Kauf-Miet-Indikator

Wo lohnt es sich zu kaufen, wo ist es besser, zu mieten? – Das ist die Frage, vor der so mancher Immobiliensuchende steht. Für mehr als drei Viertel der Österreicher und Deutschen ist der Besitz einer Immobilie sehr wichtig. Aber in welchen österreichischen und deutschen Städten lohnt sich der Immobilienkauf? Der aktuelle Kauf-Miet-Indikator von ImmoScout24 zeigt: In deutschen Städten wie Berlin, Hamburg und München kann man eine Wohnung mehr als 35 Jahre mieten, bis sich der Kauf auszahlt. Am meisten Geduld benötigt man aber in Österreich. Im Tiroler-Skiort Kitzbühel müssen rund 39 Jahre vergehen, bevor Kaufen günstiger als Mieten ist. In der Grenzstadt Passau liegt der Wert hingegen bei 27 Jahren und in der österreichischen Kleinstadt Kapfenberg sogar bei lediglich 22 Jahren.

Mieten oder Kaufen`? Deutschland und Österreich im Vergleich

Bei der Suche nach einer neuen Immobilie stellt sich für viele die Frage: Soll ich mieten oder kaufen? Laut einer aktuellen Bevölkerungsumfrage für ImmoScout24 in Deutschland und Österreich haben lediglich fünf Prozent noch nie über einen Immobilienkauf nachgedacht. Für 75 Prozent der Österreicher und 72 Prozent der Deutschen ist es sehr wichtig eine Immobilie zu besitzen.

Doch auch wenn die Entscheidung „Mieten oder kaufen“ eine hohe emotionale Komponente beinhaltet, steht dahinter vor allem eine wirtschaftliche Entscheidung. Angesichts jahrzehntelanger Mietkosten und der historisch niedrigen Finanzierungszinsen kann sich der Kauf einer Immobilie lohnen. Der Kauf einer Immobilie dient dem Vermögensaufbau und gilt als eine der besten langfristigen Wertanlagen. Mit dem Kauf-Miet-Indikator gibt ImmoScout24 eine Entscheidungshilfe auf Basis aktueller Daten. Der führende Marktplatz für Immobilien hat für ausgewählte Städte errechnet, wie viele Jahre man eine durchschnittliche Wohnung mieten könnte, um den Kaufpreis zu erreichen.*

Die teuersten Pflaster: Kitzbühel vor Berlin und Hamburg
Den höchsten Kauf-Miet-Indikator weist im länderübergreifenden Ranking das kleine, aber feine Alpenstädtchen Kitzbühel aus. Dort könnte man im Schnitt eine Wohnung 38,8 Jahre mieten, bevor der entsprechende Kaufpreis für eine Wohnung oder ein Haus bezahlt wäre. Zwei Jahre weniger benötigt man in den deutschen Städten Berlin und Hamburg. Hier liegt der Kauf-Miet-Indikator aktuell bei 36,8 Jahren. Im Städtevergleich folgen die Metropolen München (35,3 Jahre) und Düsseldorf (34,6 Jahre). Überraschend: Hallein im Salzburger Speckgürtel landet mit 34,6 Jahren knapp dahinter. Augsburg und Regensburg mit jeweils 33,4 Jahren befinden sich ebenfalls im oberen Drittel. In Österreich kann man neben Salzburg und Bregenz (beide 31,2 Jahre) auch in Linz (31,3 Jahre) mehr als drei Jahrzehnte zur Miete wohnen, bevor sich der Kaufpreis amortisiert hat.

Wo sich der Kauf noch lohnt
Wer eine Immobilie lieber kaufen als mieten will, ist in Österreich besser als in Deutschland aufgehoben. In den Kleinstädten Kapfenberg (22,3 Jahre) und St. Pölten (23,7 Jahre) weist der Kauf-Miet-Indikator noch ein sehr gutes Verhältnis auf. Die steirische Hauptstadt Graz ist mit einem Faktor von 25 Jahren ebenso wie das idyllische Steyr in Oberösterreich (26,7 Jahre) für Kaufwillige eine attraktive Option. In Deutschland punkten Passau (27,2 Jahre), Würzburg (28,0 Jahre) und Heidelberg (28,6 Jahre) mit einem vergleichsweise günstigen Kauf-Miet-Indikator. Bei den deutschen Metropolen bietet sich Kaufen insbesondere in Stuttgart an: In der baden-württembergischen Landeshauptstadt dauert es im Schnitt 28,7 Jahre bis man über die Mietkosten den Kaufpreis aufgeholt hat. Auch Nürnberg liegt mit 28,8 Jahren unter der 30er-Grenze.

