Investition in Eigentum wird immer attraktiver

Eine aktuelle ImmoScout24-Auswertung zeigt, wie schnell sich der Kauf einer Eigentumswohnung in 80 deutschen Städten durch die Mieteinnahmen amortisiert:

• Deutschlandweit beträgt die durchschnittliche Amortisationsdauer 24 Jahre – 2022 waren es noch 31,5 Jahre.
• Eigentum in Saarbrücken, Chemnitz, Cottbus und Halle (Saale) ist mit einer Amortisationsdauer unter 22 Jahren am schnellsten abbezahlt.
• Unter den Metropolen hat Köln mit 25 Jahren die kürzeste Amortisationsdauer.
• In Erlangen, Regensburg und Münster dauert es mit über 34 Jahren am längsten.

Ein Investment in Eigentum lohnt sich immer mehr. Im Jahr 2022 betrug die durchschnittliche Amortisationsdauer einer Immobilieninvestition deutschlandweit noch 31,5 Jahre, im Jahr 2024 sind es aktuell nur noch 24 Jahre. Der Kauf einer Eigentumswohnung amortisiert sich durch die Mieteinnahmen heute also deutlich schneller als vor zwei Jahren. Grund dafür sind die stark gestiegenen Mieten in deutschen Großstädten, während die Preise für Eigentumswohnungen infolge der Zinswende gesunken sind. Die aktuelle ImmoScou24 Analyse zeigt anhand des Mietpreismultiplikators, wie schnell der Kaufpreis einer Eigentumswohnung in 80 deutschen Großstädten durch die Mieteinnahmen abgezahlt werden kann. Dieser ergibt sich aus dem Kaufpreis dividiert durch die zu erzielende Jahresmiete und beschreibt die ungefähre Dauer, nach der sich ein Kauf durch die Mieteinnahmen amortisiert. 

„Insbesondere die B- und C-Städte sind bei der aktuellen Entwicklung attraktiv für Kapitalanleger:innen. Denn Städte wie Cottbus, Chemnitz, Halle (Saale) und Magdeburg profitieren als Universitätsstandorte und regionale Zentren von steigender Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Hier ist der Kaufpreis einer Eigentumswohnung durch die Mieteinnahmen vergleichsweise schnell abbezahlt“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Im Hinblick auf die stetig steigenden Mieten lohnt es sich hier, den Kauf sowohl als Investition als auch als Alternative zur Miete mal durchzurechnen.“

Eigentum in Saarbrücken, Chemnitz, Cottbus und Halle (Saale) ist am schnellsten abbezahlt

Spitzenreiter des Rankings ist Saarbrücken mit einer Amortisationsdauert von 17,3 Jahren. In keiner anderen der 80 untersuchten Städte ist die Eigentumswohnung im Vergleich zur Kaltmiete schneller abgezahlt. Chemnitz landet mit 18,8 Jahren auf Platz 2. Die Plätze 3 bis 5 sind ebenfalls von ostdeutschen Großstädten belegt: In Cottbus, Halle (Saale) und Magdeburg amortisiert sich der Kauf einer Wohnung nach 21 bis 22 Jahren. Vor zwei Jahren betrug die Amortisationsdauer in Magdeburg noch 23,5 Jahre, in Saarbrücken waren es 26,0 und Halle (Saale) 26,4 Jahre – wie die Auswertung im Jahr 2022 zeigte. In der gesamten Top10 des aktuellen Rankings liegt die Amortisationsdauer unter dem deutschlandweiten Durchschnitt von 24 Jahren.

Unter den Metropolen ist die Amortisationsdauer in Köln mit 25 Jahren am kürzesten

München führt nicht nur bei der Höhe der Miet- und Kaufpreise, sondern auch bei der höchsten Amortisationsdauer im Metropolenvergleich. Eine Eigentumswohnung amortisiert sich in der bayrischen Landeshauptstadt nach durchschnittlich 33,4 Jahren. Damit landet München im Gesamtranking auf Platz 73 von 80. In Hamburg dauert es 31,1 Jahre (Platz 66). In Frankfurt am Main sind es 29,6 Jahre (Platz 55). Berlin landet mit 28,1 Jahren auf Platz 44 und weist unter den Metropolen die zweitkürzeste Amortisationsdauer auf. Sieben der acht Metropolen liegen im Gesamtranking in der unteren Hälfte. Die einzige Ausnahme ist Köln. In der Dom-Metropole ist der Kaufpreis einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Kaltmiete nach 24,9 Jahren abbezahlt. Die Amortisationsdauer liegt hier also nur leicht über dem deutschlandweiten Durchschnitt. 

In Erlangen, Regensburg und Münster ist die Amortisationsdauer am längsten

Am längsten im Vergleich der 80 deutschen Großstädte dauert die Amortisation in Erlangen. Hier rechnet sich der Kauf einer Eigentumswohnung durchschnittlich nach 38,7 Jahren – vor zwei Jahren war die Amortisationsdauer mit 38,5 Jahren ähnlich lang. In Regensburg geht es mit einer Dauer von 36,7Jahren zwei Jahre schneller als in Erlangen. Zudem ist die Amortisationsdauer seit 2022 um 3,2 Jahre gesunken. In Münster und Braunschweig ist aktuell mit rund 34 Jahren zu rechnen. Mit Ausnahme von Münster und Braunschweig liegen die Städte auf den untersten Plätzen 69 bis 80 im Süden Deutschlands. Auf Platz 68 landet Rostock mit einer Amortisationsdauer von 32 Jahren. Unter den ostdeutschen Städten dauert es in Rostock damit am längsten. 

Ranking der Amortisationsdauer in 80 untersuchten Großstädten Deutschlands

Methodik

Die Amortisationsdauer von Immobilien beschreibt den Zeitraum, der benötigt wird, um die Kosten einer Investition durch die Erträge wieder einzunehmen und wird mithilfe des Mietpreismultiplikators berechnet. Dieser ergibt sich aus dem Kaufpreis dividiert durch die zu erzielende Jahresmiete und beschreibt die ungefähre Dauer, nach der sich ein Kauf durch die Mieteinnahmen amortisiert. Die Amortisationsdauer gibt keine Auskunft über den Gewinn oder die Rentabilität des Projekts. Der Berechnung liegen die Angebotspreise aus dem ImmoScout24 WohnBarometer für das zweite Quartal 2024 zu Grunde. In die Auswertung flossen Angebotsdaten für Bestandswohnungen (Miete & Kauf) in 80 Städten und Regionen in Deutschland ein.