Gewerbeobjekte suchen

Als Sonderkategorie hat das Spezialgewerbe eine besondere Stellung unter den Büroimmobilien. Schließlich wird nicht jeden Tag nach einem Bauernhof, einem Anwesen oder einem Gewerbepark gesucht. Dabei sind die Anforderungen im Spezialgewerbe sehr individuell, denn eine genaue Definition des Begriffs gibt es nicht.

In der Praxis spricht man im Bereich der Büroimmobilien von Spezialgewerbe, wenn es sich nicht um Standard-Büroflächen handelt. Das kann genauso ein alter Bunker, eine Fitnessstudio-Fläche, eine Werkstatt, ein Reiterhof oder eine als Kindergarten ausgestattete Gewerbefläche sein. Nicht nur jegliche Präferenzen können im Spezialgewerbe Berücksichtigung finden, sondern auch spezielle Anforderungen an die Ausstattung in einer bestimmten Branche.

So kann ein Spezialgewerbe, das als Kfz-Werkstatt genutzt werden soll, bereits über eine Hebebühne verfügen, und eine Fitnessstudio-Fläche beherbergt zumeist schon eine Sauna und einen Ruheraum.

Da es keine verbindliche Definition für Spezialgewerbe gibt, können viele verschiedene Gewerbeimmobilien als Spezialgewerbe beworben und angeboten werden. Häufig handelt es sich aber um Gewerberäume oder -flächen, die eine Sonderstellung haben, nicht als Standard-Büroräume nutzbar sind und eine spezielle Verwendung voraussetzen. Grundsätzlich kann man bei der Suche nach einer Spezialgewerbeimmobilie folgende Arten unterscheiden:

Zwar stellt man sich ein Anwesen als den Traum vom ländlichen Wohnen vor, aber sogar in der Stadt finden sich solche Spezialgewerbeflächen, die meistens einen höheren Standard aufweisen. Das kann ein Haus mit großem Außenhof sein, aber auch ein Künstlerloft, eine hochwertige Gewerbeimmobilie mit Kamin und beispielsweise großen Balkonflächen, oder auch eine Gewerbefläche mit Vorgarten.

Eine eher selten angebotene Immobilie ist der Bauernhof. Ob Bauernhaus mit Panorama-Bergblick oder einige Hektar Land zur landwirtschaftlichen Nutzung – das sind Immobilien für Naturliebhaber. Ein altes Bauernhaus kann zudem kreativ umgestaltet oder restauriert werden und bietet Heimwerkern verschiedenste Möglichkeiten zur kreativen Entfaltung.

Ob Kaufen, Mieten oder Pachten – ein Reiterhof ist das richtige Spezialgewerbe für Pferde- und Naturfans. Dabei gleicht kaum ein Reiterhof dem nächsten. Für Pferdezüchter bieten sich Anlagen mit besonders viel Weideland an. So werden optimale Voraussetzungen für gesunde Mutterstuten und Fohlen geschaffen und für die Aufzucht der Nachzucht, denn viel gutes Futter und Bewegung sind das A und O für kräftigen und gesunden Pferdenachwuchs. Andere Anforderungen werden an den Betrieb einer Reitanlage für den Pferdesport gestellt. Weitläufige Außenplätze und Reithallen sind hier ein Muss. Besonderes Augenmerkt ist stets auf die Bodenqualität zu legen. Je nach Haltungsform ist zudem auf ausreichend große Boxen oder Offenställe zu legen. Lichtdurchflutete Stallgassen und Reithallen sowie ein gut angebundenes Reitgelände lassen die Herzen von Pferdefans ebenfalls höher schlagen.

Ein eigenes Weingut – das ist der Traum vieler Weinliebhaber. In Deutschland sind derartige Angebote für Spezialgewerbeflächen jedoch rar gesät. Das bedeutet, die Augen offenzuhalten und bei einem entsprechenden Angebot zuzugreifen. Auch eine Umfunktionierung einer bisher anders genutzten Fläche ist möglich, wenn auch zeitaufwändig.

Für einen selbstständigen Kfz-Mechaniker oder andere Autofans bietet eine Kfz-Werkstatt eine berufliche Perspektive. Umfassend ausgestattet mit Hebebühne und Co. oder auch mit angeschlossener Tankstelle, bieten verschiedenste Immobilienangebote ideale Voraussetzungen für jeden Bedarf. Aber auch für andere Werkstattflächen, beispielsweise für Tischler, bieten sich mitunter voll ausgestattete Objekte an, in denen das Handwerk sofort ausgeübt werden kann.

