Anlageimmobilien in Deutschland

Aufgrund niedriger Zinsen und unsicherer Marktentwicklungen feiert Betongold derzeit Hochkonjunktur. Weder Kursrückschläge noch Zinsausfälle schmälern die Einkünfte aus der vermeintlich sicheren Geldanlage. Auch sorgt die Investition in einen echten Wert für ein Gefühl der Sorglosigkeit. Doch bis es tatsächlich soweit ist, müssen zahlreiche Informationen eingeholt und Fallstricke umgangen werden. Die folgenden Unterpunkte bieten handfeste Informationen zu Anlageimmobilien.

Die Entscheidung zugunsten einer Anlageimmobilie ist derzeit en vogue. Das hat vielfältige Gründe. So befinden sich die Zinsen derzeit in einem historischen Tiefstand - das hat in zweierlei Hinsicht Auswirkungen: Erstens leidet die Rentabilität von klassischen Kapitalanlagen wie Staatsanleihen oder Aktien – Anleger flüchten in reale Werte – zweitens können Darlehen zu besseren Konditionen bei der Bank aufgenommen werden.

Auch die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt spricht für den Erwerb einer Anlageimmobilie. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich derzeit nämlich Experten zufolge in einem längst überfälligen Aufholprozess. Steigende Preise für Anlageimmobilien sind daher in einigen Gegenden wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt vorprogrammiert. Dies schlägt sich in einer hohen Rendite wieder – bis zu vier Prozent nach Steuern sind durchaus drin.

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Häuser, Wohnungen, Immobilienfonds – es gibt unterschiedliche Formen der Anlageimmobilie. Welche die Richtige ist, hängt nicht zuletzt vom Kapitaleinsatz und der Risikobereitschaft ab. Bei sämtlichen Anlageimmobilien sollte grundsätzlich auf einen niedrigen Kaufpreis und eine hohe Miete geachtet werden. Die folgenden Anlageimmobilien lassen sich unterscheiden:

Da gerade Einfamilien- und Doppelhäuser einen hohen Grundstücksanteil haben, ist dort meist die Rendite etwas geringer. Dieser Nachteil beim Vermieten kann sich beim Verkaufen schnell als Vorteil erweisen, da Grundstücke als werthaltige Anlage gelten und den Wiederverkaufswert erhöhen – vorausgesetzt, die Lage des Hauses ist vorteilhaft.

Bei Mehrfamilienhäusern lässt sich grundsätzlich eine höhere Rendite als mit einzelnen Häusern oder mit Eigentumswohnungen erzielen, dafür können Leerstände auftreten und problematische Mieter angezogen werden.

Falls der Geldbeutel es zulässt, sollte direkt ein ganzes Wohnhaus als Anlageimmobilie erworben werden. In den meisten Fällen werden jedoch einzelne Wohnungen als Teileigentum vermietet. Dies hat den Nachteil, dass die Absprache und Koordination mit der Eigentümergemeinschaft des Wohnhauses gelingen muss und hier Probleme lauern – etwa, wenn die Gemeinschaft kein Interesse an der Auflösung eines Renovierungsstaus zeigt. Insgesamt ist der Kapitalertrag natürlich auch geringer als bei einem Haus.

Bei Gewerbeimmobilien locken zwar hohe Renditechancen, gleichzeitig bergen sie aufgrund starker Marktschwankungen ein hohes Risiko. So ist der Bedarf an freien Gewerbeflächen nur schwer vorauszusehen, neue Trends wie Home-Office oder alternative Bürostrukturen führen bisweilen zu hohen Leerständen. Der Privatmensch sollte daher vor dieser Anlageimmobilie absehen.

Neben den direkten Investitionsmöglichkeiten können über Immobilienfonds auch Anteile an Immobilien erworben werden. Diese werden indirekte Investitionen genannt und sind mit einem hohen Risiko sowie einem hohen Kapitalbedarf verbunden. Die Einstiegssumme liegt meist in einem fünfstelligen Bereich, und spätestens seit dem Ausbruch der Finanzmarktkrise 2008 sind zahlreiche Immobilienfonds in Schieflage geraten oder Pleite gegangen. Der Vorteil von Immobilienfonds: Die Verwalter übernehmen das Management, der Investor muss sich um nichts kümmern. Allerdings sind die bunten Verkaufsprospekte nur schwer zu verstehen und sollten von kompetenten Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern geprüft werden. Diese Anlageimmobilie eignet sich eher für Profis und Kenner der Materie.

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Die genannten Anlageimmobilien haben in Bezug auf klassische Anlageformen wie Aktien unterschiedliche Vor- und Nachteile, die im Folgenden näher erläutert werden sollen.

