Werkstatt mieten, kaufen, pachten

Werkstatt Immobilien sind wichtige Anlaufstellen für Halter von Kraftfahrzeugen aller Art. Hier werden Reparaturen und Wartungen durchgeführt wie auch Wertgutachten erstellt.

Die persönlichen Wünsche an eine Werkstatt-Immobilie und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nehmen Einfluss darauf, ob es die eigene Scholle sein soll oder eher ein angemietetes Objekt.

Standortfaktoren sind wichtige Entscheidungskriterien, denn ganz gleich, ob eine Werkstatt-Immobilie in einem Wohngebiet oder einem Gewerbegebiet liegt – die reibungslose Erreichbarkeit muss immer gewährleistet sein. Anders als bei konventionellen Läden, die idealerweise in Symbiose mit anderen Einzelhändlern leben, sind Werkstatt Immobilien weniger von der Attraktivität der Umgebung abhängig. Kunden, die mit der Dienstleistung eines Anbieters zufrieden sind, nehmen auch Wege an den Stadtrand in Kauf. Alle, die ein Autohaus kaufen oder mieten wollen und gleichzeitig nach Wohnraum suchen, müssen einen goldenen Mittelweg finden, um auch eigene Ansprüche an das Wohnumfeld zu erfüllen.

Ob die Werkstattet gemietet, gepachtet oder gekauft wird, hängt von unterschiedlichen Faktoren und Voraussetzungen ab. Deshalb sollten Interessenten sich vorab einen Überblick über die Vor- und Nachteile der einzelnen Varianten verschaffen.

Je nach Spezialisierung des Betriebs muss die Immobilie unterschiedlichen Anforderungen gerecht werden. Exemplarisch sollen zwei spezielle Werkstattarten sowie deren Eigenschaften aufgezeigt werden. Daneben gibt es noch eine Vielzahl weiterer Werkstätten, die unterschiedlichen Ausführungen und Größenordnungen auftreten können.

Bei der Schreinerei oder Tischlerei handelt es sich um eine Werkstatt, in der Holzwerkstoffe und Vollholz in unterschiedlichsten Ausprägungen sowie Kunststoffe und Aluminium verarbeitet werden. Möbel, Treppen, Türen, Fenster, Inneneinrichtung, Bauelemente und individuelle Holzarbeiten werden hier umgesetzt. Um diese Arbeiten ausführen zu können, ist eine speziell gestaltete Betriebsanlage erforderlich. Wer eine Schreinerei mieten oder kaufen möchte, sollte diese Anforderungen im Blick behalten:

• Außenanlage: Eine ausreichend große Außenanlage ist als Lagerplatz für Schnittholz erforderlich, um dieses zu stapeln und zu trocknen. Zudem werden Parkplätze für Kunden- und Firmenparkplätze sowie Abstellflächen für die Wertstoffsammlung benötigt.
• Betriebsgebäude: Hier müssen der Produktionsbereich, Lagerräume, Verwaltungsräume, Mitarbeiterräume und betriebstechnische Anlagen untergebracht werden. Die Produktionsräume gliedern sich in Maschinenraum, Bankraum und Oberflächenbehandlungsraum.

All dies erfordert einen erhöhten Platzbedarf, der bei der Immobiliensuche im Blick behalten werden muss. Wer eine Schreinerei kaufen möchte, hat dabei einen entscheidenden Vorteil: Das Objekt kann nach dem Kauf ganz nach den eigenen Vorstellungen und Bedürfnissen umgebaut werden. So können für den Kauf durchaus Immobilien infrage kommen, die noch nicht vollständig den Anforderungen an eine Schreinerei gerecht werden, aber entsprechend umgebaut werden können.

Soll die Schreinerei gepachtet oder gemietet werden, muss die Immobilie alle erforderlichen Gebäude und Außenanlagen besitzen. Denn bei einer Miete oder Pacht dürfen Umbaumaßnahmen nicht ohne die Genehmigung des Eigentümers durchgeführt werden.

In einer Lackiererei werden Anstriche, Vor- und Schlussbeschichtungen unterschiedlicher Flächen durchgeführt. Das können beispielsweise Fenster und Türen, aber auch Karosserien sein. Je nachdem, wie der Betrieb spezialisiert ist, muss die Gewerbeimmobilie unterschiedliche Bedürfnisse erfüllen. Dies sollte im Blick behalten werden, wenn eine Lackiererei gemietet oder gekauft werden soll. Bei einer Autolackiererei sind Lackierstraßen und Spritzkabinen üblich. Für Lackierstraßen ist ein erhöhter Platzbedarf nötig, da diese Gebäude mehrere Meter lang sein müssen.

