*Hinweis: Wir empfehlen, das Ergebnis des Grundsteuer-Checks durch qualifizierte Expert:innen überprüfen zu lassen, um sicherzustellen, dass alle Objektbesonderheiten korrekt eingeschätzt wurden.

Du hast bestimmt schon den Grundsteuerwertbescheid erhalten. Dieser Bescheid ist das Ergebnis der Grundsteuerreform, die in den kommenden Jahren für alle Eigentümer:innen spürbar wird. Warum wurde das System überhaupt geändert? Die Reform war notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht 2018 entschieden hat, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer nicht mehr mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Über Jahrzehnte wurden die Steuerwerte auf Grundlage völlig veralteter Einheitswerte berechnet – in Westdeutschland basierten sie auf dem Wert von 1964, in Ostdeutschland sogar auf dem Stand von 1935. Dies führte zu Ungleichbehandlungen, die gegen den Gleichheitssatz (Art. 3 GG) verstießen. Das Ziel ist eine gerechtere Besteuerung – doch in der Praxis führen die Änderungen oft zu neuen Ungerechtigkeiten, weshalb ein Einspruch sinnvoll sein kann (oder eine Korrektur im Zuge der sogenannten Fortschreibung nach (§ 222 BewG).

Die Grundsteuerreform führt ab 2025 zu neuen Bewertungsansätzen, die in einigen Fällen zu fehlerhaften oder ungenauen Bescheiden führen können. Mögliche Gründe für einen Einspruch oder eine Korrektur im Zuge der Fortschreibung sind:

• Fehlerhafte Daten: Unstimmigkeiten bei Flächenangaben, Bodenrichtwerten oder Gebäudewerten können zu einer überhöhten Steuer führen.
• Verfassungsrechtliche Bedenken: Es bestehen Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der neuen Bewertungsverfahren. Einige Finanzgerichte haben bereits Klagen abgewiesen, jedoch wurden Revisionen zugelassen, sodass die endgültige Entscheidung noch aussteht.
• Vergleich mit Nachbargrundstücken: Wenn ähnliche Grundstücke in deiner Umgebung deutlich niedriger bewertet wurden, kann dies ein Indiz für fehlerhafte Daten oder einem zu hohen Grundsteuerwert sein.
• Individuelle Besonderheiten wie Baumängel oder Bauschäden, eingetragene Rechte und Belastungen, überdurchschnittliche Lärmbelästigungen, Ertragsbesonderheiten, übergroße Grundstücke etc. werden bei der pauschalen Bewertung durch das Finanzamt nicht oder nur unzureichend berücksichtigt.

Du möchtest deinem Grundsteuerwertbescheid widersprechen? Dann solltest du folgende juristische Fallstricke beachten:

• Frist beachten: Einsprüche müssen innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids eingereicht werden.
• Einspruchsverfahren: Nach Einreichung prüft das Finanzamt deinen Fall. Bei Ablehnung kannst du Klage beim Finanzgericht einreichen.
• Beweispflicht: Liegt bei dir – untermauere deinen Einspruch mit Dokumenten wie Grundbuchauszügen oder Gutachten.

Tipp: Ein Muster für einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid kann dir helfen, Zeit zu sparen und die richtigen Formulierungen zu finden. Achte jedoch bei der Auswahl auf die Seriosität der Quelle, da unbefugte Hilfe in Steuersachen (gemäß § 5 des StBerG) untersagt ist. Wenn du unsicher bist, ob ein Musterbrief für deine Situation geeignet ist, wende dich an eine:n Steuerberater:in, um rechtliche Fehler zu vermeiden.

Ohne Einspruch wird der Bescheid rechtskräftig, was zu langfristig höheren Steuerlasten führen kann. Jedoch ist eine Korrektur möglich. Auch außerhalb der Rechtsbehelfsfrist des Grundsteuerwertbescheids kann die Berücksichtigung eines niedrigeren gemeinen Werts durch den Steuerpflichtigen beantragt werden. In diesem Fall findet der niedrigere gemeine Wert durch eine Fortschreibung nach § 222 Bewertungsgesetz auf den nächstmöglichen Stichtag Berücksichtigung.

