Teilverkauf Haus: Vererben, verkaufen, teilverkaufen?

Das eigene Haus verheißt Sicherheit, aber oft auch Entbehrungen, da der finanzielle Spielraum im Alter schrumpfen kann. Wieder Geld zum Ausgeben haben und dennoch im eigenen Haus wohnen bleiben? Mit einem Teilverkauf ist genau das möglich! Wie der Ablauf eines Immobilienteilverkaufs aussieht, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und welche Vorteile ein Teilverkauf mit sich bringt, lesen Sie hier.

Das Meinungsforschungsunternehmen Civey hat im Auftrag des Immobilien-Start-ups Wertfaktor eine Umfrage gestartet. Es wurden rund 1.500 Personen zwischen 18 und 49 Jahren befragt, deren Eltern eine Immobilie besitzen. Es galt herauszufinden, was die künftigen Erb:innen mit dem Haus der Eltern vorhaben. Darüber hinaus wurden sie gefragt, ob die Familie bereits Vereinbarungen über die Zukunft der Immobilie getroffen hat und wie sie sich fühlen würden, wenn ihre Eltern das Haus verkaufen, um sich eigene Wünsche zu erfüllen.

Gut möglich, dass beim Besuch der Eltern hin und wieder der Gedanke aufflackert, was man mit der Immobilie machen möchte, wenn sie später geerbt wird. Laut Umfrage wollen 20,6 Prozent der Befragten die Immobilie selbst beziehen, 28,2 Prozent wollen sie vermieten und 34 Prozent verkaufen.

Knapp die Hälfte der künftigen Erb:innen haben mit den Eltern noch keine Vereinbarung über die Immobilie getroffen. Einige von ihnen scheuen das Konfliktpotenzial, das in diesen Gesprächen stecken kann. Für sie ist das Thema tabu. Ein gutes Drittel der Befragten weiß bereits, dass es – zum Teil gemeinsam mit den Geschwistern – das Haus der Eltern erben würde.

Nun könnte es allerdings auch sein, dass die Eltern beschließen, ihr Haus zu verkaufen, um sich lang gehegte oder dringliche Wünsche zu erfüllen. Rund zwei Drittel der befragten Erb:innen würden die Nachricht positiv aufnehmen. Die Eltern sollten frei entscheiden, was sie persönlich glücklich mache. Zudem gab ein Teil von ihnen an, auf das Erbe nicht angewiesen zu sein. Drei Prozent der Befragten wären verärgert und fänden das egoistisch von den Eltern. 3,4 Prozent wären sogar schockiert; sie hielten die Immobilie für ihre finanzielle Absicherung.

Hauseigentümer:innen, die gern über mehr Bares verfügen möchten oder relativ kurzfristig eine höhere Geldsumme benötigen, müssen nicht unbedingt gleich das komplette Haus (und Erbe) verkaufen. Ein alternativer Weg wäre der Teilverkauf, bei dem ein Teil der Immobilie (maximal 50 Prozent) veräußert wird.

Mit diesem Modell der Immobilienverrentung können Eigentümer:innen ihr gebundenes Immobilienvermögen in frei verfügbares Geld umwandeln und dennoch zu hundert Prozent wirtschaftliche Eigentümer:innen bleiben. Möglich wird dies durch ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht des verkauften Anteils der Immobilie zugunsten der Person, die diesen Anteil verkauft:

Der:die Nießbrauchberechtigte darf nicht nur in der Immobilie wohnen, sondern diese auch vermieten und die daraus resultierenden Mieteinnahmen vollständig einbehalten (sogenannte Fruchtziehung). Für den Erhalt des Nießbrauchs zahlt der:die Verkäufer:in ein monatliches Nutzungsentgelt, dessen Höhe im Kaufvertrag festgelegt wird.

