Immobilienindex - Expertenkommentar

Jedes Jahr um diese Zeit nimmt der „Rat der Immobilienweisen“ in seinem Frühjahrsgutachten zur Marktentwicklung in der Immobilienwirtschaft Stellung. Neben einer Beurteilung der Entwicklung der Mieten und Kaufpreise geht es auch um einen Blick in die Zukunft. Allerdings muss ich sagen, dass ich von der Prognosefestigkeit der „Weisen“ ein wenig enttäuscht bin. Schon im vergangenen Jahr haben sie einen Rückgang der Preise in den Metropolen vorausgesagt. Die Preise sind aber weiter gestiegen. Auch für 2018 finde ich einige der Aussagen zumindest zweifelhaft.

Eine wichtige Kernaussage des Frühjahrsgutachtens: Der anhaltende Preisanstieg werde sich bald beruhigen, die Nachfrage nach Wohnungen wachse deutlich langsamer als bisher. Ich kann aus unseren Daten keine Anzeichen für einen solchen Rückgang ableiten. Mit anderen Worten: Statt einer Schrumpfung des Marktes, sprechen unsere Daten eher für ein weiterhin starkes Wachstum.

Das Gutachten geht davon aus, dass in den besonders begehrten sogenannten „A-Städten“, ebenfalls eine Beruhigung des Preisanstiegs stattfinden werde, insbesondere da, wo eine „Kaufpreisübertreibung“ von bis zu 30 Prozent herrsche. In München, Berlin und eventuell auch Stuttgart werde von den Weisen ein Rückgang der Kaufpreise „um real ein Viertel bis ein Drittel innerhalb der nächsten fünf Jahre“ erwartet. Einen solchen Preisrückgang möchte ich vehement bezweifeln. Es gibt in Deutschland nicht den einen Wohnungsmarkt, sondern viele, heterogene Teilmärkte. Sie werden sich unterschiedlich entwickeln. Einen abrupten Preissturz erwarte ich in keinem dieser Märkte.

Das hat einen guten Grund: Der Markt in den Großstädten ist trotz erhöhter Baufertigstellungen eng, weil in den vergangenen 15 Jahren nur in sehr geringem Umfang neue Wohnungen gebaut wurden. Auch wenn die Baufertigstellungen in diesem Jahr noch einmal steigen sollten, werden die Bauanträge schon im Jahr 2018 aufgrund des geringen Angebots an Bauland rückläufig sein. Außerdem zeigen unsere Daten: Viel mehr Menschen als früher wollen innenstadtnah wohnen. In den begehrten zentrumsnahen Lagen gibt es ein zu geringes Wohnungsangebot. Diese begehrten Wohnlagen werden auch bei höheren Zinsen weiter stark nachgefragt werden.

In der Vergangenheit – genauer in den letzten 12 Monaten – sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand in Deutschland sprunghaft angestiegen. In den fünf größten Metropolen stiegen sie im Durchschnitt um zwischen 15 und 20 Prozent. Damit liegen die durchschnittlichen Preise für eine 30 Jahre alte Wohnung mit mittlerem Ausstattungsstandard in München bei über 6.000 Euro pro Quadratmeter und in Berlin bei circa 3.200 Euro pro Quadratmeter.

Das Frühjahrsgutachten bescheinigt dem Wohnungsmarkt eine „gleichgewichtige Entwicklung“ und sieht, dass das Angebot an Wohnungen stärker als bislang steige. Gleichzeitig wachse die Nachfrage nach Wohnungen langsamer, weil auch die Zuwanderung aus dem Ausland deutlich zurückgegangen sei. In meinen Augen ist da Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch in weiter Ferne. Die Lage am deutschen Wohnimmobilienmarkt ist sehr gut und die Nachfrage bleibt bestehen, denn die Fertigstellungen am Markt reichen bei Weitem nicht aus, um die Nachfrage zu bedienen.

Der anhaltende Boom bei den Immobilienpreisen wird durch extrem niedrige Zinsen, vor allem aber durch die positive Bevölkerungsentwicklung in den Großstädten getrieben. Bisher ist nicht abzusehen, wann die EZB die Zinsen anheben wird. Die derzeitige EZB-Politik sieht eine Kerninflation von knapp unter zwei Prozent vor, bevor die Leitzinsen erhöht werden können. Aktuell wird dieser Wert nicht erreicht, sodass ein Effekt auf die Bauzinsen von dieser Seite kaum zu erwarten ist. Manche Beobachter gehen davon aus, dass deutlich höhere Zinsen über die nächsten Jahre nicht zu erwarten sind.

Mein Rat: Für Käufer ist es wichtig zu prüfen, ob sie sich das Wohneigentum bei einer langfristigen Zinsbindung leisten können. Solange dies sichergestellt ist, brauchen sie sich als Selbstnutzer keine Sorgen um Marktverwerfungen zu machen.

Jan Hebecker leitet den Bereich Daten & Märkte bei ImmobilienScout24. Gemeinsam mit seinem Team kümmert er sich um die Aufbereitung und Analyse des täglich anfallenden Datenmeers. Mithilfe modernster statistischer Methoden und innovativer Technologien werden dabei aus einfachen Klicks auf dem Portal wertvolle Marktinformationen. ImmobilienScout24 stellt diese Daten der Öffentlichkeit zur Verfügung, um einen Beitrag zur Transparenz im deutschen Immobilienmarkt zu leisten.