7 wichtige Regelungen für den Gewerbemietvertrag

Veröffentlicht am 01. Februar 2020

Das BGB gibt den groben Rahmen für die Gewerbevermietung vor. Der Gesetzgeber geht bei Vertragsabschluss zwischen Unternehmen davon aus, dass sich beide Parteien auf Augenhöhe begegnen. Das heißt, der Mieterschutz wie bei Wohnvermietung entfällt. Lediglich das Transparenzgebot schafft Klarheit: Keine der Vertragsparteien   darf übermäßig benachteiligt werden. Eine Benachteiligung liegt meist vor, wenn im Mietvertrag beispielsweise mehrere Klauseln zur Renovierung vorhanden sind, die eine unverhältnismäßig hohe finanzielle Belastung nach sich ziehen. Damit ist sichergestellt, dass ein Mietvertrag nur dann gilt, wenn die AGB auch eindeutig und für beide Parteien verständlich sind. Unklare Klauseln sind damit unwirksam.

Vgl. BGB §§ 535 – 580a BGB

Ähnlich wie im Wohnraummietrecht gilt bei Gewerbeimmobilien für die angegebene Nutzfläche auch die Wesentlichkeitsgrenze. Sie gibt an, ab welcher Abweichung beispielsweise einer Fläche, die Angabe als fehlerhaft oder falsch gilt. Nach einem BGH-Urteil beträgt die Wesentlichkeitsgrenze 10 Prozent der Quadratmeterzahl der Nutzfläche. Liegt die Flächenabweichung jenseits der Wesentlichkeitsgrenze, darf eine Mietminderung vorgenommen werden.

Vgl. BGH VIII ZR 256/09

Wird ein Objekt vermietet, gehen Mieter und Vermieter in der Regel davon aus, dass mit der Immobilie auch alles in Ordnung ist. Doch mögliche Schäden zeigen sich vielleicht erst bei längerer Nutzung der Mietsache. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, vom Schaden bei Mietabschluss keine Kenntnis gehabt zu haben. Er bleibt somit in der Haftung für entstandene Schäden. Daher werden die meisten Gewerbemietverträge mit AGB verfasst, die die verschuldensunabhängige Garantiehaftung ausschließen. Wirksam bleibt damit allerdings die Haftung für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit, wie das Verschweigen von bekannten Schäden.

Vgl. BGH XII ZR 189/08

Können die Räume sowohl geschäftlich wie privat genutzt werden, so handelt es sich um ein Mischmietverhältnis. Ein Beispiel hierfür ist der Gastronom, der in einer Wohnung neben dem Lokal lebt. In einem solchen Fall kann es schwierig sein, auf Anhieb festzustellen, wo der Schwerpunkt liegt – beim Privaten oder Geschäftlichen. Dies ist jedoch entscheidend dafür, welche rechtlichen Regelungen Anwendung finden – die für Gewerbemietverträge oder die für Wohnraumvermietung. Nach einem Urteil des BGH gilt in solchen Fällen der wahre Vertragszweck als Grundlage

Vgl. BGH ZMR, 1986, 278

Was bei Wohnungsmietverhältnissen geht, ist bei Gewerbemietverträgen nicht möglich. Entscheidend ist der Vertragszweck. Ist dieser so ausgestaltet, dass er Erwerbstätigkeit vorsieht, so ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nicht möglich.

Vgl. BGH WuM 1985, 288

Fehlt eine Vereinbarung, bis wann eine Nebenkostenabrechnung erfolgen muss, können die Regelungen des BGB herangezogen werden. Im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen handelt es sich aber nicht um eine Ausschlussfrist für Nachforderungen. Bei einer Ausschlussfrist gilt die Forderung als verwirkt, es gibt dann keinen Zahlungsanspruch mehr. Das heißt, auch nach einem Jahr ist es noch möglich, eine Nebenkostenabrechnung zu stellen oder Nachforderungen zu erheben, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Vgl. BGB § 556 III 2 BGB

Die Regelungen für eine Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters sind schärfer gefasst. Bei Gewerbemietverträgen reicht schon ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten aus, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Dies hat der BGH so ausgeurteilt.

Vgl. BGH XII ZR 65/14