ImmoScout24 WohnBarometer für Ostdeutschland: Die gute Entwicklung der ostdeutschen Großstädte setzt sich fort

Im jährlichen Großstadtvergleich von ImmoScout24 in Kooperation mit der WirtschaftsWoche und IW Consult zeigen die ostdeutschen Großstädte eine erfreuliche Entwicklung. Der Großstadtvergleich setzt sich aus drei Teilbereichen zusammen: Das Niveauranking beschreibt die wirtschaftliche und soziale Lage der Städte. Das Dynamikranking analysiert die Veränderung der Standortfaktoren in einem Zeitraum von fünf Jahren. Ein zusätzlicher Nachhaltigkeitsindex umfasst die drei Bereiche Ökologie, Ökonomie und Soziales.

Als bestplatzierte ostdeutsche Großstadt sichert sich Potsdam mit einer guten Entwicklung in verschiedenen Aspekten des Arbeitsmarkts im Niveau-Ranking Rang 18. Im Teilbereich Lebensqualität erreicht die Hauptstadt Brandenburgs sogar den Spitzenplatz aller deutschen Großstädte. Dresden hält mit guten Werten in den wirtschaftlichen Indikatoren des Arbeitsmarkts und der Lebensqualität den zweiten Platz unter den Städten Ostdeutschlands und landet auf Platz 30. Jena folgt mit einem starken zehnten Platz im Arbeitsmarkt auf Rang 32. Leipzig steigt im Niveau-Ranking vier Plätze auf und erreicht damit Rang 37. Ausschlaggebend für den Aufschwung ist auch hier die gute Lebensqualität der Stadt. In diesem Indikator belegt Leipzig Platz 12 im Großstadtvergleich.

Vor allem in den Indikatoren des Dynamik-Rankings, die den Entwicklungspfad der Großstädte aufzeigen, konnten die ostdeutschen Großstädte Boden gutmachen. Berlin eroberte die Spitzenposition in der Dynamik von München zurück, während die Isar-Metropole auf Rang 10 abfiel. Leipzig kletterte mit starken Werten im Arbeitsmarkt und einem anziehenden Immobilienmarkt um fünf Plätze auf Rang 3 aller deutschen Großstädte. Auch Potsdam springt mit starken Werten in den wirtschaftlichen Indikatoren und Platz 4 in der Entwicklung der Lebensqualität von Platz 25 im Vorjahr auf Rang 9. Dresden gewinnt neun Plätze und landet auf Rang 20.

Halle (Saale) steigt mit starken Arbeitsmarktwerten im Dynamik-Ranking sogar 24 Plätze auf und sichert sich Platz 18. Auch Magdeburg klettert in der Dynamik mit guten Werten im Arbeitsmarkt von Platz 46 auf 35 und macht im Niveauranking sieben Plätze gut. Im Nachhaltigkeits-Ranking erreicht Jena mit Top-Werten in der ökonomischen und sozialen Nachhaltigkeit Rang 8 aller deutschen Großstädte. Potsdam landet auf Platz 12 und Dresden auf Platz 20.

Hohe Dynamik im Markt für Immobilien zum Kauf
Die starke wirtschaftliche Entwicklung der ostdeutschen Großstädte macht sich in der Dynamik des Immobilienmarkts bemerkbar. So zogen die Kaufpreise für Bestandswohnungen in Magdeburg innerhalb der letzten 12 Monate um 19,3 Prozent an. In Erfurt waren es 17,1, in Jena und Berlin 16,6 und in Rostock sogar 20,1 Prozent. Im Segment der Neubauwohnungen zeigen Rostock mit 19,6 Prozent, Magdeburg mit 17,1 und auch Potsdam und Leipzig mit über 15 Prozent ebenfalls eine überdurchschnittliche Entwicklung der Kaufpreise innerhalb des letzten Jahres.

Eine Ursache dafür liegt in den nach wie vor günstigen Preisniveaus der ostdeutschen Städte. Bestandswohnungen zum Kauf mit einer Größe von 80 Quadratmetern werden in Magdeburg im Durchschnitt noch für 1.645 Euro, in Erfurt für 2.441 Euro und in Leipzig für rund 2.561 Euro pro Quadratmeter angeboten. Auch im Neubau rangiert Magdeburg bei den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen noch unter 3.000 Euro. Leipzig, Erfurt und Rostock liegen nur knapp über der Schwelle von 4.000 Euro. Zum Vergleich: In Hamburg liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Bestandswohnungen zum Kauf aktuell bei 5.185 Euro pro Quadratmeter. In Frankfurt am Main sind es im Durchschnitt 5.635 Euro. Neubauwohnungen kosten in Berlin aktuell im Mittel rund 5.330 Euro, in Hamburg knapp 5.800 Euro und in Frankfurt am Main 6.470 Euro pro Quadratmeter.

Auffällig ist, dass in den ostdeutschen Zentren, insbesondere in Leipzig, Halle (Saale) und Magdeburg, die Kaufpreise deutlich stärker als die Mieten anzogen. Mit einer Spanne von 76, 65 und 57 Prozentpunkten zwischen der Kauf- und Mietpreisentwicklung stehen die drei Großstädte in dieser Hinsicht deutschlandweit unter den Top 5.