Ein eigenes Schwimmbad, vielleicht sogar mit Sauna, Whirlpool und Solarium? Wer eine eigene Wellnessanlage, eine umfangreiche Physiotherapiepraxis oder ein besonders exklusives Fitnessstudio betreiben möchte, findet mitunter Spezialgewerbeflächen, die hier ideale Voraussetzungen bieten. Bei der Wahl einer entsprechenden Immobilie sollten Interessierte vor allem auf eine dem Zweck entsprechende Ausstattung beziehungsweise auf ausreichende Flächen zur Nachrüstung achten. Für den Betrieb eines Fitnessstudios, einer Schwimm- oder Wellnessanlage sind folgende Ausstattungsdetails vor allem von Bedeutung:

• Eine ausreichend großer Umkleidebereich für Männer und Frauen
• Duschkabinen oder -räume
• Sanitäranlagen
• Raum für einen ansprechenden Eingangsbereich

Je nach geplanter Nutzung sind ebenfalls Geräteräume, Mitarbeiterbereiche oder Außenbereiche einzuplanen.

Unternehmer, die sich im Bereich der frühen Kinderbetreuung und Erziehung selbstständig machen wollen, können sich eine Spezialgewerbefläche anmieten, um dort einen Kindergarten aufzubauen. Die Räumlichkeiten müssen den Anforderungen an einen Kindergarten genügen und den Richtlinien des Bundeslandes entsprechen.

Vorgesehen ist unter anderem eine bestimmte Mindestgröße für den Gruppenraum abhängig von der Anzahl der Kinder. Darüber hinaus machen Kindergärten mit Ganztagsbetreuung einen Ruheraum erforderlich. Bevor Interessenten einen Kindergarten mieten, sollten sie sich also über die genauen Richtlinien und Anforderungen an die Räumlichkeiten informieren und sie mit der potentiellen Immobilie abgleichen.

Möchten Unternehmer ihre Selbstständigkeit im Bereich der Pflege beginnen, können sie ein Pflegeheim pachten. Entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg sind insbesondere der Standort und eine professionelle Führung. Investoren, die ein Pflegeheim pachten, tragen dabei weniger finanzielles Risiko als Käufer und genießen das Recht der Fruchtziehung, wonach sie bereits bestehendes Inventar in den Räumlichkeiten gewerblich nutzen können.

Ob produzierendes Gewerbe oder Kreativbranche – ein Gewerbepark ist je nach Lage, Bebauung und Ausstattung für verschiedenste Zwecke geeignet. Wichtig bei der Wahl eines entsprechenden Immobilienkomplexes oder eines Grundstücks zur Bebauung ist neben Größe und etwaiger Ausstattung auch die Verkehrsanbindung. Besonders für An- oder Auslieferungen per LKW sollten entsprechende Möglichkeiten und eine gute Anbindung an das Straßennetz gegeben sein.

Käufer einer Kiesgrube können ihr Gelände einerseits zur industriellen Förderung der Baustoffe Kies, Schotter oder Sand nutzen. Die Genehmigung für einen Abbau von Massenrohstoffen geht jedoch mit strengen Auflagen des Umweltschutzes und der Flächenwidmung einher.

Ist der Abbau beendet, bieten sich andererseits verschiedene Möglichkeiten der Nachnutzung an. Wenn Unternehmer eine solche Kiesgrube kaufen, können sie diese mit Wasser auffüllen und zu einem Baggersee umfunktionieren, der sodann als Fisch- oder Badesee genutzt werden kann. Die ehemaligen Abbauflächen einer Kiesgrube bieten sich außerdem für folgende Nachnutzungen an:

• Vogel- und Naturschutzgebiete
• Deponien
• Swinggolfanlagen
• Motocross-Parcours
• Übungsräume für Einsätze von Taucherstaffeln
• Photovoltaikanlagen

Auf diese Weise bietet sich eine Vielzahl gewerblicher Nutzungsmöglichkeiten für ehemalige Abbauflächen. Inwiefern einzelne Geschäftsideen auf dem Gebiet realisierbar sind, gilt es vorab mit dem Verkäufer sowie mit den zuständigen Behörden abzuklären.

Der Vielfalt sind im Spezialgewerbebereich kaum Grenzen gesetzt. So lassen sich beispielsweise mit Glück ein voll ausgestattetes Pfandleihhaus anmieten oder auch ein ehemaliger Bunker als Location der ganz besonderen Art erwerben.