Achtung: Verlust des Nießbrauchrechts bei Zahlungsverzug!
Es sollte nicht vergessen werden, dass bei aller gewonnener finanzieller Freiheit mit der Nutzungsgebühr wieder eine Art „monatliche Miete“ gezahlt werden muss. Wer länger als sechs Monate damit in Verzug gerät, verliert sein Nießbrauchrecht. Die Immobilie wird dann gemeinsam verkauft.

Des Weiteren ist es bei einem Teilverkauf der Immobilie üblich, dass der:die Verkäufer:in ein Vorkaufsrecht auf den zuvor veräußerten Anteil erhält oder zumindest im Kaufvertrag eine Rückkaufoption mit festgelegten Konditionen vereinbart wird. So ergibt sich zu einem späteren Zeitpunkt die Möglichkeit, den zuvor verkauften Teil der Immobilie wieder zu erwerben.

Bei dem Teilverkauf eines Hauses handelt es sich um eine recht neue Form der Immobilienverrentung, auf die sich im deutschen Raum bisher nur wenige Unternehmen spezialisiert haben. Der Immobilienteilverkauf zwischen Privatpersonen ist hingegen nicht üblich.

Der Ablauf des Teilverkaufs eines Hauses ähnelt sehr dem eines klassischen Immobilienverkaufs:

1. Wertermittlung der Immobilie
   Die Wertermittlung einer Immobilie wird von unabhängigen Gutachter:innen durchgeführt. Hierbei kommen allgemein anerkannte und valide Wertermittlungsverfahren zum Einsatz:
   - Vergleichswertverfahren
   - Ertragsverfahren
   - Sachwertverfahren
   
   Der Immobilienwert, der im Wertermittlungsgutachten festgelegt worden ist, dient im weiteren Verlauf als Grundlage dafür, wie viel Prozent der Immobilie mindestens verkauft werden muss, sodass der:die Anbieter:in dem Teilkauf zustimmt.
   
   
2. Bestimmen des zu verkaufenden Anteils
   Der Teilverkauf einer Immobilie ist eine noch recht unbekannte und neue Art der Immobilienverrentung, auf die sich bisher nur wenige Unternehmen in Deutschland spezialisiert haben. Sie nehmen diesen Teilkauf in der Regel nur dann vor, wenn der Wert des zu kaufenden Immobilienteils einen gewissen Schwellenwert (üblicherweise mindestens 100.000 Euro) erreicht.
   Diesem Interesse steht der Kapitalbedarf des:der verkaufenden Eigentümer:in entgegen, der mindestens bei 100.000 Euro liegen muss. Liegt der Immobilienwert laut Wertermittlungsgutachten beispielsweise bei 800.000 Euro, liegt der maximale Auszahlungsbetrag aufgrund der Begrenzung von 50 Prozent bei 400.000 Euro.
   
   
3. Entwurf des Kaufvertrages
   Haben sich Immobilieneigentümer:in und das jeweilige Unternehmen auf eine Wunschsumme geeinigt, wird zunächst ein Entwurf eines Immobilienkaufvertrages erstellt. Besonders relevant sind bei einem Teilverkauf eines Hauses die Vertragsinhalte rund um das Nießbrauchrecht, Vorkaufsrecht sowie Regelungen zum monatlichen Nutzungsentgelt, welches der:die Verkäufer:in für den Erhalt des Nießbrauchs an den:die Käufer:in zahlt.
   
   
4. Notartermin und Beurkundung des Kaufvertrages
   Sind sich beide Vertragsparteien bei allen Vertragsinhalten einig und entsprechen alle Regelungen dem deutschen Recht, kommt es zum Notartermin. Hierbei wird der Kaufvertrag über den Teilverkauf der Immobilie von beiden Parteien unterzeichnet und anschließend notariell beurkundet. Damit ist das Rechtsgeschäft erfolgreich abgeschlossen und der:die Verkäufer:in kann in den folgenden Wochen mit dem Erhalt des Kaufbetrages rechnen.