Der niedrigere gemeine Wert und der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid stehen in einem direkten Zusammenhang, da der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes ein zentrales Mittel ist, um den Grundsteuerwert und damit die spätere Steuerlast anzufechten und zu senken. Wenn du vermutest, dass der vom Finanzamt festgelegte Grundsteuerwert zu hoch ist, kannst du durch einen Einspruch den wahren Marktwert deines Grundstücks geltend machen – den sogenannten gemeinen Wert.

Der gemeine Wert beschreibt grundsätzlich den tatsächlichen Marktwert deines Grundstücks am Hauptfeststellungszeitpunkt. Er soll bestenfalls dem Preis entsprechen, der unter normalen Marktbedingungen bei einem Verkauf erzielt werden würde. Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert oft mithilfe von pauschalen Daten wie Bodenrichtwerten und Flächenangaben. Diese Daten können allerdings von den realen Marktverhältnissen abweichen. Wenn der festgesetzte Grundsteuerwert mindestens 40% höher als der Marktwert ist, hast du das Recht, dies zu belegen und eine Korrektur zu beantragen.

Der Hauptfeststellungszeitpunkt ist ein zentraler Stichtag, an dem die Finanzämter den Grundsteuerwert eines Grundstücks feststellen. Dieser Wert bildet die Grundlage für die zukünftige Berechnung der Grundsteuer. Der letzte Hauptfeststellungszeitpunkt im Rahmen der Grundsteuerreform war der 1. Januar 2022.

Der niedrigere gemeine Wert ist ein Korrekturinstrument, um sicherzustellen, dass die Grundsteuer auf einer fairen und realistischen Bewertung deines Grundstücks basiert. Ohne diese Möglichkeit könnte eine systematische Überbewertung deines Grundsücks zu einer dauerhaft erhöhten Steuerbelastung führen. Mit einem Nachweis kannst du sicherstellen, dass der tatsächliche Marktwert deines Grundstücks berücksichtigt wird, wodurch deine Steuerlast gesenkt wird. Wenn du vermutest, dass der vom Finanzamt angesetzte Grundsteuerwert zu hoch ist, solltest du prüfen, ob der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes für dich infrage kommt. Ein frühzeitiges Handeln kann dir langfristig erhebliche finanzielle Vorteile bringen.

1. Gutachten von Sachverständigen:

• Ein:e Sachverständige:r erstellt ein Gutachten, das den tatsächlichen Marktwert (gemeinen Wert) deines Grundstücks ermittelt.
• Das Gutachten muss sich auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 2022) beziehen und alle relevanten Daten (Größe, Nutzung, Lage, Zustand) enthalten.
• Es muss von einem qualifizierten Sachverständigen, d.h. einem öffentlich bestellten Gutachter oder einem bei einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierten Sachverständigen erstellt werden.
   

2. Stichtagsnaher Kaufpreis:

• Alternativ kannst du den Kaufpreis des Grundstücks vorlegen, wenn du es kurz vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt gekauft hast. Der Kaufpreis muss unter normalen Marktbedingungen zustande gekommen sein.

Wenn das Finanzamt den Nachweis akzeptiert, wird der Grundsteuerwertbescheid korrigiert, und die neue Bewertung wird an die Gemeinde übermittelt, die die endgültige Grundsteuer berechnet. Falls das Finanzamt den Nachweis nicht anerkennt, kannst du gegen die Ablehnung Klage beim Finanzgericht einreichen.

Der Nachweis gilt für den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 2022) und die darauf folgende Steuerperiode. Eine erneute Prüfung ist erst bei der nächsten Hauptfeststellung erforderlich, die frühestens nach sieben Jahren erfolgen dürfte.

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes ist nur in Bundesländern relevant, die das Bundesmodell verwenden, das ein wertabhängiges Modell ist. Sowie dort, wo es in den Landesgesetzen ermöglicht wird (aktuell in Baden-Württemberg mit dem Bodenwertmodell). Hier spielt der Marktwert des Grundstücks eine zentrale Rolle. In Bundesländern wie Bayern, die das Flächenmodell nutzen, basiert die Grundsteuerberechnung ausschließlich auf der Grundstücks- und Gebäudefläche. Der Marktwert wird nicht berücksichtigt, weshalb der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts hier keine Rolle spielt.

