Noch viel Luft nach oben
Wohnraumerweiterung durch Aufstockung und Dachausbau
Wo der Wohnraum knapp wird und schlicht keine Flächen für neue Häuser oder Anbauten verfügbar sind, bietet sich die Nachverdichtung nach oben an. In vielen Fällen sind Dachausbauten, Kniestockerhöhungen oder Aufstockungen eine gute Lösung, um zusätzliche Zimmer oder sogar eine neue Wohneinheit zu schaffen.
Vor allem in den beliebten Großstädten ist Grund und Boden für das eigene Haus ein knappes Gut. Wenn man nichts Passendes findet, oder das Angebot das eigene Budget sprengt, kann ein kleines Haus nach oben hin erweitert werden. Vorteile: Dafür wird kein Bauland benötigt und es fallen keine Erschließungskosten an. Außerdem wird mit entsprechenden energetischen Sanierungsarbeiten die Energieeffizienz des gesamten Hauses verbessert.
Wichtig:
Wenn Sie eine Bestandsimmobilie erwerben, sollten Sie sich vor dem Kauf erkundigen, ob Ihre Aufstockungs- oder Ausbaupläne genehmigungspflichtig und bautechnisch möglich sind.Wer den vorhandenen Wohnraum erweitern will, sollte sich zuerst die Frage stellen, was er mit den zusätzlichen Quadratmetern anstellen möchte. Wird ein zusätzliches Kinderzimmer benötigt? Soll ein großer Raum, also ein Dachstudio für Sport, Hobby oder als Atelier entstehen? Wird eine komplette zweite Wohneinheit angestrebt, die etwa als Einliegerwohnung für Eltern, Kinder, Au-pairs, Pflegekräfte oder zur Vermietung dienen soll? Bei einer Einliegerwohnung ist beispielsweise auch wichtig, ob die Wohnung über eine neue Außentreppe oder das vorhandene Treppenhaus zugänglich ist.
Ausgehend von der Nutzungsart bieten sich unterschiedliche Varianten der Erweiterung nach oben an. Die gängigsten sind ein Ausbau des vorhandenen Dachbodens, die Aufstockung des Hauses um ein weiteres Geschoss und die Kniestockerhöhung.
Die einfachste und kostensparendste Möglichkeit, neuen Wohnraum zu gewinnen, bietet der Ausbau des vorhandenen Dachgeschosses. In Mehrfamilienhäusern ist das meist zustimmungspflichtig – Genaueres verrät ein Blick in die Teilungserklärung. Bei einem Einfamilienhaus sollte der erste Weg zur zuständigen Baubehörde führen. Denn wenn ein Speicher unterm Dach zu einem Wohnraum umgebaut wird, bedeutet dies eine Nutzungsänderung. Und die ist oftmals genehmigungspflichtig. Die gesetzlichen Regelungen sind leider nicht bundeseinheitlich, und gibt es viele Sonderregelungen und Ausnahmen.
Dürfen Sie das Dachgeschoss umnutzen, sollten Sie unbedingt einen auf Umbaumaßnahmen spezialisierten Architekten oder Bausachverständigen konsultieren:
- Wenn das Dach marode und an einigen Stellen nicht mehr regendicht ist, muss es erneuert werden. Dachsparren und Holzfußboden müssen frei von Schädlingen sein.
- Wohnräume benötigen eine ausreichende Belichtung und Belüftung. Hierfür können Dachflächenfenster oder Gauben eingebaut werden. Dabei ergeben sich viele Möglichkeiten, das Dachgeschoss schön zu belichten. Je nach Ausrichtung werden Sie für die Fenster auch Sonnenschutz benötigen, den Sie am besten gleich mit einplanen.
- Schallschutz ist umso wichtiger, wenn die Zwischendecke aus Holz besteht.
- Stellen Sie sicher, dass die Mindestraumhöhe (zumeist 2,30 Meter für mindestens 50 Prozent der Grundfläche) und die Brandschutzvorschriften eingehalten werden.
- Gauben, Dämmung und ein veränderter Dachaufbau führen zu zusätzlichem Gewicht
Viele der genannten Punkte gelten auch für die Aufstockung, allerdings ist der Aufwand deutlich höher: „Beim Aufsatteln greife ich stark in die Substanz ein. Das wird mit allen Genehmigungen, Planungen und Berechnungen praktisch ein Neubau“, erklärt Diplom-Ingenieur Rainer Lohr, Bausachverständiger beim Verband Privater Bauherren. Auch hier ist zunächst die örtliche Baubehörde zu befragen: Gibt es einen Bebauungsplan für das Gebiet, sind Gebäudehöhe, Dachneigung, Wohnflächenmaximum meist vorgeschrieben. Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich das Gebäude gemäß § 34 des Baugesetzbuches an der Bebauung in der Nachbarschaft orientieren. Wenn also nebenan schon einige Gebäude mit Dachaufstockung stehen, sollte es kein Problem sein, ebenfalls eine Genehmigung zu erhalten. Den Bauantrag lassen Sie am besten von einem Architekten stellen.
Eine besondere Form der Dachaufstockung ist die sogenannte Kniestockerhöhung. Der Kniestock ist die senkrechte Wandfläche zwischen dem Fußboden und der Dachschräge im Dachgeschoss. Eine Erhöhung des Kniestocks vergrößert die Raumhöhe und ermöglicht eine bessere Nutzung – zum Beispiel, indem höhere Schränke gestellt werden können. Hierbei wird der Dachstuhl vom Haus getrennt, hydraulisch angehoben oder entfernt. Die bestehenden Wände werden aufgemauert und gedämmt. Anschließend wird der Dachstuhl wieder auf das erhöhte Haus gesetzt und abgedichtet. Dann können die Wände innen und außen verputzt und gestrichen oder der Innenausbau begonnen werden. Auch eine Kniestockerhöhung ist genehmigungspflichtig.
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