Gewerbehallen suchen

In Deutschland werden pro Jahr über 700.000 neue Gewerbe an- und fast ebenso viele abgemeldet. Die Folge ist ein dynamischer Markt mit vielen Eigentumswechseln und neuen Vermietungen. Das Angebot an Gewerbehallen in unterschiedlichen Größen und Preisklassen ist je nach Lage recht abwechslungsreich.

Im Vergleich zu anderen Gewerbeobjekten sind große Lagerhallen relativ teuer. Das trifft vor allem auf solche zu, die sich in Industriegebieten mit sehr guter Infrastruktur in Nähe zu den Städten befinden. Ein Grund für die hohen Preise ist, dass Hallen an vielen Standorten Mangelware sind und daher die Kaufpreise beständig steigen.

Zu den teuersten Standorten für Lagerhallen in Deutschland zählen die Städte Berlin, Düsseldorf, München, Leipzig, Frankfurt und Hamburg, sowie deren Einzugsgebiete. Das gesamte Rhein-Main-Gebiet zählt ebenfalls dazu.

Insgesamt sind die neuen Bundesländer – mit Ausnahme von einzelnen Städten wie Potsdam, Dresden und Leipzig - deutlich günstiger als die westlichen Bundesländer.

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Nach der Finanzkrise 2008 war es sehr günstig, eine Gewerbehalle zu kaufen oder zu mieten. Seit 2011 steigen die Preise aber kontinuierlich an, insbesondere zwischen 2014 und 2016 gab es sehr starke Verteuerungen sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mieten.

Während bis 2014 das durchschnittliche Transaktionsvolumen der letzten sieben Jahre für Gewerbeimmobilien 28 Milliarden Euro betrug, lag es 2015 und seitdem über 50 Milliarden Euro. Logistikhallen und sonstige Gewerbehallen, die zur Miete oder zum Kauf angeboten werden, sind dabei starke Preistreiber.

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Auch in Zukunft ist damit zu rechnen, dass die Preise für Gewerbehallen in Deutschland weiter steigen werden, wobei der Anstieg im Osten schneller von statten geht als im Westen. Dadurch verringert sich die Differenz zwischen Ost und West, ein vollständiger Ausgleich wird aber noch einige Zeit auf sich warten lassen.

Gründe für den allgemeinen Preisanstieg sind ein florierender Online-Handel und die steigende Nachfrage bei Investoren aus dem In- und Ausland, die auf die positive wirtschaftliche Entwicklung und sehr gute Infrastruktur in Deutschland zurückzuführen ist.

Außerdem entstehen vergleichsweise wenig neue Gebäude, weshalb eine Verknappung des Angebots bei steigender Nachfrage zu erwarten ist.

Was für die Kaufpreise gilt, kann auch auf die Mieten angewendet werden, wenn auch in abgeschwächter Form mit Steigerungen in kleineren Schritten.

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Je größer die Halle sein soll, umso geringer wird das Angebot. Das betrifft vor allem Kaufobjekte, was nicht zuletzt damit zusammenhängt, dass Mietobjekte den Großteil des Gewerbehallen-Immobilienmarktes ausmachen.

Am besten ist das Angebot an Objekten in unterschiedlichen Größen und Lagen in den Regionen rund um Dortmund, Düsseldorf und Köln. Auch in den Regionen nördlich von München bis nach Ingolstadt werden regelmäßig Objekte zur Miete oder zum Kauf angeboten.

Nicht ganz so breit, aber immer noch überdurchschnittlich gut, ist die Auswahl im Großraum Berlin inklusive Potsdam. Auch Dresden, Leipzig und Zwickau bieten zusammen ein solides Angebot in unterschiedlichen Größen. Allerdings wird dieses aufgrund der steigenden Nachfrage nach günstigen Lagerhallen und der Fokussierung der östlichen Bundesländer durch Investoren von Jahr zu Jahr ausgewählter.

Nach Norden hin in Richtung Hamburg und Rostock wird das Angebot tendenziell ausgewählter, hier ist bei der Suche nach einem geeigneten Standort am meisten Flexibilität gefordert.

