Gaststätte pachten, mieten oder kaufen

Eine eigene Gaststätte zu mieten oder zu kaufen, ist der Traum vieler Menschen. Nicht nur Personen, die bereits über langjährige Erfahrungen im Gastgewerbe verfügen, sondern auch immer mehr Quereinsteiger möchten sich mit einer eigenen Gastwirtschaft den Wunsch nach Selbstständigkeit und einer beruflichen Perspektive erfüllen. Mit Hilfe des Internets lassen sich schnell passende Objekte finden, um schon bald das Traumrestaurant eröffnen zu können.

Die Gastwirtschaft bezeichnet im Allgemeinen einen Ort, an dem Speisen und Getränke zum Verzehr vor Ort verkauft werden und der hierzu Räumlichkeiten bereithält. Ähnlich wie Restaurants, Wirtshäuser oder Biergärten unterliegen Gastwirtschaften dem deutschen Gaststättengesetz und benötigen eine Konzession, die mit bestimmten Auflagen verknüpft sein kann. Vor allem das Vorhandensein einer oder mehrerer Gaststuben, die den Besucher zum Aufenthalt einladen, machen eine Gaststätte zur Gaststätte. Zudem kann auch ein Biergarten oder ein angeschlossener Beherbergungsbetrieb zu der Ausstattung der Gastwirtschaft gehören. Die Begriffe Restaurant, Gaststätte, Gästehaus und Gastwirtschaft werden oft synonym benutzt. Laut Duden handelt es sich bei einem Gästehaus um eine Örtlichkeit, die neben einem Speisenangebot auch Zimmer zur Beherbergung zur Verfügung stellt. In der Realität ist die Nutzung der einzelnen Begriffe stark regional geprägt. Vor allem in ländlichen Gegenden finden sich oft kombinierte Lokalitäten, die eine Gast- mit einer Sportstätte wie einer Kegelbahn, einem Festsaal oder einem Tanzlokal verbinden. 

Das deutsche Gaststättengesetz unterscheidet bei einer Gaststätte zwischen der Schank- und der Speisewirtschaft. Dabei ist eine Schankwirtschaft eine Lokalität, in der Getränke ausgeschenkt werden, die vor Ort getrunken werden sollen. Die Speisewirtschaft erweitert das Angebot der Schankwirtschaft um Speisen, die ebenfalls vorwiegend vor Ort verzehrt werden. Es handelt sich also um eine rein gastronomische Begrifflichkeit, die keine Beherbergung beinhaltet. Gaststätte ist also der Oberbegriff für Restaurants, Bars, Biergärten, aber auch für Diskotheken und ähnliche Orte, die Speisen und Getränke zum Verzehr vor Ort anbieten. 

Bei der Diskothek handelt es sich um einen Gastronomiebetrieb, in dem regelmäßig Tanzveranstaltungen stattfinden. Neben einer Tanzfläche sind die Räumlichkeiten mit einer Musikanlage ausgestattet und besitzen außerdem eine Theke. In der Regel sind Diskotheken in geschlossenen Räumlichkeiten angesiedelt und in Kellern oder umgebauten Wohnhäusern zu finden. Großraum-Diskotheken liegen zumeist in Fabrik- und Lagerhallen oder sind in speziell konzipierten Zweckgebäuden beheimatet.

Angehende Gastronomen sollten sich vorab genau überlegen, ob sie eine Disco mieten, kaufen oder pachten wollen. Schließlich gehen alle drei Varianten mit verschiedenen Vor- und Nachteilen einher.

• Discothek kaufen: Käufer einer Disco besitzen die Räumlichkeiten inklusive des Inventars. Allerdings geht diese Investition mit einem hohen finanziellen Risiko einher, ein schlechtes Geschäft kann schnell existenzbedrohlich werden.
• Discothek pachten: Ein Pachtvertrag läuft in der Regel über drei Jahre und enthält die Miete der Räumlichkeiten sowie das Nutzungsrecht des vorhanden Inventars. So können Pächter gegebenenfalls vorhandene Kühlräume oder Musik- und Lichttechnik zu Gewerbezwecken mitnutzen.
• Discothek mieten: Im Mietvertag ist lediglich die Nutzung der Räumlichkeiten festgelegt. Um vorhandene Einrichtungsgegenstände für den Betrieb zu nutzen, empfiehlt sich deshalb ein Pachtvertrag.

