Immobilienwert kostenlos ermitteln

Immobilienbewertung leicht gemacht: mit einfachen Hilfsmitteln eine erste Werteinschätzung deiner Immobilie zu bewerkstelligen – darum geht es in diesem Ratgeber. Um den online generierten Immobilienwert einordnen zu können, solltest du verstehen, wann welcher Bewertungsumfang notwendig ist. Taste dich heran an wertbeeinflussende Faktoren wie Lage oder Ausstattung und informiere dich hier, wie du den Wert deiner Immobilie steigern kannst.

Das Wichtigste in Kürze:

Inhaltsverzeichnis

Wann ist die Immobilienwertermittlung notwendig? Solange du nichts vorhast, was sie erfordert, kannst du dich entspannt zurücklehnen. Du musst dich mit dem Thema auseinandersetzen, wenn du Investitionen planst, eine Finanzierung aufnehmen möchtest die Mietpreise anpassen willst oder auch am Besitzerstatus Änderungen vornehmen willst. Sobald du also planst, den Status Quo deiner Immobilie zu ändern, ist eine Immobilienbewertung meistens Voraussetzung oder zumindest sinnvolle Vorarbeit. Zu diesen Fällen zählen typischerweise der Immobilienverkauf sowie auch eine Erbschaft oder Scheidung.

Die Immobilienwertberechnung ist von zentraler Bedeutung beim Immobilienverkauf. Mit einer korrekten Werteinschätzung kann der Verkaufspreis angemessen festgelegt werden. So vermeidest du einerseits Geldverlust durch einen zu gering bemessenen Preis, andererseits bleibst du auch nicht auf deiner viel zu teuren Immobilie sitzen. 

Die Immobilienbewertung bildet somit die Grundlage für einen schnellen Verkauf zu einem angemessenen Preis. Zusätzlich kann diese neutrale Bewertung als handfestes Argument in Verkaufsverhandlungen herangezogen werden, um den eigenen Vorschlag eines Kaufpreises überzeugend zu rechtfertigen. Das Ergebnis einer Immobilienbewertung ist der Verkehrswert, aus dem sich ein Kaufpreis herleiten lässt:

• Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Wert, den eine Immobilie in etwa erzielen wird. Er wird durch das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren ermittelt. Marktbeeinflussende Faktoren sowie das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage beeinflussen den Verkehrswert. 

• Beim Kaufpreis handelt es sich um einen frei verhandelbaren Wert, der sich am Verkehrswert orientiert.   

 
Der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und Kaufpreis besteht also darin, dass der Kaufpreis ein konkreter Wert ist, der beim Kauf einer Immobilie tatsächlich gezahlt wird. Im Gegensatz dazu ist der Verkehrswert nur ein Schätzwert, der den voraussichtlichen Kaufpreis beschreibt.

Den Immobilienwert im Rahmen einer Scheidung zu ermitteln, ist unbedingt notwendig. Wenn die vorhandenen Güter fair zwischen den Eheleuten aufgeteilt werden sollen, müssen Vermögenswerte wie eine Immobilie einer Bewertung unterzogen werden. Dieser Vorgang wird auch als Zugewinnausgleich bezeichnet. Der ermittelte Immobilienwert gibt also Aufschluss darüber, welche:r Ehepartner:in welchen Preis an die jeweils andere Person zu zahlen hat, um die zweite Hälfte des Objektes zu erwerben.

Auch bei Erbe oder Schenkung ist eine Immobilienbewertung eine wichtige Grundlage für alle anfallenden Entscheidungen und Handlungen rund um die Übertragung der Immobilie. 

• Du kannst den Immobilienwert bei Erbschaft berechnen lassen, um herauszufinden, ob du das Erbe annimmst oder ausschlägst.  

• Du bist Teil einer Erbengemeinschaft geworden und interessierst dich im Hinblick auf eine Erbauseinandersetzung für die Verteilung des Erbes.  

• Du möchtest die Höhe der eventuell anfallenden Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer bestimmen.

