Ein Nutzungsdauer-Gutachten kannst du direkt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beauftragen. Für steuerliche Zwecke relevant wird dieses jedoch erst mit der Eintragung ins Grundbuch und der Übernahme der tatsächlichen Verfügungsgewalt über das Objekt. Die steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA) beginnt somit erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Rechtlicher Hintergund: Als Quelle für diese Information dient das Einkommensteuergesetz (§ 7 EStG), welches die Regelungen zur Absetzung für Abnutzung (AfA) beinhaltet, sowie die allgemeine Rechtspraxis in Deutschland bezüglich des Beginns der steuerlichen Absetzung nach dem Eigentumsübergang.

Zunächst eine kurze Begriffserläuterung: „Liebhaberei“ bezeichnet eine Tätigkeit, bei der aus steuerlicher Sicht keine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt wird, sodass die daraus resultierenden Verluste steuerlich nicht anerkannt werden.

Die erhöhte Abschreibung für Abnutzung (AfA), die sich durch ein Gutachten zur verkürzten Nutzungsdauer ergibt, kann zu höheren Abschreibungen und damit zu negativen Einkünften führen. Solange du jedoch eine langfristige Gewinnerzielungsabsicht nachweisen können, wird normalerweise keine Liebhaberei angenommen. Dies bedeutet, dass du plausibel darlegen musst, dass über die Gesamtdauer der Vermietungstätigkeit hinweg ein Totalüberschuss (Einnahmen übersteigen die Ausgaben) erwartet wird.

Rechtliche Grundlagen und Rechtsprechung: Gemäß der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) wird bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien grundsätzlich eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt, solange die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt ist und nicht durch persönliche Gründe oder Motive geprägt wird (z. B. BFH-Urteil vom 16.12.2014 - IX R 18/13).

Die Finanzverwaltung und Gerichte prüfen im Einzelfall, ob eine langfristige Gewinnerzielungsabsicht besteht. Hierbei wird eine Prognose der Einkunftserzielung über einen Zeitraum von mindestens 20-30 Jahren betrachtet (H 15.7 EStH „Liebhaberei“).

Wichtig für die Praxis: Es sollte eine detaillierte Prognoserechnung erstellt werden, die zeigt, dass trotz anfänglicher Verluste insgesamt ein positives Ergebnis erwartet wird. Dies ist besonders wichtig, wenn durch das Restnutzungsdauer-Gutachten die AfA erhöht und dadurch temporär höhere Verluste produziert werden.

Dokumentiere alle Aspekte deiner Vermietungstätigkeit, die die Gewinnerzielungsabsicht unterstreichen, wie z. B. professionelles Vermietungsmanagement, regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen und langfristige Vermietungsstrategien.

Fazit: Die Gefahr der Annahme von Liebhaberei besteht grundsätzlich, wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dauerhaft negativ sind. Durch das Vorlegen eines Gutachtens zur verkürzten Nutzungsdauer und einer fundierten Prognoserechnung kannst du jedoch effektiv darlegen, dass eine Gewinnerzielungsabsicht besteht und somit die Liebhaberei vermeiden.

Für eine rechtssichere Handhabung empfehlen wir, die steuerliche Situation mit einem Steuerberater zu besprechen, der spezialisiert auf Immobilienbesteuerung ist, und sich auf die aktuelle Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen zu stützen.

Wenn die Abschreibung einer Immobilie fünf Jahre nach dem Erwerb aufgrund eines Gutachtens zur verkürzten Nutzungsdauer erhöht wird, bezieht sich die neue Abschreibungsberechnung auf den ursprünglichen Bewertungsgrundlage, also die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie, nicht auf den um die bereits erfolgten Abschreibungen reduzierten Buchwert. Dies basiert auf den Regelungen zur Absetzung für Abnutzung (AfA) gemäß § 7 Einkommensteuergesetz (EStG).

Rechtlicher Hintergrund: Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 EStG bemisst sich die AfA nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Das heißt, auch wenn durch ein späteres Gutachten eine verkürzte Nutzungsdauer festgestellt wird und daher eine höhere jährliche AfA erforderlich ist, wird diese auf die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten angewendet.

Wichtig für die praktische Anwendung: Die bisher vorgenommenen Abschreibungen verändern die Bemessungsgrundlage für die AfA nicht. Vielmehr wird die Restnutzungsdauer neu geschätzt, und auf der Grundlage der unveränderten Anschaffungs- oder Herstellungskosten wird die jährliche AfA neu berechnet. Die Änderung der AfA basiert auf einem professionell erstellten Gutachten, das die kürzere Restnutzungsdauer sachgerecht nachweist.

