Sie sind hier: Gewerbe » Pension
Pension suchen
Bitte die Eingabe überprüfen
Top Städte zur Suche
So finden Sie die ideale Pension
Pensionen stellen eine beliebte Alternative zu Hotels dar. Vor allem der günstigere Preis für Übernachtungen ist für die Gäste attraktiv. Damit das Pachten, Mieten oder Kaufen einer Pension für den Betreiber trotzdem lukrativ ist, sind bei der Wahl der geeigneten Immobilie einige Dinge zu berücksichtigen. Nachfolgende Überlegungen helfen dabei.
Wodurch zeichnet sich eine Pension aus?
Bei Pensionen handelt es sich um Beherbergungsbetriebe, die zusätzlich zur Übernachtung in einem möblierten Zimmer einzelne Dienstleistungen, wie etwa das Servieren von Frühstück, anbieten. Die Unterbringung der Gäste beschränkt sich auf einen kurzen Zeitraum von einigen Tagen bis wenigen Wochen.
Typische Merkmale von Pensionen sind:
- einfache Ausstattung
- kleiner Betrieb mit überschaubarer Anzahl an Zimmern
- keine durchgehend besetzte Rezeption
- kein Zimmerservice, lediglich Endreinigung zum Schluss
- meist private Vermietung
Im Gegensatz zu Pensionen haben Hotels in der Regel eine hochwertigere Ausstattung und zusätzliches Personal zu den Gastgebern. Sie bieten mehr Zusatzleistungen, wie eine tägliche Reinigung des Zimmers oder eine umfassende Verpflegung in einem hausinternen Restaurant (Halbpension, Vollpension oder All Inclusive) an. Auch ist die Rezeption je nach Sternekategorie tagsüber oder durchgehend besetzt.
Ferienwohnungen und Ferienhäuser unterschieden sich von Pensionen dadurch, dass sie auf Selbstversorgung ausgerichtet sind. Jede Wohnung verfügt über eine eigene Küche oder Kochnische, der Service beschränkt sich auf die Endreinigung. Auch ist es nicht selbstverständlich, dass Handtücher und Bettwäsche vorhanden sind.
Das Hotel garni ist eine Zwischenform von Pension und Hotel. Neben Frühstück werden kleine Snacks angeboten. Zum Service gehört die tägliche Reinigung des Zimmers.
Welche Kriterien spielen bei der Auswahl einer Pension eine Rolle?
Er ist von entscheidender Bedeutung. In Städten ist eine zentrale Lage in Nähe zu den beliebtesten Sehenswürdigkeiten und mit guter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz von Vorteil. Am Land und in Erholungsgebieten werden hingegen Unterkünfte in ruhigen Lagen bevorzugt. In sehr beliebten Ferienregionen steigt die Beliebtheit mit der Nähe zu dem, was die Region auszeichnet, wie etwa einem Strand, See oder Skigebiet. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage, umso höhere Preise können für die Übernachtung verlangt werden.
Gäste erwarten in den Ferien einen gewissen Komfort. Zwar wird keine so hochwertige Ausstattung wie in einem Hotel erwartet, die Einrichtung darf aber trotzdem nicht abgewohnt oder veraltet sein. Auch die sanitären Einrichtungen müssen dem aktuellen Standard entsprechen. Möbel, die aus den 70ern stammen, sind nicht mehr gefragt. Zusätzliche Ausstattungen, wie ein Wellnessbereich, ein Skikeller oder ein Spielraum steigern die Attraktivität der Unterkunft.
Dadurch, dass die Pensionen über keine eigenen Küchen verfügen und nur Frühstück angeboten wird, ist Gästen die Nähe zu Restaurants und Supermärkten sehr wichtig. Auch das Vorhandensein von Freizeiteinrichtungen wie Schwimmbäder oder Museen fließen in die Entscheidung für oder gegen eine Unterkunft ein.
Viel Konkurrenz bedeutet nicht unbedingt, dass der Markt härter umkämpft ist. In sehr beliebten Ferienregionen ist die Nachfrage häufig so groß, dass alle Betriebe eine sehr gute Auslastung haben. Die Anzahl der Konkurrenzbetriebe muss in Relation zu den jährlichen Übernachtungszahlen gesetzt werden. Diese Informationen können bei den regionalen Tourismusbüros erfragt werden. Hier erhalten Vermieter auch Auskunft über die Gästestruktur (Alter, Herkunft, Familienstand).