Je nach Art der Immobilie werden unterschiedliche Wertermittlungsverfahren herangezogen. Laut Immobilienwertvermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) sind insgesamt drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung bei Immobilien vorgesehen:
 

1. Sachwertverfahren

2. Vergleichswertverfahren

3. Ertragswertverfahren 
 

Bei Objekten, zu denen es kaum oder keine vergleichbaren Objekte gibt, wie beispielsweise Villen oder Bahnhöfen, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Das Vergleichswertverfahren wird hingegen für klassische Einfamilienhäuser oder Wohnungen herangezogen. Vermietete oder verpachtete Immobilien bieten sich für das Ertragswertverfahren an. Hier spielt vor allem die Rendite eine wichtige Rolle, die mit einem solchen Objekt über eine bestimmte Zeitdauer erzielt werden kann.

Wenn es nur wenige vergleichbare Objekte gibt, kann eine Bewertung durch das Sachwertverfahren erfolgen. Diese Methode basiert auf den Kosten für die Herstellung der Immobilie. Bei einer individuell entworfenen Villa mit hochwertiger Ausstattung ist es beispielsweise schwierig, vergleichbare Immobilien zu finden. Um dem Wert der Ausstattung, der Materialien und des Einbaus gerecht zu werden, kann das Sachwertverfahren herangezogen werden.

Das Vergleichswertverfahren setzt voraus, dass es ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage gibt, d.h. vor Ort vergleichbare Grundstücke, Reihenhäuser oder Wohnungen in Wohnanlagen. Auf Grundlage dieser Verkaufspreise findet die Immobilienbewertung statt. Sie liefert einen Durchschnittswert aus den erzielten Preisen dieser Vergleichsobjekte. Dabei gewinnt der ermittelte Wert an Aussagekraft, je mehr Preise bekannt sind.

Bei dem Ertragswertverfahren steht die Rendite der Immobilie für eine festgelegte Restnutzungsdauer im Fokus. Die laufende und zukünftige Ertragskraft wird also bewertet. Daher wird dieses Bewertungsverfahren bei vermieteten und verpachteten Flächen eingesetzt, die auch weiterhin nicht zur Eigennutzung vorgesehen sind.

Viele Einflüsse wirken sich positiv oder negativ auf den Immobilienwert aus. Deshalb sollte der kalkulierte Immobilienwert nie als endgültiger, sondern als zeitlich begrenzter Wert betrachtet werden. Das heißt: Ändern sich bestimmte Einflussfaktoren wie der bauliche Zustand oder die Ausstattung, ändert sich wahrscheinlich auch der Immobilienwert. Im Folgenden gehen wir näher auf die wichtigsten Wertfaktoren einer Immobilie ein.

Seit jeher gilt die Lage als der zentrale, zeitlose Wertgenerator jeder Immobilie. Dabei wird zwischen Mikrolage und Makrolage unterschieden. Die Mikrolage beschreibt die unmittelbare Umgebung des Objektes:

• Wie nahe sind Läden des täglichen Bedarfs?

• Gibt es Schulen und Kindergärten in fußläufiger Nähe?

• Sind Haltestellen von öffentlichen Verkehrsmitteln fußläufig erreichbar?

• Gibt es Ärzt:innen, Therapeut:innen sowie Apotheken in der Nähe?

Bei der Mikrolage geht es also darum, was die Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung bietet. Bei der Makrolage handelt es sich hingegen um das erweiterte Umfeld, dessen gesamte Entwicklung betrachtet wird:

• Handelt es sich um eine aufstrebende Gegend?

• Wie ist die wirtschaftliche Entwicklung in der Region?

• Wie hat sich die Gegend in den letzten Jahren insgesamt entwickelt?

• Welche attraktiven Ausflugsziele liegen in der erweiterten Umgebung?

Es gibt noch viele weitere Fragen, mithilfe derer du die Mikrolage und Makrolage bewerten kannst. Wenn du beispielsweise eine Immobilie verkaufen möchtest und den Verkaufspreis verhandelst, kannst du mit Blick auf die Lage viele überzeugende Argumente für einen höheren Objektpreis sammeln.

Auch der bauliche Zustand des Objektes ist bei der Ermittlung des Immobilienwerts wichtig. Hierzu zählen unter anderem das Baujahr der Immobilie, die Bauweise sowie eventuell durchgeführte Sanierungen. Dabei ist auch die Qualität der verwendeten Materialien zu prüfen. Belege zu Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen solltest du deshalb auch immer aufbewahren. Je besser diese Maßnahmen dokumentiert sind, desto genauer lässt sich der Zustand der Immobilie bewerten. 

