ImmoScout24 WohnBarometer zur Preisentwicklung bei Wohnimmobilien

Die Entwicklung der Mietpreise flacht sich laut ImmoScout24 WohnBarometer im zweiten Quartal 2021 bundesweit ab

Neben der Entwicklung des Mietwohnungsmarkts hat ImmoScout24 in seinem WohnBarometer für das zweite Quartal 2021 die Auswirkungen der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes zum Mietendeckel in Berlin analysiert. Zentrale Ergebnisse sind:

• Die Angebotsmieten stiegen im zweiten Quartal deutschlandweit nur noch leicht an.
• In Frankfurt am Main und München pendeln sich die Mietpreise auf hohem Niveau ein.
• In Berlin stiegen die Angebotsmieten in Folge des aufgehobenen Mietendeckels deutlich.
• Gleichzeitig werden in der Hauptstadt wieder mehr Mietwohnungen angeboten als zuvor.
• Auch in Köln sind die Angebotsmieten aufgrund der hohen Nachfrage spürbar gestiegen.
• Hamburg ist auf dem Weg zu einem ausgeglichenen Mietmarkt und zeigt die höchste Preisstabilität.

Laut dem ImmoScout24 WohnBarometer sind die Mietpreise Im zweiten Quartal 2021 deutschlandweit nur noch leicht gestiegen – für Bestandswohnungen um 0,8 Prozent und für neugebaute Wohnungen um 1,5 Prozent. Damit schwächte sich die Entwicklung gegenüber dem Vorquartal deutlich ab. Im ersten Quartal wurden Wohnungen im Bestand noch 1,8 Prozent und Neubauwohnungen 2,1 Prozent teurer angeboten.

Deutschlandweit übersteigt die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin das Angebot mit durchschnittlich elf Anfragen pro Inserat und Woche im Bestand sowie fünf Anfragen pro Woche auf Neubau-Mietwohnungen. Für die nächsten zwölf Monate prognostiziert das WohnBarometer in der gesamtdeutschen Betrachtung eine moderate Entwicklung der Angebotsmieten von 2,9 Prozent für Bestandswohnungen. Im Neubau erwartet ImmoScout24 bis zum zweiten Quartal 2022 einen Anstieg um 4,1 Prozent. Für die Preisprognose fließen aktuelle Einwohnersalden sowie der verfügbare und geplante Wohngebäudebestand in die Berechnung ein.

ImmoScout24 WohnBarometer – Cockpit für Mietwohnungen

Berliner Wohnungsangebot steigt deutlich, Mietentwicklung zeigt Nachholeffekt
Das ImmoScout24 WohnBarometer zeigt, dass die Bestandsmieten in Berlin im Vergleich zu den übrigen Metropolstädten im zweiten Quartal am stärksten stiegen. Dies ist vor allem auf Nachholeffekte nach der Zeit des Mietendeckels zurückzuführen. Dieser wurde Mitte April durch das Bundesverfassungsgericht für nicht verfassungskonform erklärt. Die Angebotsmieten für das zuvor Mietendeckel-relevante Segment mit Baualter vor 2014 stiegen seit dem Urteil im Durchschnitt um 87 Cent pro Quadratmeter. Das entspricht einer Preisanpassung von rund 6,7 Prozent. Das Angebot von Mietwohnungen auf ImmoScout24 stieg seit der Aufhebung des Mietendeckels in dieser Altersklasse um 32 Prozent. Für Berlin verzeichnete das ImmoScout24 WohnBarometer mit durchschnittlich 154 Kontaktanfragen pro inserierter Bestandsmietwohnung (hier definiert mit älter als zwei Jahre) pro Woche mit weitem Abstand die höchste Nachfrage. Für die nächsten zwölf Monate prognostiziert das WohnBarometer demnach für Bestandsmietwohnungen in Berlin die höchsten Preisanstiege mit einem Plus von 5,8 Prozent.

„Die gute Nachricht ist: Das Angebot von Mietwohnungen ist in Berlin in Folge des aufgehobenen Mietendeckels wieder deutlich angestiegen. Damit steht Wohnungssuchenden in der Hauptstadt wieder mehr Wohnraum zur Verfügung. Gleichzeitig zogen aber auch die Mietpreise wieder an.“, kommentiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24, die Auswirkungen des Mietendeckels.

In Berlin und in Köln liegen die Angebotsmieten im Bestand mit 10,39 Euro bzw. 10,93 Euro trotz der dynamischen Preisentwicklung im Vergleich zu den übrigen Metropolen auf einem relativ moderaten Niveau. Private und städtische Wohnungsgesellschaften bieten in Berlin mit 8,79 Euro und 7,19 Euro im Durchschnitt deutlich günstigere Mieten an. Das teuerste Pflaster der Top 5 bleibt München mit 16,25 Euro pro Quadratmeter.