Wer eine Lackiererei kaufen möchte, sollte auf die Lüftung der Räume achten. Für den Betrieb einer Spritzkabine ist filtrierte, beheizte und klimatisierte Zuluft unabdingbar. Auch müssen hohe Sicherheitsstandards eingehalten werden. Entspricht das Gebäude nicht diesen Anforderungen, sind Umbaumaßnahmen erforderlich, die der Käufer selbst übernehmen muss. Wird die Lackiererei dagegen gepachtet oder gemietet, ist es Aufgabe des Vermieters, die Immobilie instand zu halten. Eine dem Betrieb entsprechende Umbaumaßnahme muss er allerdings nicht durchführen. Es sollte also darauf geachtet werden, dass das Objekt alle nötigen Standards erfüllt.

Eine gewerbliche Nutzung ist nur bei Gebäuden möglich, die von den Bauämtern der Gemeinden als Gewerbeimmobilie definiert wurden. Allerdings gibt es über reine Gewerbeimmobilien hinaus auch Mischformen, bei denen eine Wohnimmobilie für gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. So ist es möglich, eine Werkstatt zu finden, die zugleich an ein Wohnhaus gekoppelt ist. Die Wohneinheit kann sich dann beispielsweise in einem Geschoss über der Werkstatt befinden. Oder Werkstatt und Wohnhaus befinden sich in getrennten Gebäuden auf demselben Grundstück. Das hat einen entscheidenden Vorteil: Die Wege sind extrem kurz, sodass die Arbeitszeiten deutlich flexibler gestaltet werden können. Nachteilig ist allerdings, dass es Gewerbetreibenden schwerfallen könnte, zwischen Arbeit und Freizeit eine klare Trennung zu ziehen.

Als Alternative zum Kauf bietet es sich an, ein Haus mit Werkstatt zu mieten. Das kann beispielsweise in der Anfangsphase des Unternehmens sinnvoll sein. Steht dann eine Expansion an und wird eine größere Immobilie benötigt, kann der Mietvertrag unkompliziert aufgelöst werden.

Investoren einer Werkstatt Immobilie, die gleichzeitig auch nahe des Arbeitsplatzes wohnen wollen, finden in einem sogenannten Mischgebiet perfekte Voraussetzungen für die Kombination aus einem Autohaus und einer Wohnimmobilie. Hier finden sich neben Gewerbebetrieben, Wohn- und Geschäftshäusern auch Büros und Einzelhändler. Betriebe, die keine ruhestörende Belastung für die Anlieger darstellen, dürfen sich hier ansiedeln. Dazu gehören auch Tankstellen und Werkstattimmobilien. Eine umfassende Standortanalyse kann Aufschluss darüber geben, wie erfolgreich eine Spezialgewerbeimmobilie, zu denen auch Werkstätten gehören, am jeweiligen Standort agieren kann. Parallel dazu verschafft eine Marktanalyse Einblicke in die jeweilige Marktsituation und beeinflusst auch strategische Handlungen, wenn es um Werkstatt Immobilien geht. Der Mix aus einer gut erschlossenen Infrastruktur, die Anbindung an alle Straßennetze und ein attraktives Erscheinungsbild der Immobilie sind optimale Voraussetzungen für Werkstatt Immobilien.

Wer ein Autohaus kaufen oder mieten will, muss frühzeitig auf Expansionskurs gehen, um auch in Zukunft wettbewerbsfähig zu bleiben. Ein Autohaus mit angegliederter Werkstatt muss sich den ständig verändernden Anforderungen im technischen Bereich anpassen können. Eine zukunftsorientierte Planung aller Räume, Zuwege und attraktiven Extras wie ein repräsentativer Zufahrtsbereich gehören ebenso dazu, wie Abstellplätze im Außenbereich, die für Kunden leicht zugänglich sind.

Zu modernen Werkstatt-Immobilien gehören auch ein separater Kundenbereich und Sanitäranlagen. Wer planungssicher ein Autohaus kaufen oder mieten will, muss alle Anforderungen an eine effiziente Immobilie in die Überlegungen einbeziehen. So sind auch Werkstätten auf Lagerräume angewiesen, um Autoersatzteile, Reifen und Zubehör übersichtlich zu lagern. Wer erfolgreich agieren will, muss durch Flexibilität und Angebotsvielfalt überzeugen. Bereits beim Kauf oder Anmieten einer Werkstatt-Immobilie müssen ausreichende Kapazitäten für Lagereinheiten vorhanden sein.

Makler sollten gezielt Objekte suchen, die alle Ansprüche des Gründers erfüllen, damit sich dieser seinen Erfolg am Markt langfristig sichert. Existenzgründer, die sich mit einer Investition in Gewerbeimmobilien ein Standbein für den beruflichen Erfolg und die Absicherung im Alter schaffen wollen, profitieren zusätzlichen von attraktiven Gründerdarlehen, die unter anderem von der staatlichen KfW-Förderbank vergeben werden.