Bei der Größe des Grundstücks zählt jeder einzelne Quadratmeter, denn Boden ist begrenzt. Wie viel ein bestimmtes Grundstück wert ist, spiegelt sich vor allem im Bodenrichtwert wieder: Je höher der Bodenrichtwert ist, desto wertvoller ist die Grundstücksfläche.

Die Größe der Immobilie selbst ist ebenfalls ein bedeutender Wertfaktor. Neben der Fläche als absolute Zahl solltest du immer auch die Raumaufteilung und Anzahl der Räume einbeziehen. Denn Immobilien mit einer vorteilhaften Raumverteilung sind nicht nur praktisch, sondern sorgen auch für einen größeren Kreis an Interessent:innen: Je eher individuelle Vorstellungen zur Innenraumgestaltung potenziell umgesetzt werden können, desto attraktiver wird eine Immobilie für weitere Interessent:innen. 

Die Immobilienwertermittlung setzt zwingend voraus, dass die Wohnflächenberechnung korrekt vorgenommen wurde. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt, welche Flächen wie gewertet werden dürfen. Terrasse, Balkon und auch Gartenflächen werden anders gewichtet als eine vollwertige Wohnfläche innerhalb der Immobilie. Auch Räume mit starken Dachschrägen werden nicht vollständig zur Wohnfläche gezählt.

Ebenfalls zentral für die Immobilienwertermittlung ist die Ausstattung, die ein Wohnobjekt zu bieten hat. Zur Ausstattung gehören beispielsweise: 

• Balkon oder Terrasse

• Aufzug

• Größe und Zustand des Badezimmers

• Gäste-WC

• Photovoltaik-Anlage

• Autoabstellplatz oder Garage

• besondere Ausstattungselemente wie z. B. ein Kamin, ein Pool, eine Einliegerwohnung oder eine Alarmanlage

Jeder Bestandteil wird berücksichtigt. Je besser die Ausstattung, desto höher der Wert der Liegenschaft. Nimm dir ausführlich Zeit, um alle Ausstattungsmerkmale deiner Immobilie zu identifizieren und in die Bewertung aufzunehmen.

Wer den Wert seiner Immobilie steigern möchte, hat grundsätzlich die Möglichkeit, die Ausstattung zu optimieren. Vor kostspieligen Umbaumaßnahmen solltest du dich vergewissern, dass sich die jeweilige Investition auch im Verkaufspreis niederschlagen wird.

Kleinere Arbeiten bewirken oft Großes. Reparaturen und Modernisierungen sind manchmal schon mit überschaubaren Kosten umsetzbar. Der Aufwand ist gering, doch das Gebäude macht gleich einen besseren Eindruck. Alle Arbeiten in diesem Bereich sind weniger umfassend als eine vollständige Sanierung.

Folgende Maßnahmen wirken sich positiv auf den Immobilienwert aus:

• alte Tapeten entfernen und Wände neu streichen

• vorhandene Küchengeräte reparieren oder austauschen

• klemmende Türen und Fenster adjustieren

• Maßnahmen für erhöhte Einbruchsicherheit (Alarmsysteme, Schließmechanismen etc.) 

• alte Laminatböden durch neue, hochwertige Böden ersetzen

• gründliche Dachreinigung und kleinere Dachreparaturen

• Gebäudefassade mit neuer Farbe anstreichen

Pflege den Garten und reinige die Zufahrt. Eventuelle Zusatzflächen wie beispielsweise ein Carport, eine Garage oder ein Gartenhaus kannst du schon mit einem neuen Anstrich auffrischen. Diese kleinen Arbeiten verbessern nicht nur den ersten Eindruck deiner Immobilie, sondern wirken sich zudem positiv auf den Immobilienwert aus.

Bei einer Sanierung geht es immer um umfangreiche Arbeiten an einer Immobilie, die deutlich höhere Kosten verursachen als Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen.

Folgende Sanierungsarbeiten könnten infrage kommen:

• vollständiger Austausch des Daches

• energetische Sanierung (Austausch der Fenster, neue Dämmung etc.) 