Auf der Suche nach einer passenden Lokalität greifen viele Interessenten auf persönliche Kontakte zurück. Wer über diese nicht verfügt, aber dennoch eine Gastwirtschaft pachten oder ein Restaurant mieten möchte, findet im Internet unzählige passende Angebote. Plattformen wie Immobilienscout24 ermöglichen eine gezielte Suche, die auf die individuellen Bedürfnisse des künftigen Gastwirts zugeschnitten ist. Informationen über die Qualität der Lage runden die Suche ab und erleichtern dem Pächter oder Käufer die Einschätzung, ob sich eine bestimmte Immobilie für ihn rentiert oder nicht.

Die Laufzeit von bestimmten Gaststättenpachtverträgen beträgt mindestens drei Jahre. Nach Ablauf dieser Frist können beide Seiten eine Fortführung des Pachtverhältnisses beantragen. Die Kündigungsfrist für unbestimmte Pachtverträge wird durch § 594a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vorgegeben.

Der Pächter beziehungsweise Verpächter muss am Anfang eines Pachtjahres zum Ende des nächsten Pachtjahres kündigen. Dies entspricht einer Kündigungsfrist von zwei Jahren. Im Einzelfall kann ein Gaststättenpachtvertrag außerordentlich gekündigt werden, wenn beispielsweise ein Pächter stirbt oder berufsunfähig wird. Weitere Gründe für eine außerordentliche Kündigung müssen im Einzelfall geprüft werden.

In den meisten Fällen ist die genaue Höhe der monatlichen Pacht vertraglich geregelt. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, den Pachtzins flexibel zu gestalten. Dies geschieht vor allem bei Restaurants oder Gaststätten mit saisonalen Schwerpunkten. Um die Gastwirte zu entlasten, müssen in umsatzschwächeren Monaten niedrigere Beträge entrichtet werden als in der Hauptsaison.

Früher war es oft auch üblich, eine sogenannte Naturalpacht zu erheben. Der Eigentümer bekam einen bestimmten Anteil der Erträge, die aus dem verpachteten Gut erzielt werden konnten. Der Pachtvertrag bemächtigt den Pächter nicht nur zur vollen Nutzung der vertraglich vereinbarten Immobilie, sondern auch zur Nutzung des vorhandenen Inventars. Alternativ zur Pacht kann ein künftiger Gastwirt auch ein Restaurant, eine Gastwirtschaft oder ein Gästehaus kaufen.

Wer ein Restaurant pachten bzw. kaufen oder eine Gastwirtschaft eröffnen möchte, auf den kommen teils hohe Kosten zu. Denn um Gästen eine angenehme Atmosphäre zu bieten und ein passendes Ambiente zu schaffen, muss eine Gaststätte eingerichtet werden. Dabei ist nicht nur die Einrichtung des Gastraums teuer, sondern es muss auch in alle technischen Geräte investiert werden, die nötig sind, um Getränke zu zapfen oder Speisen zu bereiten. Eine Möglichkeit, diese Kosten teilweise abzuwälzen, ist ein sogenannter Bierlieferungsvertrag. Der Gastwirt verpflichtet sich mit diesem Vertrag dazu, nur von einer bestimmten Brauerei Getränke abzunehmen. Im Gegenzug dazu unterstützt die Brauerei den Gastwirt, indem sie Inventar stellt – beispielsweise die Zapfanlage – oder durch eine einmalige Zahlung eines Zuschusses. Der Vertrag läuft über mehrere Jahre. Wer ein bestehendes Restaurant kauft oder eine Gaststätte pachtet, wird gegebenenfalls dazu verpflichtet, einen solchen Bierlieferungsvertrag zu übernehmen. 

Wollen Interessenten eine Gastronomie pachten und soll dort Alkohol ausgeschenkt werden, benötigt der Betreiber eine Gaststättenkonzession. Diese war früher häufig gaststättenbezogen und konnte an einen Nachfolger übertragen werden, heute ist sie jedoch personengebunden und muss von jedem Betreiber einer Gastwirtschaft selbst erworben werden.