„Bei der Frage, ab wann sich kaufen mehr als mieten lohnt, spielt der Immobilienpreis eine Schlüsselrolle. Trotz der gestiegenen Kaufpreise kann sich der Immobilienerwerb lohnen, vor allem zum Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge. Käufer sollten dabei genau hinschauen, ob das Verhältnis zwischen Mietkosten und Kaufpreisen stimmt. Passt die Wunschimmobilie über einen längeren Zeitraum zur individuellen Lebensplanung und lässt sie sich auch in 30 Jahren noch gut finanzieren und bewirtschaften, kann man den Traum vom Eigenheim wahr werden lassen“, erklärt Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Wien käuferfreundlicher als Berlin
Betrachtet man die beiden Bundeshauptstädte, so lohnt sich der Immobilienkauf in Wien (30,5 Jahre) sechs Jahre eher als in Berlin (36,8 Jahre). Auch ob linke oder rechte Flussseite kann einen Unterschied machen: So hat man in der am Rhein liegenden Karnevalshochburg Köln (29,6 Jahre) fünf Jahre Vorsprung im Vergleich zum Lokal-Rivalen Düsseldorf (34,9 Jahre).

Ralf Weitz erklärt: „Durch die Pandemie hat das eigene Zuhause für viele weiter an Bedeutung gewonnen. Die hohe Nachfrage stößt auf ein begrenztes Angebot. Das spiegelt sich in den hohen und zum Großteil steigenden Kaufpreisen wider. Wer den Kauf einer Immobilie in Betracht zieht, sollte deshalb lieber früher als später zuschlagen. Denn eine Immobilie kann nicht nur ein schönes Zuhause, sondern auch ein sicheres Investment sein. Über viele Jahrzehnte beweist sich Betongold bereits als krisenfeste Wertanlage.“

ImmoScout24 bietet die passenden Finanzierungsrechner
Wer darüber nachdenkt, ob der Kauf einer Immobilie in Frage kommt, findet bei ImmoScout24 die passenden Finanzierungsrechner. Mit wenigen Klicks lässt sich so herausfinden, wie viel Haus oder Wohnung man sich leisten kann, welche Tilgungsrate zum Einkommen passt oder wie viel Eigenkapital man beisteuern kann.

Kauf-Miet-Indikator: Ausgewählte deutsche und österreichische Städte

Land	Städte	Miete Euro/m²	Kaufpreis Euro/m²	Indikator in Jahren
Österreich	Kitzbühel	19,9	9.251	38,8
Deutschland	Berlin	11,9	5.272	36,8
Deutschland	Hamburg	13,2	5.838	36,8
Deutschland	München	21,1	8.937	35,3
Deutschland	Düsseldorf	12,2	5.093	34,9
Österreich	Hallein	12,0	5.000	34,6
Deutschland	Augsburg	11,6	4.652	33,4
Deutschland	Regensburg	12,2	4.899	33,4
Deutschland	Frankfurt am Main	16,7	6.483	32,4
Österreich	Salzburg	15,0	5.792	32,1
Österreich	Bregenz	14,3	5.485	32,1
Österreich	Linz	9,3	3.505	31,3
Deutschland	Ulm	11,1	4.112	31,0
Deutschland	Ingolstadt	12,4	4.578	30,8
Österreich	Wien	14,5	5.302	30,5
Österreich	Innsbruck	17,4	6.288	30,2
Deutschland	Köln	13,0	4.609	29,6
Deutschland	Nürnberg	11,5	3.992	28,8
Deutschland	Stuttgart	16,0	5.508	28,7
Deutschland	Heidelberg	13,5	4.633	28,6
Deutschland	Würzburg	11,7	3.921	28,0
Österreich	Klagenfurt	10,0	3.308	27,5
Deutschland	Passau	10,0	3.272	27,2
Österreich	Eisenstadt	9,2	3.001	27,1
Österreich	Steyr	8,8	2.816	26,7
Österreich	Graz	11,4	3.436	25,0
Österreich	St. Pölten	11,3	3.213	23,7
Österreich	Kapfenberg	8,0	2.141	22,3

Über die Umfrage
Für die Studie hat die Innofact AG im Dezember 2020 für ImmoScout24 rund 500 Österreicherinnen und Österreicher und mehr als 1.000 Deutsche online befragt. Die Befragten wurden bevölkerungsrepräsentativ nach Alter von 18 bis 65 Jahren und nach Geschlecht ausgewählt.

*Der Kauf-Miet-Indikator
Der Kauf-Miet-Indikator (Price-to-Rent Ratio) berechnet, wie viele Jahre man eine Wohnung mieten kann, um den durchschnittlichen Kaufpreis von Eigentum in dieser Region zu erreichen – ohne Kredit-, Instandhaltungs- oder Betriebskosten, die bei Eigentum zusätzlich anfallen. Je niedriger das Kauf-Miet-Verhältnis ist, desto eher lohnt sich ein Kauf der eigenen vier Wände und desto höher ist auch die erzielbare Rendite für Investoren. Für den Kauf-Miet-Indikator von ImmoScout24 wurden rund 550.000 neue monatliche Inserate in Österreich und Deutschland im Zeitraum vom 1.12.2019 bis 30.11.2020 analysiert. Für die Analyse wurden die Durchschnittswerte für die entsprechenden Inserate berechnet, bereinigt um Ausreißer-Werte. Für die länderübergreifende Mietpreis-Analyse wurden in beiden Ländern die jeweiligen Nettomieten zur Berechnung herangezogen.