Grundflächenzahl (GRZ)
Die Grundflächenzahl (kurz GRZ) bestimmt den Flächenanteil eines Grundstücks, der bebaut werden darf. Gerade beim Immobilienkauf oder -verkauf spielt sie eine wichtige Rolle, da die GRZ entscheidend für den Verkaufspreis der Immobilie ist. Nachfolgend erfahren Sie, wofür sie benötigt wird, wie sich die Gesamtgrundfläche berechnet und welche weiteren Faktoren von Bedeutung sind.
Was ist die GRZ?
Mithilfe der GRZ lässt sich genau ermitteln, wie groß die Grundfläche einer Immobilie auf einem Baugrundstück sein darf. Die GRZ wird als Dezimalzahl angegeben. Eine Grundflächenzahl von 0,2 bedeutet beispielsweise, dass das Grundstück zu 20 Prozent bebaut werden darf, was ein typischer Wert für ein moderat bebautes Wohnviertel mit vielen Grünflächen ist. Die maximale Grundflächenzahl beträgt 1,0, was einer vollständigen Überbauung gleichkommt.
Wozu wird die GRZ benötigt?
Die GRZ ist besonders dann wichtig, wenn Sie als Eigentümer Ihr unbebautes Grundstück verkaufen möchten. Je größer die Grundflächenzahl nämlich ist, desto höher ist der Verkaufspreis, den Sie erzielen können.
Außerdem ist die Grundflächenzahl eine entscheidende Größe für die Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Sie ist gesetzlich in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt, die zum öffentlichen Baurecht beziehungsweise zum Bauplanungsrechts gehört.
Das Bauplanungsrecht dient dazu, die städtebauliche Nutzung eines Areals zu definieren und die Einhaltung bestimmter Standards zu gewährleisten.
Neben der Art der Bebauung ist das Maß der baulichen Nutzung – und damit auch die Grundflächenzahl – eines der wichtigsten Kriterien zur Bewertung und Nutzbarkeit eines Grundstücks.
Wie wird die Gesamtgrundfläche berechnet?
Wenn Sie die Grundflächenzahl mit der Gesamtgrundfläche multiplizieren, erhalten Sie als Ergebnis die sogenannte zulässige Grundfläche. Bei einer Grundfläche von 400 m² und einer GRZ von 0,4 dürften also 160 m² des Grundstücks überbaut werden.
Beispielrechnung: 400 m² x 0,4 = 160 m²
Hinweis: Das Ergebnis gibt nicht die Wohnfläche an, sondern lediglich die maximale Grundstücksfläche der Immobilie (inklusive Außenmauern).
Bei der Ermittlung der Grundfläche nach §19 der Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken muss die Grundfläche von Stellplätzen und ihren Zufahrten, Garagen, Nebenanlagen sowie bauliche Anlagen unter der Erde auch hinzugerechnet werden.
Ist eine Überschreitung der GRZ erlaubt?
Die zulässige Grundfläche inklusive aller baulichen Anlagen kann um bis zu 50 Prozent überschritten werden, darf jedoch nicht größer als 0,8 sein.
Kleinere Überschreitungen können dagegen zugelassen werden, sofern sie keine Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens haben oder die Nutzung des Grundstücks maßgeblich erschweren.
Gibt es neben der GRZ andere wichtige Faktoren zur Erschließung eines Grundstücks?
Auch die Höhe eines Gebäudes spielt bei der Bebauung eines Grundstücks eine wichtige Rolle. Die sogenannte Geschossflächenzahl gibt hierzu die maximale Höhe eines Gebäudes an.
In diesem Zusammenhang ist auch die Information über die genaue Lage des Gebäudes auf dem Grundstück essentiell für dessen Errichtung. Denn gerade wenn das Grundstück groß ist, gibt es immer eine exakte Grenze, die anzeigt, wo die Außenmauern gebaut werden dürfen. Diese exakte Lage ist im Bebauungsplan festgehalten und oft als Baufenster markiert.