Der Teilverkauf eines Hauses ist im Regelfall an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, weil spezialisierte Unternehmen natürlich auch eine Gewinnabsicht mit dem Kauf von Immobilienanteilen verfolgen. Folgende Voraussetzungen sollten also erfüllt sein:

• Häufig muss der gewünschte Auszahlungsbetrag mindestens 100.000 Euro betragen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Immobilie einen Marktwert von mindestens 200.000 Euro aufweisen muss, da bei einem Teilverkauf der Immobilie maximal 50 Prozent veräußert werden.
  
  
• Das Alter von Eigentümer:innen, die einen Teilverkauf ihrer Immobilie planen, spielt ebenfalls eine zentrale Rolle. Unternehmen, die sich auf diese Art der Immobilienverrentung spezialisiert haben, verlangen in der Regel ein Mindestalter von 60 oder 65 Jahren.
  
  
• Die Immobilie, die teilverkauft werden soll, sollte im Idealfall frei von Lasten sein. In einigen Fällen kann es aber auch möglich sein, dass mit einer geringen Restschuld aus dem Immobiliendarlehen ein Teilverkauf realisierbar ist.
  

Wenn Sie einen Teilverkauf in Erwägung ziehen und sich fragen, ob möglicherweise eine Spekulationssteuer auf den Verkaufserlös anfällt, müssen Sie zwei Fragen vorab klären:

1. Wie lange befindet sich die Immobilie in Ihrem Eigentum?
2. Bewohnen Sie das Objekt selbst oder vermieten Sie es?

Besonders wenn Sie relativ kurzfristig eine größere Geldsumme benötigen, sollten Sie vorab zweifelsfrei klären, ob eine Spekulationssteuer bei einem Teilverkauf Ihrer Immobilie anfällt oder nicht. Damit der Gewinn nicht besteuert wird, muss mindestens eine der folgenden Kriterien erfüllt sein:

• Sie bewohnen die Immobilie seit dem Kauf oder Bau selbst.
• Sie besitzen die (vermietete) Immobilie mindestens zehn Jahre.
• Die Immobilie wird im Verkaufsjahr sowie in den vorangegangenen zwei Jahren lückenlos von Ihnen zu privaten Wohnzwecken genutzt.
  

Angenommen, das Wertermittlungsgutachten hat ergeben, dass die Immobilie gegenwärtig einen Wert von 650.000 Euro hat. Der Anteil des Hauses, der verkauft werden soll, beträgt 30 Prozent. Das monatliche Nutzungsentgelt für den verkauften Teil beträgt 250 Euro.

• Marktwert der Immobilie: 650.000 €
• Ihr Anteil: 455.000 € (70 % von 650.000 €)
• Monatliches Nutzungsentgelt: 250 €
• Auszahlung durch Teilverkauf: 195.000 € (30 % von 650.000 €)

Setzen wir nun eine Wertsteigerung des Objekts von durchschnittlich 1,25 Prozent jährlich voraus und wird dieses Objekt nach zehn Jahren verkauft, resultiert folgende Rechnung:

Zieht man nun noch das monatliche Nutzungsentgelt der letzten zehn Jahre ab und addiert letztlich noch den Betrag der ersten Auszahlung aus dem Teilverkauf hinzu, ergibt sich folgende Rechnung:

Zwar handelt es sich bei einem Teilverkauf des Hauses um eine attraktive Möglichkeit, relativ schnell und unkompliziert liquide Mittel aus dem immobiliengebundenen Vermögen zu „lösen“. Jedoch gibt es auch einige Nachteile bei einem Teilverkauf der eigenen Immobilie, die Sie kennen sollten. Die Vor- und Nachteile eines Immobilienteilverkaufs finden Sie in der nachstehenden Übersicht:

Neben dem Teilverkauf der Immobilie gibt es noch weitere Optionen, das immobiliengebundene Vermögen in liquide Mittel umzuwandeln. Die Alternativen zum Teilverkauf haben wir nachfolgend zusammengefasst:

• Leibrente: Hausverkauf auf Rentenbasis
  Leibrente bedeutet, das eigene Haus auf Rentenbasis zu verkaufen. Hierbei wird statt einer einmaligen Auszahlung des Kaufpreises eine monatliche Rentenzahlung vereinbart. Der:die Verkäufer:in erhält in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht, wobei dies optional ist.
  
