Berlin-Boom bei den Mieten

Große Nachfrage und steigende Preise machen die Wohnungssuche schwer. Verstärkt auch in kreisfreien Städten und ganz besonders in Berlin.

Der Nachfragedruck am Mietmarkt breitet sich auf das Umland der Metropolen und kreisfreie Städte aus.
Kontinuierlicher Anstieg der Mietpreise in den Metropolen – nur München und Stuttgart legen eine Pause auf hohem Niveau ein.

Berlin ist nun die drittteuerste deutsche Großstadt für Bestandsmietwohnungen und lässt Stuttgart sowie Köln hinter sich.

Neben steigenden Kaltmieten setzen Nebenkosten mit einem Anteil von bis zu 25 Prozent an der Gesamtmiete den Mieter:innen zu.

Wohnungssuchende in Deutschland sind konfrontiert mit großer Konkurrenz, steigenden Mieten und hohen Nebenkosten: Die Nachfrage wächst besonders in kleineren Groß- und Mittelstädten. Die Angebotsmieten steigen im dritten Quartal 2024 nicht so stark wie in vergangenen Quartalen, nichtsdestotrotz ist der Anstieg kontinuierlich.

„Der Mietmarkt ist weiterhin angespannt. In den fünf größten Städten sind die Mietpreise in den vergangenen zehn Jahren zehnmal stärker gestiegen als die Kaufpreise“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Nirgendwo zeigt es sich so deutlich wie in Berlin.“

Immer mehr Nachfrage – besonders in Metropolen und kreisfreien Städten

Mietwohnungen in Deutschland bleiben weiter stark nachgefragt. Deutschlandweit hat die Nachfrage nach Bestandswohnungen im dritten Quartal 2024 um 12 Prozent zugenommen und somit deutlich mehr als im Neubau (+2 Prozent). In den Metropolen ist die Nachfrage nach Mietwohnungen nach wie vor am höchsten, hat sich in Ihrer Dynamik mit + 7 Prozent jedoch etwas abgeschwächt. Etwas stärker ist das Nachfragewachstum im Umland der Metropolen (+12 Prozent) und besonders in kreisfreien Städten (+17 Prozent). Im ländlichen Raum sind Mietwohnungen um +9 Prozent gefragter als im Vorquartal.

Berlin rückt auf Platz drei der teuersten Metropolen Deutschlands

Die Mieten für Bestandswohnungen¹ liegen im gesamtdeutschen Durchschnitt bei 8,54 Euro pro Quadratmeter. Sie zeigen eine Seitwärtsentwicklung um -0,2 Prozent im dritten Quartal. In den Metropolen ist die Entwicklung der Bestandsmieten heterogen. Besonders stark steigen die Bestandsmieten bei Neuvermietung in Düsseldorf (+3,6 Prozent) und Leipzig (+3,7 Prozent), wo trotz dieser hohen Dynamik die Durchschnittsmiete von 8,43 pro Quadratmeter immer noch unter dem deutschen Durchschnitt liegt.

Wie in Frankfurt amMain steigen die Mieten in Berlin um +3,1 Prozent. Damit werden in der Bundeshauptstadt 14,19 Euro pro Quadratmeter die drittteuersten Mietpreise nach Frankfurt am Main (14,97 Euro) und München (20,97 Euro)– wo die Quadratmeterpreise wieder leicht unter 21 Euro gefallen sind. Überholt haben die Berliner Durchschnittspreise, die in Köln (14,04 Euro) und Stuttgart (14,07 Euro), wo sich sogar ein leichter Rückgang um -0,5 Prozent zeigt.

Neubaumieten bleiben weiter dynamischer als im Bestand

Die Mieten für Neubauwohnungen² steigen hingegen weiterhin an. Die deutschlandweite Durchschnittsmiete für Neubauwohnungen steigt im dritten Quartal um +1,2 % auf 12,37 Euro pro Quadratmeter. Auch bei den Mietpreisen für Neubau sticht Berlin mit einem Plus von 3,3% im Quartalsvergleich hervor. Damit wird in der Bundeshauptstadt mit 20,16 Euro pro Quadratmeter im Neubau eine neue Preismarke überschritten, die nur noch durch die Mieten in München überflügelt wird (25,58 Euro pro Quadratmeter). Frankfurt am Main komplettiert wieder das Trio der teuersten Miet-Städte mit einer Quadratmetermiete von 18,09 Euro (+1,0 Prozent).