Wer seinen Betrieb mit der Konkurrenz bezüglich Ausstattung, Angebot und Zielgruppe vergleicht, kann ein Alleinstellungsmerkmal herausarbeiten, wie etwa eine besonders schöne Lage, das Vorhandensein eines Wellnessbereichs oder die Akzeptanz von Haustieren.
Je beliebter die Ferienregion, desto höher ist die erwartete Auslastung und desto lukrativer sind große Pensionen. Das bedeutet aber auch, dass häufig der familiäre Charakter darunter leidet und mehr Personal eingestellt werden muss, was ein zusätzlicher Kostenfaktor ist. Mit zunehmender Größe steigen die Betriebskosten und zwar unabhängig von der Auslastung. Wer die Pension alleine oder als zweites Standbein betreiben möchte, beschränkt sich besser auf ein Haus mit wenigen Wohneinheiten.
Pension mieten, kaufen oder pachten: Was ist sinnvoller?
Wer eine Pension mietet, hat relativ viele Freiheiten bezüglich der Gestaltung der Innenräume, sofern diese nicht bleibend verändert werden. Außerdem besteht die Möglichkeit, den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit zu kündigen. Wird kein Gewinn erzielt, kann der Betrieb aufgegeben werden, ohne dass sich der ehemalige Mieter um den Weiterverkauf oder weitere bestehende Kosten kümmern muss.
Ein Nachteil ist, dass der Mieter nicht Eigentümer ist und er somit nicht absolut frei über das Gebäude verfügen kann. Für größere Veränderungen bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Außerdem kann der Vermieter dem Mieter kündigen, auch wenn er dafür wichtige Gründe nennen muss. Neben dem Verlust der Einnahmequelle steht der Mieter dann vor dem Problem, dass er einen Käufer für das Inventar, welches für ihn hohe Anfangskosten bedeutet hat, finden muss.
Der größte Vorteil davon, eine Pension zu pachten, sind die vergleichsweise geringen Anfangskosten. Die Pacht umfasst nicht nur das Gebäude, sondern auch das vorhandene Inventar. Die Pension ist betriebsbereit, der Pächter kann von der ersten Minute an Gäste beherbergen. Umgekehrt enden die finanziellen Verpflichtungen (Betriebskosten, Lagerung oder Verkauf des Inventars) mit Beenden des Pachtvertrags.
Ein Nachteil besteht, wenn das Mobiliar veraltet ist. In solchen Fällen muss der Pächter mit dem Verpächter darüber verhandeln, ob dieser die Kosten für eine Sanierung übernimmt oder die Pacht entsprechend angepasst wird. Der Pachtvertrag kann relativ frei gestaltet werden. So kann der Verpächter zum Beispiel auch auf eine umsatzabhängige Gewinnbeteiligung bestehen.
Ein weiterer Nachteil der Pacht ist, dass für Umbaumaßnahmen, den Tausch von Elektronik und sämtliche Veränderungen am Gebäude und Inventar das Einverständnis des Verpächters eingeholt werden muss.
Wer eine Pension kauft, ist Herr im eigenen Haus, das heißt der Käufer kann zum Beispiel frei darüber entscheiden, wie er die Wohnungen einrichtet, ob er saniert oder sonstige bleibende Veränderungen vornimmt. Das Gebäude ist Betriebsvermögen und steigert den Wert des Unternehmens. Sofern kein Kredit aufgenommen wurde, beschränken sich die monatlichen Kosten auf Betriebs-, Instandhaltungs- und Personalkosten, wodurch maximaler Gewinn erzielt werden kann.
Die Finanzierung ist einer der Gründe, weshalb sich viele gegen den Kauf entscheiden. Selbst wenn ein Kredit aufgenommen werden kann, muss ein gewisses Grundkapital vorhanden sein. Kann der Betrieb aus verschiedenen Gründen nicht weitergeführt werden, etwa weil kein Ertrag erzielt wird oder die Nachkommen ihn nicht übernehmen wollen, bleiben die Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer und Gemeindeabgaben bestehen.
Welche rechtlichen Vorgaben müssen beachtet werden?