  
• Umkehrhypothek: Rente durch Beleihung der Immobilie
  Bei einer Umkehrhypothek wird ein (üblicherweise lastenfreies) Grundstück erneut beliehen, jedoch werden zu Lebzeiten des:der Eigentümer:in keine Zinszahlungen oder Tilgungen fällig. Erst mit seinem:ihrem Ableben wird das Darlehen abgelöst – entweder durch den Verkauf der Immobilie oder durch die Erb:innen.
  
  
• Nießbrauch: Bewohnen und Fruchtziehung fremden Eigentums
  Sie können Ihre Immobilie vollständig verkaufen und im Grundbuch ein Nießbrauchrecht zu Ihren Gunsten eintragen lassen. Sie sind zwar dann nicht mehr Eigentümer:in der Immobilie, jedoch haben Sie bis zum Lebensende ein garantiertes Wohnrecht und dürfen darüber hinaus das Objekt wirtschaftlich nutzen (z.B. Vermietung).
  
  
• Wohnrecht: Garantiertes Wohnen ohne Mietzahlungen
  Eine weitere Möglichkeit kann darin liegen, die eigene Immobilie zu veräußern und sich ein lebenslanges Wohnrecht für eben dieses Objekt zu sichern. Hierbei gibt es einen größeren Spielraum in der Vertragsgestaltung. So ist beispielsweise ein Wohnrecht ohne Mietzahlungen realisierbar.
  
  
• Klassischer Immobilienverkauf – privat oder mit Makler:in
  Zu guter Letzt bleibt natürlich noch die Möglichkeit, die eigene Immobilie zu verkaufen – ganz ohne Wohnrecht, Nießbrauch oder Anwendung eines Immobilienverrentungsmodells. Den Immobilienverkauf können Sie entweder privat vornehmen, oder eine:n Immobilienmakler:in mit den Aufgaben rund um den Verkauf – dazu zählen beispielsweise die Suche nach Interessent:innen oder das Durchführen von Besichtigungsterminen – beauftragen.
  

Die Frage danach, ob der Teilverkauf eines Hauses sinnvoll ist oder nicht, hängt davon ab, welche Ziele damit verfolgt werden. Möchten Sie beispielsweise um jeden Preis in Ihrer Immobilie wohnen bleiben, benötigen aber in möglichst kurzer Zeit finanzielle Mittel, kann ein Teilverkauf eine sinnvolle Option darstellen.

Verknüpft mit dem Wunsch, im eigenen Haus weiterhin wohnen zu bleiben, stellt der Teilverkauf aber auch nur eine mögliche Variante von mehreren dar. Eventuell zeigt ein Vergleich mehrerer Möglichkeiten (z. B. Immobilienverrentung auf Nießbrauchrecht oder Hausverkauf auf Rentenbasis mit lebenslangem Wohnrecht), dass es eine für Sie lukrativere und damit sinnvollere Alternative gibt.

Aus rein finanzieller Sicht ist der Teilverkauf jedoch weniger lukrativ als ein klassischer Verkauf der Immobilie, da eben dieses Teilverkaufsmodell zusätzliche Kosten verursacht. Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt den verkauften Teil zurückkaufen möchten, der Wert der Immobilie insgesamt aber gestiegen ist, werden Sie für diesen Teil einen höheren Betrag aufbringen müssen, als Sie dafür selbst erhalten haben. Nicht zuletzt deshalb sollten Sie sich gut überlegen, ob der Wunsch, in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben, nicht doch abdingbar ist.