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Wer auf der Suche nach einer ganz speziellen Gewerbefläche ist, hat in den meisten Fällen eine schwierige Entscheidung vor sich. Ein professioneller Makler kann bei der Suche nach dem gewissen Objekt durchaus eine große Hilfe darstellen. Bei Bedarf werden Immobilienmakler für Gewerbeflächen auch bundesweit tätig und können häufig mit einzigartigen Ergebnissen und Objekten überraschen.

Doch auch mittels der bequemen Internetsuche und speziell entwickelten Suchfiltern können schnelle Ergebnisse erzielt werden. Hierfür bietet es sich an, den Suchradius auch zu erweitern, um so möglicherweise weitere nah des eigenen Wohnorts gelegene Objekte ausfindig zu machen. Denn manchmal finden sich nur wenige Kilometer außerhalb der Stadtgrenze Objekte, die genau auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Grundsätzlich sollten Suchende sich genügend Zeit lassen, wenn es um die Immobilie mit dem gewissen Etwas geht.

Wie bei allen Gewerbeimmobilien spielt der Standort bei der Entscheidungsfindung eine gewichtige Rolle. Auch für spezielle Gewerbeflächen gelten folgende Kriterien als Erfolgsfaktoren:

• Lage
• Einzugsgebiet
• Kundennähe
• Verkehrsanbindung
• Grundstücksgröße
• behördliche Auflagen und Genehmigungen
• Versorgung für den Standort
• Konkurrenz am Standort

Wer eine Existenz aufbauen möchte, sollte sich nur mit optimalen Gegebenheiten zufrieden geben. Bis das Spezialgewerbe, an dem alles stimmt, gefunden ist, braucht es manchmal ein wenig Geduld. Hilfreich kann hier das Einstellen einer E-Mail-Benachrichtigung sein. Wird ein neues Objekt bei Immobilienscout24 eingestellt, das den persönlichen Kriterien genügt, erhält der Suchende dann direkt ein Mail – so kann die Suche ganz bequem neben anderen täglichen Aufgaben erfolgen!

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Spezialgewerbeflächen miteinander zu vergleichen, kann mitunter ein schwieriges Unterfangen darstellen. Da zumeist eine ganz spezielle Location gesucht wird, sind auch stets die individuellen Gegebenheiten eines Angebots einzukalkulieren.

Vereinfacht wird ein entsprechender Vergleich durch die speziellen Suchfilter, die Immobilienscout24 eigens für die Suche nach Spezialimmobilien entwickelt hat. Die Suche nach verschiedenen Angeboten lässt sich demnach wie folgt eingrenzen:

1. Bundesland wählen: Zunächst kann natürlich ein Bundesland beziehungsweise ein Ort angegeben werden, um die Suche räumlich einzugrenzen.
2. Flächengröße: Auch die gesuchte Flächengröße kann nach Bedarf eingegrenzt werden. Dabei kann auch ausschließlich eine Mindestgröße angegeben werden.
3. Miet- und Kaufpreis: Die nächste Filterfunktion beinhaltet die Begrenzung des Miet- oder Kaufpreises, wobei zwischen Miete pro Quadratmeter, pro Monat oder Kaufpreis unterschieden werden kann.
4. Objektart: Als nächstes kann die Objektart gewählt werden. Wer etwas ganz spezielles sucht, kann hierbei auch den Suchparameter „Spezialobjekt“ einstellen

Weitere Filtermerkmale sind „Keller vorhanden“ und „provisionsfrei“. Sind spezielle Kriterien vorhanden, beispielsweise „Halle“ oder „Autobahn“, können diese darüber hinaus in einem speziellen Feld der Suchanfrage zugefügt werden.

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Auf dem Weg in die Selbstständigkeit stellen sich viele angehende Unternehmer die Frage nach den Kriterien für eine geeignete Location. Anders als bei Gastronomie- oder Büroflächen ist diese Frage bei ganz speziellen Vorhaben oder rar gesäten Objekten häufig nicht ohne weiteres zu beantworten.

Grundsätzlich sollte zunächst entschieden werden, ob eine bestehende und gut ausgestattete Immobilie angemietet oder angekauft oder ob auch die Umrüstung oder ein Neubau in Betracht gezogen werden soll. Vorteile der Übernahme eines vollausgestatteten Gewerbebetriebs sind unter anderem:

• vorhandene Anlagen für das spezielle Vorhaben
• weitere Raumausstattungsdetails wie Regale, Tische, Bänke
• geringere Anschaffungskosten, sofern eine komplette Ausstattung übernommen werden kann.