Das Bundesmodell orientiert sich am Marktwert eines Grundstücks, auch wenn es diesen nicht exakt ermittelt. Es verwendet pauschale Bewertungsparameter wie den Bodenrichtwert, die nicht immer die realen Gegebenheiten eines Grundstücks widerspiegeln. Beispiel:

• Ein Grundstück könnte durch Altlasten oder eine ungünstige Lage deutlich im Marktwert gemindert sein. Diese Besonderheiten werden im Bundesmodell oft nicht berücksichtigt.
• Mit dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kannst du auf den tatsächlichen Marktwert deines Grundstücks hinweisen und die Bewertung korrigieren.

Das Bundesmodell ist die Standardrechenmethode für die Grundsteuer in Deutschland und wird in den meisten Bundesländern angewendet. Es kombiniert wertabhängige Faktoren wie Bodenrichtwerte und Grundstücksdaten, um eine gerechte Besteuerung zu ermöglichen. In Ländern mit eigenen Modellen, wie Bayern oder Niedersachsen, gelten abweichende Berechnungsgrundlagen, die teilweise keine Rolle für den Marktwert (niedriger gemeiner Wert) vorsehen.

Einige Bundesländer haben eigene Rechenmethoden entwickelt, die vom Bundesmodell abweichen. Dies ist aufgrund der föderalen Struktur in Deutschland möglich. Beispiele:

Die Länder haben unterschiedliche Anforderungen und Zielsetzungen bei der Grundsteuer. Während einige auf einfachere Berechnungsmodelle setzen, um den Verwaltungsaufwand gering zu halten, möchten andere eine wertabhängige und gerechtere Besteuerung sicherstellen. Die Vielfalt der Modelle führt jedoch zu einer erhöhten Komplexität für Steuerzahler:innen, insbesondere wenn sie in mehreren Bundesländern Immobilien besitzen.

1. Bundesmodell: Gerechter, da es den tatsächlichen Wert eines Grundstücks berücksichtigt. Kann aber zu höheren Steuern in wertvollen Lagen führen.
2. Flächenmodell: Einfach und transparent, aber weniger gerecht, da es keine Wertunterschiede abbildet.
3. Flächen-Lage-Modell: Ein Kompromiss zwischen Einfachheit und Berücksichtigung der Lage.

Es ist entscheidend, zu wissen, in welchem Bundesland dein Grundstück liegt, da dies die Berechnungsmethode bestimmt. Unabhängig vom Modell solltest du deinen Bescheid genau prüfen – besonders bei wertabhängigen Modellen wie dem Bundesmodell, das stärker fehleranfällig ist bzw. Korrekturmöglichkeiten bietet. Ein Einspruch oder eine Korrektur kann sich lohnen, wenn du Unstimmigkeiten feststellst oder deine Steuerlast unangemessen hoch erscheint.

Die Reform der Grundsteuer hat zu einer erheblichen Anzahl von Einsprüchen geführt. Laut Medienberichten sind bis September 2024 rund sieben Millionen Einsprüche bei den Finanzämtern eingegangen, was die übliche Anzahl von etwa drei Millionen Einsprüchen pro Jahr deutlich übersteigt. In einigen Bundesländern sind die Einspruchsquoten besonders hoch. Beispielsweise verzeichnete Sachsen eine Quote von 29 Prozent, Mecklenburg-Vorpommern 21 Prozent und Berlin 20 Prozent. Im Bundesdurchschnitt liegt die Einspruchsquote bei etwa zehn Prozent, was knapp drei Millionen Einsprüchen entspricht.  Diese massive Anzahl an Einsprüchen stellt die Finanzämter vor erhebliche Herausforderungen und führt zu Verzögerungen bei der Bearbeitung. Viele Eigentümer:innen haben Einspruch eingelegt, weil sie die neuen Bewertungen für fehlerhaft oder ungerecht halten. Es ist daher ratsam, die eigenen Bescheide sorgfältig zu prüfen und bei Unstimmigkeiten fristgerecht Einspruch einzulegen.