Zwar ist der Erwerb der richtigen Anlageimmobilie nicht zuletzt auch eine Frage des Glücks und des richtigen Timings, doch können einige Faktoren die Renditeerwartungen abschätzbar machen. Während die Anfangsrendite bei Anlageimmobilien im Boomstädten sehr gering sein kann – da der Kaufpreis sehr hoch ist – ist die langfristige Rendite aufgrund der Zukunftsaussichten der Stadt oder Region dennoch attraktiv.

Umgekehrt sieht es aus bei Anlageimmobilien mit hoher Anfangsrendite (also einem im Verhältnis zu den derzeitigen Mietpreisen günstigen Preis). Diese befinden sich häufig in strukturschwachen Regionen, bei denen fraglich ist, ob die Mieteinnahmen langfristig steigen oder nicht sogar Leerstände zu erwarten sind.

Da die Zinsen derzeit sehr niedrig sind, liegt ein weiterer Vorteil in einer möglichst langen Zinsbindung. Dadurch wird der derzeitige Zinssatz gegen steigende Zinsen in der Zukunft abgesichert.

Doch allen Sicherheiten zum Trotz: Jede Anlageimmobilie kann an Wert verlieren – sei es, weil die Lage an Beliebtheit verliert oder die Immobilie von Mietnomaden verwüstet wird. Daher muss der Verschleiß der Immobilie beim Kauf einkalkuliert werden. Eine Faustregel dabei lautet, dass der Kaufpreis – etwa bei einer Wohnung – innerhalb von 30 Jahren nochmals investiert werden muss, um den Wert zu erhalten.

Gerade bei Kleinanlegern ist der hohe Kapitalaufwand ein großer Nachteil. Sie investieren in der Regel den Großteil ihres Kapitals in die Anlageimmobilie – und können Verluste dann nicht durch Einnahmen an anderer Stelle ausgleichen. Hier können die genannten Immobilienfonds Abhilfe schaffen, da sie das Risiko breit streuen.

Die folgende Tabelle fasst die Vor- und Nachteile kurz zusammen:

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Die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie hängt in erster Linie von der Nutzung, dem eingesetzten Kapital und dem erwarteten Ertrag ab. Diese Kriterien schränken die Auswahl an möglichen Immobilien im Vorfeld ein. Grundsätzlich sollte viel Zeit in die Suche investiert werden, damit ein eigenständiger Überblick über den Immobilienmarkt möglich ist.

Die erste Anlaufstelle sind einschlägige Immobilienportale im Internet. Gerade die großen Portale bieten hier eine gesonderte Kategorie „Anlageimmobilien“. Einige kleinere Seiten haben sich eigens auf das Investment in Immobilien spezialisiert. Hier kann ein eigenes Investitionsprofil erstellt werden, welches beständig einem Matching zwischen Profil und Angebot unterzogen wird.

Auch ein Immobilienmakler kann sich gerade bei Anlageimmobilien als äußerst hilfreich erweisen. Er kennt den Immobilienmarkt der Zielregion sehr gut und sucht in seinem Portfolio gezielt nach passenden Angeboten. Bei Anlageimmobilien empfiehlt sich auch ein Besuch bei der Bank des Vertrauens oder bei einer Versicherung. Diese sind neben ihrem Kerngeschäft auch als Immobilienbesitzer tätig. Neben der eigentlichen Immobiliensuche können im selben Atemzug auch die Finanzierungsmöglichkeiten geklärt werden.

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Damit die Suche erfolgreich durchgeführt werden kann, müssen im Vorfeld die relevanten Kriterien erkannt und als Suchgrundlage genommen werden. Diese überschneiden sich mit den eigenen Vorstellungen über eine Traumimmobilie – was nicht weiter verwundert, schließlich locken dort hohe Renditen, wo eine hohe Nachfrage ist, und diese geht von ganz normalen Menschen mit ganz normalen Wünschen und Zielen aus.

Daher sollte der Zustand der Immobilie, die Lage, die Ausstattung, Verkehrs- und Stadtanbindung sowie das nähere und das weitere Umfeld beachtet werden. Die Attraktivität der Gegend (Grünanlagen, Spielplätze etc.) sollte offensichtlich sein. Hinzu kommt die bisherige Struktur der Mieter sowie ihr Mietverhalten. Schließlich können nur solvente Mieter für einen steten Zufluss von Geld sorgen. Ein Blick in die bisherigen Mietverträge bietet hier Aufschluss. Unbefristete Mietverträge mit einer langen Laufzeit versprechen seltene Mieterwechsel und einen geringen Verwaltungsaufwand. Falls das Mietverhältnis erst seit kurzer Zeit besteht, ist die Gefahr gegeben, dass es zu häufigen Mieterwechseln oder Leerständen kommt.

Auch sollte die Standortfrage aus Investorensicht beantwortet werden. Viele Regionen (derzeit sind das vor allem Ballungszentren in den alten Bundesländern und Großstädte) weisen für Investoren eine gewisse Gesamtattraktivität auf, da sie in vielen Investment-Portfolios auftauchen und daher einen Ruf als Boomstädte haben.

