GIMX: Einzelhandelsmieten entwickelten sich im Corona-Jahr 2020 regional stark uneinheitlich

Plus 11,5 Prozent: Starke Steigerungen der Einzelhandelsmieten in Dresden, Düsseldorf und Stuttgart  

Die Angebotsmieten im Einzelhandel haben sich 2020 sehr unterschiedlich entwickelt. In Dresden, Düsseldorf und Stuttgart wurden Einzelhandelsobjekte in der Neuvermietung mit rund 11,5 Prozent deutlich teurer angeboten als im Vorjahr. Auch in Essen mit 8,8 Prozent und in Frankfurt am Main mit 7,4 Prozent legten die Angebotsmieten für Einzelhandel im Corona-Jahr 2020 stark zu.  

In Dortmund (- 8,9 Prozent), Leipzig (- 7,9 Prozent), Berlin (- 5,0 Prozent) und Hannover (- 3,5 Prozent) gaben die Einzelhandelsmieten hingegen im Vergleich zum Vorjahr deutlich nach. In Hamburg rangierten sie mit einem Plus von 0,1 Prozent auf Vorjahresniveau. 

„Die Angebotsmieten im Einzelhandel haben sich in den deutschen Metropolen sehr unterschiedlich entwickelt. Das liegt nur begrenzt an der Corona-Pandemie. Schon im Vorjahr gab es ähnliche Auf- und Abwärtstrends. Durch Corona hat Onlineshopping noch einmal einen ordentlichen Schub bekommen. Für den Einzelhandel verschärft sich dadurch der bereits bestehende Druck, den Kunden einen Mehrwert gegenüber dem Onlineshopping oder ein ergänzendes Angebot zu liefern. Sobald Geschäfte wieder öffnen können, gilt es daher, passende Lösungen für einen lebendigen Einzelhandel zu finden“, erklärt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. 

Entwicklung der Einzelhandelsmieten auch während des Jahres durchwachsen 
Während die Angebotsmieten im Einzelhandel in Düsseldorf, Essen und Stuttgart im ersten Halbjahr noch anzogen, ließen sie im zweiten Halbjahr nach. Demgegenüber verzeichnete der GIMX für München mit 8,9 Prozent und Köln mit 7,1 Prozent im zweiten Halbjahr 2020 außergewöhnlich hohe Anstiege der Angebotsmieten. Am Ende des Jahres lagen die beiden Standorte jedoch mit minus 1,0 Prozent (Köln) und plus 1,1 Prozent (München) nahezu auf dem Vorjahresniveau. Einzig am Standort Dresden hielt der Trend von Preiszuwächsen bei neuvermieteten Einzelhandelsmieten sowohl im ersten als auch im zweiten Halbjahr (9,4 bzw. 11,5 Prozent) an. 

Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW), erklärt: „Im Einzelhandelsmarkt gibt es bei den Mieten sowohl Bewegungen nach oben als auch nach unten. Auch für die Zukunft ist davon auszugehen, dass sich der Markt weiter ausdifferenziert. Der Erhalt der Attraktivität der Innenstädte ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, die möglichst bald angegangen werden sollte.“ 

Höchste Ladenmieten in München, niedrigste in Leipzig 
Betrachtet man das Mietniveau auf Basis der durchschnittlichen Angebotspreise wurden die höchsten Einzelhandelsmieten im zweiten Halbjahr 2020 in München mit 27,94 Euro pro Quadratmeter und in Frankfurt am Main mit 26,73 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Stuttgart folgte an dritter Stelle der teuersten Ladenmieten im Vergleichszeitraum: Hier wurden 22,41 Euro pro Quadratmeter verlangt. In Leipzig rangierten die Angebotsmieten mit im Schnitt 12,40 Euro pro Quadratmeter im Städtevergleich auf dem niedrigsten Niveau. 

Methodik des GIMX 
Der GIMX ist ein Gemeinschaftsprojekt von ImmoScout24 Gewerbe und dem Institut der deutschen Wirtschaft. Die Grundidee des GIMX Index basiert auf dem methodischen Vorgehen von Deschermeier et al. (2014) und zeichnet die Preisentwicklung unter Anwendung der hedonischen Methode nach, die sich als gängiger Standard der Immobilienpreisbeobachtung etabliert hat. Dabei werden mittels Regressionsverfahren qualitätsbedingte Preisveränderungen ausgeschlossen. Seit 2020 wird das hedonische Preismodell des GIMX in Form des räumlich-ökonometrischen Spatial Durbin Error Modells (SDEM) (siehe Oberst/Voigtländer, 2020) jeweils für benachbarte Zeitperioden separat geschätzt (Adjacent-Period-Methode, siehe Triplett, 2006). Das SDEM wird den spezifischen Anforderungen an die kleinteiligen räumlichen Nachbarschafts- und Lageeffekte auf den Immobilienmärkten besser gerecht, und die Zeitperiodenmodellierung ermöglicht die Abbildung möglicher Präferenzverschiebungen im Zeitverlauf und im Zuge des Strukturwandels. Die prozentualen Wachstumszahlen beziehen sich jeweils auf den qualitäts- und lagebereinigten hedonischen Mietindex. Das Mietniveau wird als Durchschnittsmieten in Euro angegeben. Datengrundlage für die Analyse sind inserierte Gewerbeobjekte, wodurch im GIMX im Vergleich zu anderen Datenangeboten auch der kleinteiligere Gewerbeimmobilienmarkt Berücksichtigung findet.