Deutschlandweit am geringsten ist das Angebot im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern.

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Je nachdem, für welchen Zweck die Halle gebaut wurde, werden folgende Gewerbeobjekte unterschieden:

• Lagerhallen sind die einfachste Variante von Gewerbehallen in unterschiedlichsten Größen. Wie der Name schon sagt, dienen sie der Lagerung von Objekten. Je nachdem, um welche Art von Waren es sich handelt, müssen sie andere Anforderungen erfüllen. Bei verderblichen Waren muss zum Beispiel die Wahrung der Kühlkette garantiert werden können, bei kälteempfindlichen Produkten ist hingegen eine verlässliche, energieeffiziente Heizung wichtig.
• Fabrikhallen sind Fertigungsstätten, in denen Produkte hergestellt werden. Folglich verfügen sie über eine entsprechende Ausstattung sowie meist auch über Raumtrennungen, zum Beispiel für Produktion und Verkauf oder Büro. Dadurch, dass sie als große Werkstätten konzipiert sind und die Errichtung aufwendiger und kostspieliger ist als bei Lagerhallen, sind ihre Kaufpreise und Mieten höher.
• Sonderformen: Weitere Hallenvarianten sind Markthallen, Messehallen, Veranstaltungshallen, Sporthallen oder Kunsthallen. Sie sind auf dem deutschen Immobilienmarkt aber eine absolute Seltenheit. Bei Bedarf werden sie neu gebaut.

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Nicht jede Halle eignet sich für jeden Zweck. Verschiedene Faktoren entscheiden darüber, welches Objekt sich für das jeweilige Gewerbevorhaben eignet. Dazu gehören:

• Standort: Der Standort ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Suche nach einer Gewerbehalle. Je nach Betriebsart kann er über Erfolg oder Scheitern entscheiden, etwa dann, wenn möglichst kurze Produktionswege wichtig sind. Gewerbe, die im Import/Export oder im Versandhandel tätig sind, sind zum Beispiel auf eine schnelle Anbindung an die Autobahn oder auch auf eine Lage in Bahn- oder Hafennähe angewiesen.
• Ausstattung: Sobald in einer Halle gearbeitet wird, muss sie höhere Anforderungen als eine einfache Lagerhalle erfüllen. Große Gewerbebetriebe benötigen zum Beispiel eine ausreichend starke Stromversorgung und Mülldeponien in der Nähe, Versandhandel sind auf eine sehr gute Internetverbindung angewiesen.
• Größe: Je größer eine Halle ist, umso kostspieliger ist die Instandhaltung. Das gilt auch bei Objekten, die lediglich der Lagerung dienen. Trotzdem sollte keine zu kleine Gewerbehalle gewählt werden. Es muss ausreichend Platz bleiben, um zum Beispiel in günstigen Zeiten einen Überschuss an Waren zu kaufen und einzulagern. Auch Fahrwege und Wendemöglichkeiten für Gabelstapler sowie Fluchtwege müssen freigehalten werden. Dient die Halle als Lager, kann die fehlende Breite durch eine entsprechende Höhe wettgemacht werden.
• Nebenkosten: Große Objekte verbrauchen mehr Strom als kleine und Instandhaltungsmaßnahmen sind teurer. Neben der Pflege des Objekts sind Steuern und Abgaben an die Gemeinde, etwa für den Anschluss an die Kanalisation, zu bezahlen. Diese laufenden Nebenkosten fallen auch dann an, wenn die Halle nicht genutzt wird.

Tipp: Bevor eine Gewerbehalle in die engere Auswahl gezogen wird, ist zu prüfen, ob ihre Nutzung für das geplante Gewerbe überhaupt zulässig ist. Insbesondere, wenn Lagerhallen zur Produktion genutzt werden sollen, kann es zu gewerberechtlichen sowie brandschutztechnischen Problemen kommen.

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Beide Varianten haben sowohl Vor- als auch Nachteile, die abzuwägen sind. Dazu gehören zum Beispiel folgende Aspekte:

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