Mietendeckel-Analyse

Kaum Entlastung auf dem Berliner Wohnungsmarkt – im Gegenteil: Das Wohnungsangebot sinkt kontinuierlich und der Nachfragedruck nimmt zu

• Die Wohnungsmieten für Bestandswohnungen, die vor 2014 fertig gestellt wurden, sind um 5 Prozent gesunken.
• Allerdings hat sich das Gesamtangebot an Mietwohnungen in Berlin weiter verringert.
• Der Mietendeckel hat dadurch zusätzlichen Nachfragedruck erzeugt.
• Es ist damit schwerer, als je zuvor, eine Mietwohnung zu finden.
• Gleichzeitig setzt sich das Preiswachstum für Eigentumswohnungen weiter fort.

Das Gesetz zum Mietendeckel verbietet "überhöhte Mieten" ab dem 23. November 2020. So gilt eine Miete als überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze der Mietentabelle liegt. Das heißt für Vermieter, dass sie ab diesem Tag dazu verpflichtet sind, die Mieten von betroffenen Bestandswohnungen in Berlin, auf die zulässigen Mietobergrenzen abzusenken. Im Hinblick auf den nahenden Stichtag hat ImmoScout24 die Entwicklung von Angeboten, Nachfrage und Preisen analysiert.

Innerhalb eines Jahres (Sept. 2019 bis Sept. 2020) sanken die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen um 5 Prozent, von durchschnittlich 12,91 Euro im September 2019 auf 12,26 Euro pro Quadratmeter im September 2020.

Das Gesamtangebot an Mietwohnungen in Berlin hat sich innerhalb eines Jahres allerdings um 41,5 Prozent verringert (Sept. 19 bis Sept. 20). Dieser Effekt wird fast vollständig durch
Bestandsmietwohnungen, die vor 2014 fertig gestellt wurden, hervorgerufen. So ist das Angebot in diesem Segment im selben Zeitraum um 59,1 Prozent gesunken. Neubau-Wohnungen mit Fertigstellung nach 2014 werden hingegen auf ImmoScout24 mit einem Plus von 6,7 Prozent verstärkt angeboten.

Seit Februar explodierte die Anzahl der Kontaktanfragen im Jahresvergleich pro Inserat für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014 im dreistelligen Prozentbereich. Im September lag dieser Wert sogar bei 172 Prozent im Vergleich zum vorigen Jahr. Demnach ist der Nachfragedruck für die vorhandenen Mietangebote stark angestiegen.

Konträre Entwicklung beim Wohnimmobilien-Angebot in anderen Großstädten
Dass diese Effekte nicht durch die Corona-Pandemie oder andere Einflussfaktoren hervorgerufen werden, zeigt ein Blick auf die anderen Top-7-Metropolen in Deutschland. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart hat das Wohnimmobilienangebot auf ImmoScout24 im gleichen Zeitraum deutlich zugenommen. So stieg in den Top-6-Städten das Gesamtangebot an Mietwohnungen um 35,3 Prozent (Sept. 2019 zu Sept. 2020). Auch das Angebot an Mietwohnungen, die vor 2014 fertig gestellt wurden, stieg in diesen Städten um 38,5 Prozent.

„Auch wenn die Mietpreise für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014 in Berlin gesunken sind, führt der Mietendeckel nicht zu einer Entlastung auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Im Gegenteil. Das Gesamtangebot an preiswertem Wohnraum hat sich durch den Mietendeckel verringert. Damit verschärft die gesetzliche 

Regelung die Wohnungssuche in Berlin“, sagt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. „Vor allem für Bestandswohnungen ist der Nachfragedruck enorm hoch und eine Mietwohnung zu finden, ist schwerer denn je.“

Angebot und Preise für Eigentumswohnungen nimmt weiter zu
Innerhalb eines Jahres nahm das Gesamtangebot an Eigentumswohnungen in Berlin auf ImmoScout24 gleichzeitig um 13,2 Prozent zu (Sept. 19 zu Sept. 20). Das Angebot an Eigentumswohnungen mit Fertigstellung vor 2014 stieg in Berlin im selben Zeitraum um 23 Prozent. Trotz des zunehmenden Angebots sind die Angebotspreise für Bestandseigentumswohnungen mit Baujahr vor 2014 im selben Zeitraum um 5,8 Prozent gestiegen. Lagen die durchschnittlichen Preise im September 2019 bei 4.788 Euro pro Quadratmeter, beträgt der durchschnittliche Angebotspreis ein Jahr später 5.068 Euro pro Quadratmeter.