvertrag kann in vielen Punkten frei gestaltet werden, weshalb sich zukünftige Diskothekbetreiber Rat von einem Anwalt holen sollten.
Welche weiteren Kosten sind neben Miete, Pacht oder Kaufpreis mit einem Nachtclub verbunden?
Zu den höchsten laufenden Kosten gehören der Stromverbrauch für Schankanlagen, Beleuchtung, Lüftung und die Musikanlage sowie weitere Betriebskosten wie Wasser, Kanal, Müllentsorgung und Wareneinsatz.
Auch die Personalkosten müssen genau kalkuliert werden, da neben Barkellnern und Abräumern auch Abspüler, Security, DJs, Garderobenpersonal, Reinigungspersonal und Techniker zu bezahlen sind. Besonders die Instandhaltungsmaßnahmen für die technischen Anlagen sind sehr kostenintensiv.
Außerdem müssen Gemeindeabgaben, GEMA und die Künstlersozialabgabe sowie Prämien für diverse Versicherungen wie Gebäude-, Haftplicht-, Inventar-, Rechtsschutz- und Betriebsausfallversicherungen geleistet werden. Sofern für die Finanzierung ein Kredit aufgenommen wurde, sind die Kreditraten eine feste und langfristige monatliche Belastung. Auch für Werbung müssen regelmäßige Ausgaben eingeplant werden.
Wer darf eine Disco eröffnen?
Jede Person, die folgende Kriterien erfüllt, darf einen Club eröffnen:
- volljährig und geschäftsfähig
- gültiger Personalausweis
- positives Führungszeugnis von der Polizei
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
- Nachweis der Teilnahme an einem Hygienelehrgang der IHK
- Nachweis der Erstbelehrung durch das Gesundheitsamt
Welche gesetzlichen Anforderungen muss der Betrieb erfüllen?
Bevor die Disko eröffnet wird, muss sie beim zuständigen Gewerbeamt als Gewerbe angemeldet sein. Neben den personenbezogenen Voraussetzungen muss der Betrieb folgende Vorschriften erfüllen:
- Nachweis eines Kauf-, Miet- oder Pachtvertrags
- Erfüllung aller baulichen Anforderungen (Einhalten der Brandschutzbestimmungen, ausreichende sanitäre Anlagen) und Vorlage des Grundrissplans
- Aushang der gesetzlichen Vorschriften zu: Arbeitszeiten, Jugendarbeitsschutz, Tarifvertrag, Mutterschutz, Jugendschutz, Getränkeschankanlagenverordnung, Unfallverhütungsvorschrift, Ladenschlussgesetz
- Nachweis einer Gaststättenerlaubnis mit Schanklizenz, für die alle personenbezogenen Anforderungen erfüllt werden müssen
Daneben gibt es noch weitere rechtliche Bestimmungen, die während des laufenden Betriebs einzuhalten sind. Dazu gehören:
- Verbote nach dem Gaststättengesetz, wie etwa das Verbot, Alkohol durch Automaten anzubieten, oder alkoholfreie Getränke nur in Verbindung mit alkoholhaltigen Getränken zu verkaufen
- Lärmschutz für Beschäftigte sowie allgemeine Lärmschutzverordnung
- Jugendschutz, Feiertagsgesetz
- Bewachungsverordnung und Türsteherrecht, arbeitsrechtliche Bestimmungen
- Hygienevorschriften laut Gesundheitsamt, Nichtraucherschutzgesetz
- Einhaltung eventuell geltender Sperrzeiten, insbesondere bei Standorten in Innenstädten oder in Nähe zu Wohngebieten
- Preisgestaltung: Die Preise müssen angegeben werden und es muss mindestens ein alkoholfreies Getränk geben, das bei gleicher Menge günstiger ist als das billigste alkoholfreie Getränk
Das Einhalten dieser Vorschriften wird von den zuständigen Ämtern in regelmäßigen Abständen geprüft. Ein Verstoß kann hohe Geldbußen oder sogar ein Schließen des Betriebs mit sich ziehen.