Eine Pension muss beim zuständigen Gewerbeamt als Gewerbebetrieb angemeldet werden. Dazu müssen die Gewerbeanmeldung und eine Kopie des Personalausweises vorgelegt werden. Wenn ausschließlich Hausgäste bewirtschaftet werden, muss keine Gaststättenkonzession beantragt werden. Werden mehr als acht Gäste gleichzeitig beherbergt, wird auch ohne externe Gäste eine Konzession erforderlich. Sie erfordert zusätzlich zu den Unterlagen zur Gewerbeanmeldung eine Erlaubnis vom Bauamt, einen Gesundheitspass und den Nachweis des Besuchs eines Hygiene-Lehrgangs der Industrie- und Handelskammer.
Der Betreiber eines Beherbergungsbetriebs hat sich an zahlreiche gesetzliche Bestimmungen zu Gewerbe, Baurecht, Sicherheit und Hygiene zu halten.
So sind unter anderem folgende Gesetze verbindlich:
- Beherbergungsstatistikgesetz
- Preisangabeverordnung
- Gewerbeordnung
- Bundesmeldegesetz
- Betriebssicherheitsverordnung
- Hygieneverordnung für die Bewirtung der Hausgäste
- Infektionsschutzgesetz
- Landesnichtraucherschutzgesetz
- Hausrecht
Der Vermieter ist zu einer Mitgliedschaft der Berufsgenossenschaft für Hotel- und Gaststättengewerbe verpflichtet, durch welche er eine gesetzliche Unfallversicherung erhält. Die Mitgliedschaft ist mit monatlich zu leistenden Beiträgen verbunden.
Sobald der Betrieb angemeldet ist, werden Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Einkommenssteuer und bei Beschäftigung von Personal Lohnsteuer fällig.
Was kostet es, eine Pension zu führen?
Neben den Anschaffungskosten sind bei der Preiskalkulation verschiedene weitere laufende Ausgaben zu berücksichtigen:
- Betriebskosten: Je größer das Haus, umso höher die Betriebskosten. Neben Strom und Wasser ist das Heizen einer der höchsten Kostenfaktoren, daneben fallen noch Gebühren für Gemeinde, Rundfunk, Müllabfuhr sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten an.
- eventuell Kreditraten
- Versicherungen: Zu den Mindestversicherungen gehören eine Betriebshaftplicht-, Betriebsinhalts- und Betriebsschließungsversicherung.
- Personalkosten
- Kommissionen für Buchungsplattformen: Diese liegen in der Regel bei 12 bis 20 Prozent.
- Werbungskosten (Website, Einträge in Prospekten, Newsletter, Weihnachtspost, Visitenkarten)
- Lizenzen für Buchungstools
Wie kann eine gute Auslastung erzielt werden?
Solange kein fester Kundenstamm aufgebaut werden konnte, sind insbesondere größere Pensionen auf die Zusammenarbeit mit Buchungsplattformen angewiesen. Die Plattformen präsentieren die Objekte nicht nur auf der eigenen Website, sondern bewerben das Objekt auch auf für Ferienunterkünfte spezialisierte Suchmaschinen und Bewertungsplattformen. Die Kommission, die das Reisebüro für jede erfolgreiche Vermittlung einbehält, kann dadurch ausgeglichen werden, dass höhere Preise als bei Direktbuchung vereinbart werden, sofern keine Bestpreisklausel Bestandteil des Vermittlungsvertrags ist. Außerdem rechtfertigt sie sich insofern, als dass der Pensionsbesitzer dadurch Kosten für Werbemaßnahmen einsparen kann.
In Zeiten mit niedriger Nachfrage, wie etwa außerhalb der Ferienzeiten, können Spezialangebote die Auslastung steigern. Erfolgreiche Beispiele dafür sind Last-Minute-Aktionen, kostenlose Upgrades, Nebensaisonpreise, Gutscheine für Weiterempfehlungen, Gratisübernachtungen für Kinder oder Sparangebote wie 6=7.
Um den klassischen An- und Abreisetagen zu entgehen, bevorzugen viele Urlauber eine An- und Abreise an Werktagen. Bei Pensionen und Ferienwohnungen ist jedoch häufig der Gästewechsel auf den Samstag beschränkt und die Mindestaufenthaltsdauer beträgt sieben Tage. Dies ist jedoch nicht mehr zeitgemäß, da ein Trend zu kürzeren, dafür aber pro Jahr häufigeren Urlauben besteht. Wer ein Minimum von drei Tagen festlegt und flexible Reisedaten ermöglicht, wird eine genauso gute oder sogar bessere Auslastung erzielen als bei festen Vorgaben.