Besonders zugelegt haben die Neubaumieten in Leipzig. Sie sind seit dem vergangenen Quartal um 3,6 Prozent auf 12,61 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Stark gestiegen sind die Neubaumieten auch in Köln (+2,3 Prozent). In Hamburg gibt es eine Seitwärtsentwicklung (+0,5 Prozent).

Jahresentwicklung: Neubaumieten zeigen zum Teil zweistellige Zuwächse

In der Jahresbetrachtung wachsen die Bestandsmieten deutschlandweit um +3,2 Prozent. Ein fast zweistelliges Wachstum zeigt sich in Berlin (+9,6 Prozent) und Frankfurt am Main (+9,5 Prozent). In Hamburg ist das Wachstum mit (+3,1 Prozent) und Stuttgart (+4,0 Prozent) in der Jahresbetrachtung in etwa auf dem bundesweiten Durchschnitt.

Im Neubausegment wachsen die gesamtdeutschen Mietpreise über das Jahr um 7 Prozent. In zwei Metropolen steigen die Mieten sogar zweistellig. So verzeichnet Köln +13,1 Prozent und Leipzig +10,9 Prozent bei den Mietpreisen. Etwas schwächer, aber doch deutlich haben sich über das Jahr die Preise hingegen in Berlin (+7,4 Prozent), Düsseldorf (7,9 Prozent) und München (+8,4 Prozent) entwickelt.

Eine ImmoScout24-Analyse zeigte im September 2024, dass die Mietpreise in den Metropolen in den vergangenen zwei Jahren zehnmal stärker gestiegen sind als die Kaufpreise.

Entwicklung Miete Bestand

	Deutschland	Berlin	Düsseldorf	Frankfurt am Main	Hamburg	Köln	München	Stuttgart	Leipzig
Preisentwicklung Q3 2024 zu Q2 2024	-0,2%	3,1%	3,6%	3,1%	0,5%	0,3%	-0,3%	-0,5%	3,7%
Preisentwicklung Q3 2024 zu Q3 2023	3,2%	9,6%	8,7%	9,5%	3,1%	8,0%	8,4%	4,0%	7,5%
Quadratmeterpreis Q3 2024	8,54 €	14,19 €	13,20 €	14,97 €	13,79 €	14,04 €	20,97 €	14,07 €	8,43 €
Nettokaltmiete für die 70qm- Referenzwohnung	598 €	993 €	924 €	1.048 €	965 €	983 €	1.468 €	985 €	590 €

Entwicklung Miete Neubauimmobilien

	Deutschland	Berlin	Düsseldorf	Frankfurt am Main	Hamburg	Köln	München	Stuttgart	Leipzig
Preisentwicklung Q3 2024 zu Q2 2024	1,2%	3,3%	1,5%	1,0%	0,5%	2,3%	2,0%	0,2%	3,6%
Preisentwicklung Q3 2024 zu Q3 2023	7,0%	7,4%	7,9%	8,6%	9,5%	13,1%	8,3%	9,3%	10,9%
Quadratmeterpreis Q3 2024	12,37 €	20,16 €	16,11 €	18,09 €	17,23 €	16,43 €	25,58 €	16,47 €	12,61 €
Nettokaltmiete für die 70qm- Referenzwohnung	866 €	1.411 €	1.128 €	1.266 €	1.206 €	1.150 €	1.791 €	1.153 €	883 €

Das ImmoScout24 WohnBarometer – Methodik

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Dabei werden alle Mietwohnungsinserate analysiert. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt.

Die Kategorie Bestand umfasst alle Angebote, deren Baualter mindestens 3 Jahre beträgt. Diese Definition unterscheidet sich von der Bestandsdefinition für die Anwendung der Mietpreisbremse, bei der alle Angebote eingeschlossen sind, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Dadurch kann es zu einem höheren Bestandsmietniveau kommen, als es durch den örtlichen Mietpreisspiegel für Bestand möglich wäre.