WohnBarometer Q1 2022: Die Angebotsmieten stiegen bundesweit moderat

Gestiegene Energiekosten erhöhen die Gesamtbelastung typischer Mieter-Haushalte perspektivisch um bis zu 92 Euro pro Monat.

Das „ImmoScout24 WohnBarometer“ stellt die Entwicklung der Angebotsmieten für das erste Quartal 2022 in Gesamtdeutschland und den sieben größten Metropolen dar. Analysegrundlage sind die Inserate für Mietwohnungen im Bestand und Neubau auf Deutschlands größtem Online-Marktplatz für Immobilien. Ergänzt werden die Mietpreisdaten durch Angaben zur Nachfrage im Verhältnis zum Angebot sowie Preisprognosen für die nächsten 12 Monate.

• Berlin bleibt die zweitgünstigste deutsche Metropole bei den Bestands-Mietwohnungen.
• Gleichzeitig zogen die Angebotsmieten in Berlin und Hamburg vor allem für bestehende Mietwohnungen deutlich an.
• In Köln, Frankfurt am Main und München entwickelten sich die Preise in der Neuvermietung deutlich moderater.
• Im Neubau stagnierte die Entwicklung der Mietpreise in Frankfurt am Main und München auf hohem Niveau.
• Mieterhaushalte müssen schon jetzt rund 28 Euro pro Monat mehr für ihre Energieversorgung aufbringen.
• Bei weiter steigenden Energiepreisen könnte sich die Nebenkostenbelastung um bis zu 92 Euro pro Monat erhöhen.

Für das erste Quartal 2022 zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer, dass die Angebotspreise für Mietwohnungen deutschlandweit nur moderat anstiegen. Bestandswohnungen wurden in der Neuvermietung durchschnittlich 1,8 Prozent teurer als im Vorquartal angeboten. Für Neubauwohnungen lag die Preisentwicklung bei 1,5 Prozent und schwächte sich damit ab. Sie lag im Vorquartal noch bei 2,6 Prozent. Im ersten Quartal 2022 lagen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt bei 7,46 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen wurden im Durchschnitt für 10,22 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine
Der sich anbahnende Überfall Russlands auf die Ukraine führte von Mitte Februar bis Anfang März zu einem kurzfristigen Rückgang der Immobiliensuchen auf den Online-Marktplätzen. Die Realnachfrage nach Immobilien in Form von Kontaktanfragen zu den Inseraten lag im ersten Quartal 2022 dennoch über dem Niveau des Vorjahres. Darin zeigt sich allerdings noch keine erhöhte Nachfrage durch Geflüchtete aus der Ukraine. Diese sind bislang in der Regel entweder in zentral organisierten Sammelunterkünften oder temporär bei Privatleuten untergebracht.

“Der Krieg in der Ukraine hat bislang keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Entwicklung der Nachfrage sowie der Kauf- und Mietpreise gehabt. Mit seinen Folgewirkungen markiert er dennoch einen Wendepunkt für den Immobilienmarkt, weil er Entwicklungen, die sich vorher schon abgezeichnet haben, beschleunigt und verstärkt.”, kommentiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. “Preistreiber für Miethaushalte war in den letzten Monaten weniger die Entwicklung der Kaltmieten als vielmehr die enorm gestiegenen Energiekosten. Sie haben sich für Verbraucher innerhalb eines Jahres um rund 23 Prozent verteuert.”

Deutliche Mehrbelastung durch gestiegene Energiekosten
Für eine typische Bestands-Mietwohnung mit Gasheizung haben sich die Kosten für Heizung und Warmwasser von Februar 2021 zu Februar 2022 laut den Daten des statistischen Bundesamts um 35,7 Prozent erhöht. Die Kosten für Strom stiegen im gleichen Zeitraum um 13 Prozent. In Summe müssen Mieter:innen einer typischen Wohnung mit 70 Quadratmetern rund 31 Euro pro Monat mehr für ihre Warmmiete inklusive Strom aufbringen als noch vor einem Jahr. In der Neuvermietung bedeutet das für Mieterhaushalte in Berlin inklusive des Anstiegs der Mietpreise eine Mehrbelastung von bis zu 11 Prozent im Vergleich zur Anmietung im vergangenen Jahr. In Düsseldorf und München liegt die Mehrbelastung durch eine moderatere Entwicklung der Angebotsmieten bei 5,5 bzw. 6,1 Prozent. Bis Ende des Jahres droht ein Anstieg der Gesamtkosten für eine typische Mietwohnung um 15 bis 20 Prozent. Denn Marktexperten erwarten eine Verdopplung der Gaspreise und einen weiteren Anstieg der Strompreise um 50 Prozent. Das entspräche einer Mehrbelastung der Mieterhaushalte für Heizung, Warmwasser und Strom von rund 92 Euro pro Monat.