Bestandsmietwohnungen mit einer Größe von 70 Quadratmetern werden in Magdeburg noch für durchschnittlich um die 6,10 Euro und in Leipzig für knapp unter 7,00 Euro pro Quadratmeter angeboten. Erfurt und Dresden rangieren etwas über 7 Euro pro Quadratmeter während das Niveau in Berlin und Potsdam im Durchschnitt über 10 Euro liegt. Neubauwohnungen zur Miete sind in Leipzig und Magdeburg im Durchschnitt noch unter 9 Euro pro Quadratmeter zu finden – in Dresden, Jena und Erfurt für unter 10 Euro. In Potsdam wird es bereits unter 12 Euro schwierig und in Berlin verlangen Anbieter:innen für neugebaute Mietwohnungen inzwischen im Durchschnitt über 14 Euro pro Quadratmeter.

Die Bautätigkeit zieht in Ostdeutschland stark an
Der Großstadtvergleich von ImmoScout24 in Kooperation mit der Wirtschaftswoche und IW Consult zeigt, dass die Baubranche im aktuellen Jahr in Berlin, Rostock und Potsdam besonders aktiv war. Potsdam führt das Ranking im Indikator Wohnungsneubau deutschlandweit an. Berlin und Rostock folgen auf Platz 10 und 14. Die Weichen für eine positive Entwicklung des Wohnungsangebots stehen aufgrund der guten Werte der erteilten Baugenehmigungen in Potsdam, Leipzig, Berlin, Dresden und Rostock sehr gut.

Dass der Osten immer attraktiver wird, haben nicht nur große, internationale Unternehmen wie Google oder TESLA mit ihren Ansiedlungen erkannt, sondern auch die Immobilienbranche. So werden ehemalige Plattenbaugebiete durch neue, moderne Wohnanlagen ergänzt wie zum Beispiel in Leipzig Grünau am Kulkwitzer See. Oder es entstehen durch umfangreiche Sanierungen, Umbauten und Teilabrisse gänzlich neue Wohnquartiere mit veränderten Grundrissen und Wohnraumeinteilungen.

„In unserem jährlichen Großstadtvergleich zusammen mit WirtschaftsWoche und IW Consult zeigen die ostdeutschen Großstädte eine erfreuliche Entwicklung. Die Lebensverhältnisse und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zwischen West und Ost gleichen sich langsam, aber allmählich deutlicher an. Schon jetzt sind Leipzig, Erfurt, Jena und Magdeburg interessante Investitionsstandorte – auch im Immobilienmarkt“, kommentiert Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24, die Ergebnisse. Aufgrund ihrer guten Entwicklung erhalten zahlreiche ostdeutschen Regionen ab dem nächsten Jahr im Rahmen der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“ nur noch geringere staatliche Förderquoten. Der Stadtkreis Potsdam fällt gänzlich aus der Förderung heraus.

Städte-Cockpit ImmoScout24 WohnBarometer – Ostdeutsche Städte

Das ImmoScout24 WohnBarometer – Methodik

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24, Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder, ergänzt um einen Indikator zum Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie eine Preisprognose für die nächsten 12 Monate. Die Datenbasis umfasst über 8.5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Dabei werden alle Eigentumswohnungen-, Einfamilienhäuser- und Mietwohnungsinserate analysiert. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot wird berechnet auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche. Es handelt sich um einen normierten Wert, um unterschiedliche Standzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen. Für die Preisprognose bildet der angewandte Algorithmus ebenfalls die Grundlage. Dazu fließen aktuelle Einwohnersalden sowie der verfügbare und geplante Wohngebäudebestand mit in die Betrachtung ein.

Über den Großstadtvergleich / Methodik

Im Auftrag von WirtschaftsWoche und ImmobilienScout24 hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln erneut den umfangreichen Leistungscheck durchgeführt. Unter die Lupe genommen wurden die 71 deutschen kreisfreien Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern*. Kaiserslautern liegt gemäß amtlicher Statistik mit 99.662 Einwohnern knapp unterhalb dieser Schwelle. Zwecks Vergleichbarkeit und Kontinuität wird Kaiserslautern zu den 71 Großstädten gezählt (2019: 100.030 Einwohner). Über 100 Indikatoren aus den Bereichen Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarkt, Immobilienmarkt, Lebensqualität und Nachhaltigkeit gingen in die Bewertung ein. Das Ranking setzt sich aus drei Komponenten zusammen: Das Niveau-Ranking bildet die Wirtschaftskraft der Städte ab. Es vergleicht Ist-Werte ausgewählter Kennziffern, wie etwa die aktuelle Zahl der Baugenehmigungen. Das Dynamik-Ranking analysiert die Veränderungsraten ausgewählter Indikatoren und zeigt, welche Städte sich in den vergangenen fünf Jahren am besten entwickelt haben. So lässt sich zeigen, welche Stadt sich unabhängig von ihrer ökonomischen Ausgangslage erfreulich entwickelt. Das Nachhaltigkeits-Ranking lehnt sich an die UN-Ziele für nachhaltige Entwicklung an und analysiert die ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeit der Stadt. Da die positive Entwicklung eines Standortes nicht ohne Effekte auf die Immobilienpreise bleibt, ergänzt eine umfassende Miet- und Kaufpreisanalyse von ImmoScout24 das Städteranking. Die ausführlichen Ergebnisse stehen unter www.wiwo.de/staedteranking zur Verfügung.