Die neue AfA-Berechnung beginnt im Jahr der Erstellung und Vorlage des Gutachtens und wirkt sich nicht rückwirkend auf vorherige Steuerjahre aus.

Beispiel: Angenommen, du hast eine Immobilie für 200.000 Euro erworben. Du hast die Immobilie über die standardmäßige Nutzungsdauer von 50 Jahren linear abgeschrieben, was jährlich eine AfA von 2% oder 4.000 Euro ergibt. Nach 5 Jahren hast du insgesamt 20.000 Euro abgeschrieben. Wenn nun ein Gutachten die Restnutzungsdauer auf 25 Jahre festlegt, wird die jährliche AfA neu berechnet, basierend auf den ursprünglichen Anschaffungskosten von 200.000 Euro und nicht auf den reduzierten Buchwert von 180.000 Euro. Die neue jährliche AfA wäre dann 8.000 Euro pro Jahr.

Wenn du eine Immobilie renovierst und dabei bis zur sogenannten 15%-Grenze des Gebäudewertes investierst, kannst du trotzdem ein Restnutzungsdauergutachten anwenden, um die Abschreibung deiner Immobilie anzupassen. Das Restnutzungsdauergutachten und die damit verbundene Feststellung einer kürzeren Nutzungsdauer sind unabhängig von den durchgeführten Renovierungsarbeiten, solange diese nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten qualifiziert werden.

Ein Restnutzungsdauergutachten kann grundsätzlich jederzeit nach dem Erwerb einer Immobilie erstellt und angewendet werden, um eine verkürzte Nutzungsdauer nachzuweisen und die Abschreibung dementsprechend zu erhöhen. Die Anwendung des Gutachtens ist unabhängig davon, ob Renovierungen vorgenommen wurden, solange diese nicht die 15%-Grenze überschreiten und somit als anschaffungsnahe Herstellungskosten gewertet werden.

Rechtliche Rahmenbedingungen: 

• 15%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Nach dem deutschen Einkommensteuergesetz werden Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie, die 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Diese Kosten müssen dann über die Abschreibungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
• Bei der Berechnung dieser Grenze sind die Kosten inklusive Mehrwertsteuer zu berücksichtigen, sofern du vorsteuerabzugsberechtigt bist. Für Nicht-Vorsteuerabzugsberechtigte (typischerweise private Vermieter) sind die Bruttokosten maßgeblich.
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) regelt die Behandlung von anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Es ist empfehlenswert, in diesem Fall (Anwendung von Restnutzungsdauergutachten sowie bei der Berechnung der 15%-Grenze und deren steuerlichen Auswirkungen) die Beratung durch einen Steuerberater in Anspruch zu nehmen. Dies gewährleistet, dass alle steuerlichen Aspekte korrekt berücksichtigt werden und hilft, steuerliche Nachteile zu vermeiden

Die Frage, ob vorweggenommene Sanierungs- oder Werbungskosten vor dem Besitzübergang umgesetzt werden können, hängt von verschiedenen Faktoren ab und erfordert eine sorgfältige Prüfung der steuerlichen Bestimmungen. In deinem Fall, in dem die Sanierungskosten 15% des Kaufpreises übersteigen, gibt es einige steuerliche Aspekte zu beachten:

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a des deutschen Einkommensteuergesetzes (EStG) gelten Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie durchgeführt werden und 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese Kosten müssen dann über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, anstatt sofort als Werbungskosten geltend gemacht zu werden.
• Besitzübergang und Abgrenzung von Werbungskosten:
  Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung einer Immobilie können in der Regel erst ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs geltend gemacht werden, da sie mit der Erzielung von Mieteinnahmen in Verbindung stehen. Werden ausnahmsweise Sanierungsmaßnahmen bereits vor Übergang des Eigentums, Nutzen und Lasten durchgeführt, können diese Kosten im Einzelfall als sogenannte vorweggenommene Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Empfehlungen für deine Situation:
Es ist wichtig, die spezifischen Umstände deines Falls sowie die steuerlichen Bestimmungen und insbesondere die aktuelle Entwicklung der Rechtsprechung im Detail zu prüfen, um festzustellen, wie die Sanierungskosten behandelt werden. Die Konsultation eines Steuerberaters oder Fachexperten für Immobilienbesteuerung ist ratsam, um die steuerlichen Auswirkungen der Sanierungskosten zu verstehen und sicherzustellen, dass alle erforderlichen Maßnahmen korrekt umgesetzt werden.

Rechtlicher Hintergrund:
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) regelt die Behandlung von anschaffungsnahen Herstellungskosten.