Preisdynamik für Bestands-Mietwohnungen nur noch in Berlin und Hamburg mit deutlichem Preisauftrieb
Berlin verzeichnete im Segment der Bestandsmietwohnungen weiterhin die höchste Preisdynamik, bleibt im Vergleich der sieben größten deutschen Städte jedoch die zweitgünstigste Metropole. In der Bundeshauptstadt zogen die Nettokaltmieten im ersten Quartal 2022 mit 3,4 Prozent deutlicher an als im Vorquartal. Im Schnitt liegt das Mietniveau in der Bundeshauptstadt im ersten Quartal 2022 bei 10,95 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich der Metropolen ist lediglich Düsseldorf mit 10,50 Euro günstiger, Köln folgt mit durchschnittlich 11,17 Euro pro Quadratmeter auf Rang drei, Stuttgart liegt bei 12,34 Euro und Hamburg bei 12,37 Euro pro Quadratmeter. Ähnlich wie in Berlin war die deutliche Preisentwicklung von 2,7 Prozent in Hamburg getrieben von einer hohen Nachfrage im Verhältnis zu den inserierten Angeboten. In der Hansestadt lag der Wert bei durchschnittlich 49 Kontaktanfragen pro Inserat pro Woche, dem dritthöchsten Wert nach Berlin mit 177 und Köln mit 70. Am teuersten ist weiterhin München mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 16,53 Euro. Einen Trend zur Stagnation erlebten Bestandsmietwohnungen in Stuttgart und Frankfurt am Main. Sie wurden nur rund ein Prozent teurer angeboten als im vierten Quartal 2021.

Angebotspreise für Neubauwohnungen ziehen deutlich schwächer an als im Bestand
Neubauwohnungen zur Miete verzeichneten in Berlin im ersten Quartal 2022 einen Preiszuwachs von 2,2 Prozent. Sie wurden in der Neuvermietung bei ImmoScout24 im Durchschnitt für 14,72 Euro pro Quadratmeter angeboten und liegen somit annähernd auf dem Niveau wie Frankfurt am Main. In der Finanz-Metropole entwickelte sich das Mietniveau vom vierten zum ersten Quartal lediglich um 0,3 Prozent und liegt aktuell bei 14,79 Euro. Auch in Stuttgart stagnierte die Preisdynamik im ersten Quartal bei 0,0 Prozent. In München legten die Neubau-Mieten nur um 0,5 Prozent zu. Damit durchbricht die bayerische Hauptstadt allerdings erstmals die Marke von durchschnittlich 19 Euro pro Quadratmeter und bleibt die teuerste Stadt Deutschlands. In Köln zogen die Angebotspreise für neugebaute Mietwohnungen mit einem leichten Plus von 1,1 Prozent auf 12,67 Euro pro Quadratmeter ebenfalls moderat an. Düsseldorf holte mit einer Wachstumsrate von 1,5 Prozent leicht zu Köln auf und liegt im Quadratmeterpreis mit 12,63 Euro fast gleichauf.

Nachfrage übersteigt in den Metropolen das Angebot um ein Vielfaches
In allen Metropolen stieg die Nachfrage nach Mietwohnungen aus dem Bestand im Verhältnis zu den Angeboten deutlich an. Insbesondere neugebaute Mietwohnungen mit einem Baualter von bis zu zwei Jahren haben in den Metropolen ein deutliches Nachfrageplus im Verhältnis zum Angebot erlebt. In der Bundeshauptstadt gingen bei Anbieter:innen im Durchschnitt 44 Kontaktanfragen pro Neubau-Wohnung pro Woche ein. In München stieg die Nachfrage im selben Zeitraum von durchschnittlich 13 auf 18 Anfragen pro Neubau-Inserat. Auch in Hamburg lag die Nachfrage bei 15 Anfragen pro Woche.

Deutliche Preissteigerungen in Berlin und Hamburg erwartet
ImmoScout24 erwartet für die gesamtdeutsche Entwicklung ein Preiswachstum von sechs Prozent für Bestands- und sieben Prozent für Neubau-Mietwohnungen innerhalb der nächsten 12 Monate. Die Prognose stütz sich auf die Annahme, dass sich die Nachfrage nach Immobilien zur Miete auf dem aktuell hohen Niveau hält. Im Metropolenvergleich erwartet ImmoScout24 für Berlin mit sechs Prozent bei den Bestands- und acht Prozent bei den Neubaumieten die höchste Preissteigerung. Ein moderater Preisanstieg ist hingegen in München und Stuttgart zu erwarten. Hier werden die Neubaumieten sich innerhalb eines Jahres voraussichtlich nur um zwei und drei Prozent entwickeln.

ImmoScout24 WohnBarometer – Metropolen-Cockpit für Mietwohnungen

Das ImmoScout24 WohnBarometer –Methodik

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder, ergänzt um einen Indikator zum Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie eine Preisprognose für die nächsten 12 Monate. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Dabei werden alle Mietwohnungsinserate analysiert. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot wird berechnet auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche. Es handelt sich um einen normierten Wert, um unterschiedliche Standzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen. Für die Preisprognose bildet der angewandte Algorithmus ebenfalls die Grundlage. Dazu fließen aktuelle Einwohnersalden sowie der verfügbare und geplante Wohngebäudebestand in die Berechnung ein. Die aktuellen Mietpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im ersten Quartal 2022.