• Trockenlegung der Mauern oder des Kellers

• Entkernung des Gebäudes und Schaffung einer neuen Raumaufteilung 

• Teilabriss oder Anbau

Je nach Zustand eines Wohnobjektes kann es sinnvoll sein, eine kostspielige Sanierung vorzunehmen, um damit den Wert der Immobilie nachhaltig zu steigern. Das „Ob“ solltest du im Vorfeld genau abklären und eine Kosten-Nutzen-Rechnung durchführen. Beantworte dir Fragen wie: Inwiefern wirkt sich die Sanierung positiv auf den Verkehrswert aus? Kommt eine Wertsteigerung zustande, die den finanziellen Aufwand rechtfertigt?

Du kannst bei ImmoScout24 selbst eine kostenlose Immobilienbewertung vornehmen. Dank unserer umfangreichen Datenbank erhältst du hier eine aussagekräftige Einschätzung zum Wert deines Objekts. Es gibt aber auch Umstände, in denen die Immobilienbewertung von fachkundigen Expert:innen vorgenommen werden muss.

Sachverständige, Gutachter:innen und Makler:innen – all diese Berufsgruppen können für dich eine professionelle Immobilienbewertung durchführen. 

Makler:innen schätzen die Immobilie, basierend auf ihrer persönlichen Expertise und Markterfahrung. Sachverständige und Gutachter:innen, die den Immobilienwert beispielsweise für ein Gerichtsverfahren ermitteln, müssen hingegen sehr präzise Kalkulationen anstellen. Ihre Berechnungen müssen vorgegebene Qualitätskriterien erfüllen, nachvollziehbar dargestellt werden und insgesamt den Vorgaben der ImmoWertV 2022 entsprechen. Besonders bei Scheidungen und Erbschaften ist es wichtig, eine objektive und in ihren Berechnungen nachvollziehbare Immobilienbewertung zu erhalten.

Du möchtest ungefähr wissen, welcher Verkaufspreis für deine Immobilie realistisch ist? Dann ist der online Rechner zur Immobilienbewertung mehr als ausreichend, um einen ersten Eindruck zu gewinnen. Durch die schnelle Immobilienbewertung online kannst du beispielsweise auch prüfen, wie realistisch die Werteinschätzungen deiner Makler:innen sind.  
 

Wenn du hingegen den Wert einer Immobilie für juristische Zwecke ermitteln lassen musst, kommst du um ein professionelles Wertgutachten oder Sachverständigengutachten nicht herum. Folgende juristische Angelegenheiten kommen hierfür infrage: 

• Scheidungsverfahren 

• Erbschaft 

• Unternehmensbewertung 

• Versicherungsstreitigkeiten 

• Immobilienfinanzierung 

Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilienbewertung selbst vorzunehmen. Wenn du beispielsweise einen Immobilienverkauf in Erwägung ziehst, kannst du den Wert deines Objekts zunächst selbst berechnen oder schätzen. Jedoch musst du hierbei beachten, dass deine eigenen Ergebnisse teils deutlich vom tatsächlichen Immobilienwert abweichen können, da häufig die nötige Expertise und Erfahrung fehlt. 

Daher solltest du folgende Punkte im Hinterkopf haben, wenn du den Wert deines Hauses oder deiner Wohnung auf eigene Faust ermitteln möchtest: 

• Privatpersonen stehen weniger umfangreiche Daten für ein Vergleichswertverfahren zur Verfügung. 

• Eigentümer:innen neigen dazu, den Wert der eigenen Immobilie zu überschätzen. 

• Es ist meist keine fachliche Expertise vorhanden, um den genauen Zustand des Objektes professionell einzuschätzen. 

Fazit: Die Frage danach, ob der Immobilienwert eher mithilfe eines online Rechners oder von Expert:innen ermittelt werden sollte, ist so nicht eindeutig zu klären. Die Antwort hängt in erster Linie davon ab, für welchen Zweck du den Immobilienwert berechnen willst. Sobald eine Berechnung des Immobilienwertes von amtlichen Stellen wie Gerichten oder Finanzämtern eingefordert wird, kommst du nicht um ein professionelles Wertgutachten zum Wert deiner Immobilie herum. Hilfreich ist eine Immobilienwertermittlung online im Vorfeld aber dennoch, denn du kannst auf Grundlage einer vorläufigen und dennoch aussagekräftigen Immobilienbewertung leichter Entscheidungen treffen, wertsteigernde Sanierungen durchführen, eine Schenkung vorbereiten oder als Erb:in einer Immobilie Pläne schmieden.