Hohe Dynamik im Kölner Wohnimmobilienmarkt 

Nach Berlin zogen in Köln die Angebotsmieten von Bestandswohnungen im zweiten Quartal 2021 mit einem Plus von 1,5 Prozent am deutlichsten an. In Frankfurt am Main, München und Hamburg fiel die Entwicklung mit 1,3 Prozent, 0,7 Prozent und 0,3 Prozent deutlich moderater aus als in den Vorquartalen. Laut ImmoScout24 WohnBarometer gehen auf jede inserierte Bestands-Mietwohnung in Köln 43 Kontaktanfragen pro Woche ein. In Frankfurt am Main sind es demgegenüber nur 12. Das ImmoScout24 WohnBarometer prognostiziert demnach, dass die Angebotsmieten im Bestand in Köln in den nächsten 12 Monaten um 4,3 Prozent anziehen, gefolgt von München mit 3,1 Prozent Aufgrund der hohen Neubauquote und der dadurch relativ ausgeglichenen Marktlage werden die Mietpreise mit 2,7 Prozent in Hamburg am geringsten steigen. 

Leicht rückläufige Neubaumieten in München 

Die absoluten Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen haben in München bereits ein Spitzenniveau von 18,55 Euro erreicht. Im zweiten Quartal war mit einem leichten Rückgang von minus 0,1 Prozent keine weitere Steigerung zu sehen. Auch für Hamburg zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer ein weitgehend stagnierendes Mietniveau für neugebaute Wohnungen. In Köln und Berlin hingegen zogen die Angebotsmieten im Neubau leicht an. So boten Anbieter:innen neugebaute Mietwohnungen in der Rheinmetropole um 1,4 Prozent teurer an als im ersten Quartal des Jahres. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 12,24 Euro werden Neubau-Mietwohnungen hier weiterhin am günstigsten angeboten. In Berlin haben die Angebotsmieten im Neubau mit einer Steigerung von 1,8 Prozent auf 14,08 Euro pro Quadratmeter das Niveau von Hamburg überflügelt. In Berlin und Köln ist die fortgesetzte Preisentwicklung auf die hohe Nachfrage zurückzuführen. So kamen in Köln auf eine inserierte Neubauwohnung 14 Kontaktanfragen pro Woche, in Berlin sogar 27.

Für Berlin erwartet ImmoScout24 mit 5,6 Prozent in den kommenden zwölf Monaten weiterhin die stärksten Preiszuwächse bei den Neubaumieten. Auch für Köln prognostiziert das ImmoScout24 WohnBarometer einen Anstieg um 3,9 Prozent. In Frankfurt am Main werden die Mietpreise für Neubauwohnungen mit 1,7 Prozent voraussichtlich am geringsten steigen.

„Wir sehen in den fünf größten deutschen Metropolen einen dreigeteilten Mietwohnungsmarkt. Köln und Berlin zeigen aufgrund der höchsten Nachfrage und des niedrigen Ausgangsniveaus noch deutliche Preissteigerungen. Frankfurt am Main und München pendeln sich auf hohem Niveau ein. Hamburg ist auf dem Weg zu einem ausgeglichen Mietmarkt, in dem Angebot und Nachfrage sich annähern, und erreicht dadurch die höchste Preisstabilität“, kommentiert Dr. Thomas Schroeter.

ImmoScout24 WohnBarometer – Metropolen-Cockpit für Mietwohnungen 
 

Das ImmoScout24 WohnBarometer – Methodik
Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24, Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder, ergänzt um einen Indikator zum Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie eine Preisprognose für die nächsten 12 Monate. Die Datenbasis umfasst über 8.5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Dabei werden alle Eigentumswohnungen-, Einfamilienhäuser- und Mietwohnungsinserate analysiert. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot wird berechnet auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche. Es handelt sich um einen normierten Wert, um unterschiedliche Standzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen. Für die Preisprognose bildet der angewandte Algorithmus ebenfalls die Grundlage. Dazu fließen aktuelle Einwohnersalden sowie der verfügbare und geplante Wohngebäudebestand mit in die Betrachtung ein.

Methodik zu den Auswirkungen des Mietendeckels auf den Berliner Wohnungsmarkt
Für die Mietendeckel-Analyse von ImmoScout24 wurden alle Inserate vom 15.04. bis zum 22.07. dieses Jahres berücksichtigt, die in die durch den Mietendeckel festgelegten Baualtersklassen fallen. 32.765 Inserate wurden für die Vergleichszahlen analysiert. Dopplungen wurden dabei eliminiert. Für die gesamte Analyse wurden Durchschnittswerte der jeweiligen Woche berechnet und um Ausreißer-Werte bereinigt. In die Datenerhebung flossen Angebote privater Anbieter:innen und Makler:innen sowie privatwirtschaftlicher und städtischer Wohnungsgesellschaften ein, sofern sie auf ImmoScout24 inseriert wurden.