Jedoch können sich hier auch Nachteile ergeben. So ist der Unternehmer in einer fertig eingerichteten Immobilie wenig flexibel, was eine individuelle Ausgestaltung, Ausstattung, Raumaufteilung und Größe angeht. Mit einigen kleinen Veränderungen kann einer bestehenden Spezialimmobilie wiederum häufig mit wenig Aufwand ein neues Gesicht gegeben werden.

Auch die Umfunktionierung einer Spezialimmobilie oder eines Neubaus auf einem Gewerbegrundstück hat Vorteile. Zwar sind hierbei häufig höhere Kosten einzukalkulieren, dafür können jedoch alle individuellen Vorstellungen umgesetzt werden.

Weitere Aspekte, auf die bei der Suche beachtet werden sollten, sind unter anderem:

• Soll es Kundenverkehr geben und wenn ja, welche Zielgruppe soll angesprochen werden?
• Wo hält sich diese Zielgruppe auf?
• Ist der Standort für die Kunden gut zu erreichen?
• Unterliegt die Gewerbeausführung speziellen Sicherheitsanforderungen und kann die Immobilie diese erfüllen?
• Soll das Spezialgewerbe gemietet, gepachtet oder gekauft werden?
• Im Falle einer Miete oder Pacht: Welcher Miet-/Pachtzeitraum ist sinnvoll?

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Besonders wichtig bei der Suche nach einer Spezialimmobilie ist natürlich der Preis. Häufig sind die preistreibenden Faktoren aber nicht ohne Weiteres ersichtlich. Grundsätzlich sind folgende Faktoren für den Miet- oder Kaufpreis einer Immobilie wichtig:

• die Lage
• die Größe
• die Ausstattung (verbaute Materialien oder etwaiges Inventar)
• die Anbindung
• der Zustand (renovierungsbedürftig oder saniert)

Sind hochwertige Materialien verbaut oder besondere Ausstattungsmerkmale vorhanden, wirkt sich dies in der Regel auch auf den Preis aus. Vor allem ist aber auch die Lage entscheidend. Eine Reitanlage innerhalb der Stadtgrenzen in der Großstadt oder ein Wellnesstempel in einer angesagten Gegend sind also grundsätzlich deutlich teurer als ein entsprechendes Spezialgewerbe in einer abgelegenen Gegend. Darüber hinaus können sich jedoch auch ganz individuelle Faktoren auf den Preis auswirken. Handelt es sich beispielsweise um eine ganz besondere Location, die einen Einzigartigkeitsfaktor mitbringt, kann dies ein Grund für einen höheren Preis darstellen. Demgegenüber lassen sich häufig jedoch echte Schnäppchen erzielen, wenn Immobilien in zentrumsnahen Lagen gelegen sind, die für die Zielgruppe trotzdem bequem zu erreichen sind. Vor allem auch für Gewerbeimmobilien, die nicht auf Kunden- oder Publikumsverkehr ausgelegt sind, bieten sich Bezirke an, die nicht zur direkten Innenstadt gehören.

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Gerade bei Spezialgewerbeimmobilien können Flächenbezeichnungen für Verwirrung sorgen, da mitunter ein unterschiedliches Verständnis bezüglich dieser Angaben herrscht. Übersichtlich strukturiert und erklärt werden die verschiedenen Flächenangaben hier (http://www.immobilienscout24.de/de/anbieten/landingpages/suchenachpreis/spezialgewerbe.jsp).

Grundsätzlich kann zwischen folgenden Flächenbezeichnungen bei Gewerbeimmobilien unterschieden werden:

• Gesamtfläche: die Summe aus allen Haupt- und Nebenflächen
• Hauptfläche: Fläche, die für den Hauptzweck der angestrebten Verwendung bestimmt ist
• Teilbare Fläche: Ist eine größere Gewerbefläche bei Bedarf teilbar, wird die kleinste mögliche Fläche, die separat genutzt werden kann, angegeben.
• Grundstücksfläche: Angabe der zur Verfügung stehenden Freifläche

Selbstverständlich kann auch eine Nebenfläche für den Hauptnutzungszweck gebraucht werden und, soweit eine entsprechende Genehmigung vorliegt, die Grundstücksfläche weiter bebauen zu dürfen. So bilden Scheunen auf einem Bauernhof nutzbare Nebenflächen, die jedoch durchaus ausgebaut und als weitere Hauptnutzungs- sowie Wohnfläche umfunktioniert werden können. Bei der Suche nach der richtigen Gewerbeimmobilie sollten demnach verschiedene Flächenbezeichnungen berücksichtigt und auch mögliche Umgestaltungen einkalkuliert werden.

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