Re­no­vie­rungs­kos­ten be­rech­nen beim Haus­kauf

Bevor Sie als Immobilieneigentümer eine Renovierung in Auftrag geben, sollten Sie die dazugehörigen Kosten ermitteln. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Richtwerte und Faustregeln Sie dafür nutzen können, welche Renovierungskosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen und ob Sie die Kosten von der Steuer absetzen können.

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung renovieren möchten, stellt sich direkt auch die Frage nach den Renovierungskosten. Abhängig von der Art der Maßnahme, von den gewählten Materialien und davon, ob Sie einen Eigenanteil durch Zuarbeit erbringen können, weichen die Renovierungskosten für Ihr Haus stark voneinander ab.

Die Höhe der Renovierungskosten können Sie dem Kostenvoranschlag entnehmen, den Handwerker Ihnen geben. Schon bevor Sie einen Kostenvoranschlag für die Renovierungskosten in Auftrag geben, können Sie sich anhand von groben Richtwerten einen ersten Eindruck verschaffen. Dabei handelt es sich um Faustregeln für Wohnungen.

Nutzen Sie die folgenden Richtwerte, um die Renovierungskosten zu berechnen:

• Durchschnittliche Renovierungskosten: 600 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter
• Umfangreiche Renovierungsarbeiten: 600 Euro pro Quadratmeter – etwa für neue Böden, versetzte Wände, Streicharbeiten, Fliesenarbeiten, neue Küche
• Umfangreiche Renovierungsarbeiten mit viel Eigenleistung: 400 Euro pro Quadratmeter
• Komplette Erneuerung: bis zu 1.200 Euro pro Quadratmeter, etwa bei neu verputzten Wänden, Wasserinstallationen, neuen Heizkörpern
• Komplette Erneuerung mit viel Eigenleistung: 800 Euro pro Quadratmeter

Mit Eigenleistung ist gemeint, dass Sie Lohnkosten sparen, indem Sie selbst Hand anlegen. Auch die Unterstützung von Freunden und Familie kann die Renovierungskosten um etwa 30 Prozent reduzieren. Jedoch sollten Sie sich nur dann für die Eigenleistung entscheiden, wenn Sie entsprechende Erfahrung haben.

Wohnfläche der Eigentumswohnung:  85 m²

Renovierungsbedürftige Fläche:  40 m²

Renovierungskosten pro m²:  600 € bis 800 €

In diesem Rechenbeispiel müssen Sie mit etwa 24.000 bis 32.000 € Renovierungskosten rechnen. Nicht immer können solche Ausgaben mit Eigenkapital abgedeckt werden. Wenn ein Renovierungskredit notwendig ist, kann eine solche Kalkulierung vorab helfen, den Kreditbedarf genau zu ermitteln.

Sie sollten die Sanierungskosten in etwa abschätzen, bevor Sie größere Maßnahmen in Auftrag geben. Anders als bei den Renovierungsarbeiten im Hausinneren können die Kosten hier deutlich höher ausfallen. Häuser, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen haben unterschiedliche Renovierungskosten.

Pro Quadratmeter sollten Sie mit diesen Renovierungskosten für Sanierungen rechnen:

• Dach: zwischen 50 und 150 Euro für Wärmedämmung und Deckung; bis zu 6000 Euro für einen neuen Schornstein
• Fassade: 25 Euro pro Quadratmeter für einen Anstrich, 70 Euro für eine Neuverputzung und bis zu 150 Euro für einen Vollwärmeschutz an der Fassade
• Fenster und Außentüren: Sanierung ab 150 Euro pro Fenster, neue Türen ab 2.000 Euro pro Stück
• Keller: Trockenlegung ab 350 Euro pro Quadratmeter, Ausbau ab 1.000 Euro (Achtung: bei Ausbau zu Wohnraum ist eine Baugenehmigung erforderlich!)
• Anbau-Balkon: 6.000 Euro pro Quadratmeter

Als Vermieter dürfen Sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten auf den Mieter umlegen. Dazu gehören auch Modernisierungskosten, allerdings nur in einem bestimmten Rahmen.

Laut BGB dürfen Sie 8 Prozent der Renovierungskosten pro Jahr an Ihre Mieter umlegen. Diese Kosten müssen jedoch durch Bauarbeiten entstanden sein. Außerdem müssen Sie Ihren Mietern das Recht auf Einsicht in die Unterlagen geben, wenn Sie Renovierungskosten in die Nebenkosten mit aufnehmen. Mehr zum Recht auf Einsichtnahme lesen Sie hier.

Kleine Renovierungsarbeiten dürfen Sie außerdem im Mietvertrag direkt an die Mieter abgeben. Dabei gibt es diese beiden Möglichkeiten:

• Schönheitsreparaturen: Kleine Schönheitsfehler in der Wohnung muss der Mieter spätestens bei seinem Auszug selbst beheben. Lesen Sie dazu diesen Ratgeber zum Thema.
• Kleinreparaturen: Reparaturen, die unter 100 Euro kosten und jährlich maximal 6 bis 8 Prozent der Kaltmiete ausmachen, dürfen Sie im Mietvertrag ebenfalls an den Mieter geben. Achten Sie darauf, die Kleinreparaturklausel korrekt zu formulieren.

Immobilienbesitzer dürfen für handwerkliche Tätigkeiten, die sie selbst durchführen oder bezahlen, Steuerermäßigungen in Anspruch nehmen. Dies gilt für Renovierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten. 20 Prozent der entstandenen Renovierungskosten können Sie pro Jahr bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro nutzen, um Ihre Steuerlast zu senken.

Bei der Steuererklärung ist die Anlage V wichtig, um Ihre Einkünfte aus dem Mietverhältnis sowie dabei entstandene Werbungskosten anzugeben. Lassen Sie sich bei Bedarf auch von Ihrem Steuerberater dabei unterstützen, die Wohnungsrenovierungskosten steuerlich abzusetzen. Weitere Details zu den Steuern, die Sie als Vermieter zahlen müssen und sparen können, erhalten Sie hier.