Für eine Gaststättenkonzession benötigen Gastronomiebetreiber unter anderem folgende Unterlagen:

• polizeiliches Führungszeugnis
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
• Auskunft aus dem Gewerbezentralregister
• Pachtvertrag oder Mietvertrag
• Betriebsanmeldung bei der Berufsgenossenschaft
• Anmeldung des Gaststättengewerbes

Die Höhe der Kosten für die Konzession ist abhängig von dem Gebührensatz der zuständigen Gemeinde oder Stadt. Die zuständige Stelle muss innerhalb von drei Monaten über einen Konzessionsantrag entscheiden.

Keine Konzession benötigt, wer in seiner Gastwirtschaft ausschließlich alkoholfreie Getränke anbietet, unentgeltlich Kostproben verteilt, Speisen zubereitet oder im Rahmen eines Beherbergungsbetriebs Speisen und Getränke an Übernachtungsgäste abgibt.

Bei der Übernahme einer bestehenden Gaststätte wird zumeist unter Verwendung von § 11 Gaststättengesetz (GastG) eine vorläufige Erlaubnis erteilt. Um die vorläufige Erlaubnis in eine dauerhafte Konzession zu wandeln, muss der Gastwirt eine Bescheinigung der IHK vorlegen, dass er über grundlegende Kenntnisse des Lebensmittelrechts verfügt.

Des Weiteren benötigt der Gastwirt ein polizeiliches Führungszeugnis, einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister und den Pachtvertrag der Gastwirtschaft, die er betreiben möchte. Werden gekaufte Räume genutzt, muss ein Auszug aus dem Grundbuch vorgelegt werden. Außerdem wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts benötigt. Soll das Restaurant um- oder neugebaut werden, muss ein Grundrissplan mit Maßangaben vorgelegt werden.

Die Konzession wird nicht erteilt, wenn die nötige Zuverlässigkeit vom künftigen Gastwirt nicht erwartet werden kann. Dies ist der Fall, wenn es gewichtige Gründe gibt, bei denen man davon ausgehen kann, dass Gesetze und Auflagen nicht eingehalten werden. Auch wenn die Gasträume nicht den Anforderungen entsprechen und von ihnen eine Gefahr für den Gast oder Angestellte ausgeht, kann die Konzession verweigert werden. Gleiches gilt, wenn ein öffentliches Interesse gegen die Einrichtung der Gastwirtschaft spricht.

Nach Erteilung der Konzession muss der Gastwirt sich an die Einhaltung verschiedener Gesetze halten, beispielsweise Bestimmungen zum Jugendschutz, zum Arbeitsschutz und zum Lärmschutz. Aber auch bauliche Auflagen müssen erfüllt sein, wie etwa die Bereitstellung einer ausreichenden Anzahl an Toiletten.

Als Gastwirt ist man verpflichtet, das Jugendschutzgesetz einzuhalten. Ziel des Gesetzes ist es, Minderjährige vor Gefahren zu schützen, die sie selbst nicht einschätzen können. Hierunter fallen Regelungen zum Aufenthalt Minderjähriger in Gaststätten, aber auch das Verbot der Abgabe von Alkohol und Tabakwaren an Personen unter 18 Jahren. Festgehalten sind hierin etwa folgende Regelungen:

• Kinder und Jugendliche unter 16 Jahre dürfen sich lediglich in Begleitung einer personenberechtigten oder erziehungsbeauftragten Person in Gaststätten aufhalten, sollten sie zwischen 5 und 23 Uhr ein Getränk oder eine Speise zu sich nehmen.
• Jugendliche ab 16 Jahren dürfen eine Gaststätte zwischen 24 Uhr und 5 Uhr nicht ohne Begleitung betreten.

• an Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren dürfen in Gaststätten keine branntweinhaltigen Getränke und Lebensmittel abgegeben werden.
• an Kinder und Jugendliche unter 16 Jahren dürfen auch keine anderen alkoholischen Getränke ausgegeben werden.

Seit einigen Jahren müssen Kneipen, in denen geraucht wird, als solche gekennzeichnet sein. Der Aufenthalt von Kindern und Jugendlichen ist in solchen Gaststätten nicht zulässig.