Der Preis spielt ebenfalls eine große Rolle, da er nicht zuletzt die Anfangsrendite bestimmt. An anderer Stelle wurde bereits erwähnt, dass eine geringe Anfangsrendite (hoher Preis) grundsätzlich zu bevorzugen ist – sofern sie reale Marktwerte widerspiegelt. In anderen Fällen zahlt der Kunde einen Preis, der deutlich über dem Marktwert liegt – etwa wenn windige Investmentberater bzw. Drückerkolonnen hohe Provisionen einstecken und auch der Bauträger einen Anteil vom Gewinn einstreichen will. Daher ist Vorsicht angesagt, sobald die Baufinanzierung mitgeliefert werden soll und sich die Anlageimmobilie nicht in der Nähe befindet.

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Zunächst muss der Ertragswert abgerechnet werden. Diesen sollte im Regelfall eine gute Bank zu ihren Serviceleistungen im Rahmen des Finanzierungsgesprächs anbieten. Der Ertragswert errechnet sich aus dem Kaufpreis der Anlageimmobilie, den durchschnittlichen Renovierungs- und Reparaturkosten sowie den Verwaltungskosten, denen die Mieteinnahmen und Steuervorteile für einen bestimmten Zeitraum gegenüber gestellt werden.

So könnte sich der Gesamtbetrag etwa auf 300.000 Euro über einen Zeitraum von 20 Jahren belaufen. Setzt man nun die Mieteinnahmen von monatlich 2.000 Euro gegenüber, dann würde das Anlageobjekt nach 12,5 Jahre eine Rendite abwerfen, da die Kosten sich zu diesem Zeitpunkt amortisieren. Da ein langer Zeitraum abgedeckt werden muss, ist es wichtig, ein tragbares Rendite-Risiko-Profil aufzustellen – Mieteinnahmen können sinken, unerwartete Zusatzkosten hinzukommen.

Ein großer Fehler bei der Berechnung der Rendite ist die fehlende Unterscheidung zwischen Netto- und Bruttorendite. Nur die Nettorendite ist ausschlaggebend bei der Frage des tatsächlichen Anlagegewinns.

Im obigen Rechenbeispiel würde die Bruttorendite höher ausfallen, da sich die Kosten ausschließlich auf den Kaufpreis des Anlageobjekts beziehen würden – also zum Beispiel rund 200.000 Euro betragen würden.

Die Nettorendite dagegen würde sämtliche Kosten einbeziehen. Neben den genannten Kosten würden die Erwerbsnebenkosten (rund 10 Prozent vom Kaufpreis) und die Darlehenszinsen hinzu kommen – ebenso wie mögliche Mietausfälle, die je nach Region unterschiedlich wahrscheinlich sind. Auch politisch durchgesetzte Energiesparverordnungen können die Rendite drücken.

Bei den Sanierungskosten von Wohnungen ist es wichtig, den anstehenden Sanierungsstau im Vorfeld mit der Eigentümergemeinschaft zu klären. In der Regel werden die Kosten auf sämtliche Eigentümer umgelegt und können sich auf einen fünfstelligen Bereich summieren!

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Bei insolventen Mietern kann es bis zu ein Jahr nach Ausbleiben der Mietzahlungen dauern, bis die Anlageimmobilie geräumt werden kann. Die Räumungsfrist wird häufig in Städten mit einer komplizierten Immobilienlage gewährt – wenn der insolvente Mieter keine Ersatzwohnung finden kann. Nach Ablauf des Jahres kann der Mieter noch Vollstreckungsschutz beantragen. Dieser wird dann gewährt, wenn die Zwangsräumung eine unzumutbare Härte darstellen würde – etwa bei kranken Mietern.

Ein guter Indikator für eine gute Lage sind die Preise von Tiefgaragen. Hier gibt es keine festgelegten Mietobergrenzen und keinen umfassenden Mieterschutz, sodass die Preise sehr stark von der reinen Nachfrage bestimmt werden. Sind die Kauf- und Mietpreise für Garagen unverhältnismäßig teuer, bedeutet dies, dass die Gegend äußerst solvente Mieter anlockt und der Erwerb einer Anlageimmobilie sinnvoll ist.

Grundsätzlich sollte sich der Immobilienerwerb auch ohne Steuervorteile rechnen. So können derzeit etwa ein paar Prozentpunkte der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Selbst bei denkmalgeschützten Gebäuden kann bei anstehenden Sanierungen nur ein Bruchteil der Kosten abgesetzt werden. Das Grundstück lässt sich dagegen nicht steuerlich abschreiben. Auch können die Steuervorteile in Zukunft vonseiten des Staates anders gelagert werden. Daher sollten Steuervorteile keinen Grund für den Erwerb einer Anlageimmobilie darstellen.

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