Polarisierung am Wohnungsmarkt: Teurer Ballungsraum oder günstigere Mittelstadt?

Die Entscheidung fürs Wohnen bestimmt das Lebensumfeld. Das aktuelle WohnBarometer zeigt die Entwicklung des Immobilienmarktes für Mietwohnungen für ausgewählte Mittelstädte und Metropolen 

In den Metropolen wird es für Mietsuchende immer teurer, denn die Angebotsmieten sind im letzten Jahr deutlich gestiegen. Bundesweit stiegen die Mietpreise für Bestandswohnungen um 4,1 Prozent und im Neubaubereich 7,0 Prozent an. Nach wie vor übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches. Deutschland ist ein vielfältiges Land und so bietet auch der Immobilienmarkt attraktive Facetten – fernab der heiß begehrten Ballungsräume mit ihren hohen Mietpreisen und hart umkämpften Wohnungen. ImmoScout24 blickt mit dem WohnBarometer auf attraktive Alternativen, denn günstigere Mittelstädte bieten durchaus eine Wahlmöglichkeit für Mietsuchende. Hierfür wurden ausgewählte Mittelstädte mit einer Einwohnerzahl ab 80.000 analysiert. Der Marktreport gibt damit Orientierung für die beste Entscheidung für das eigene künftige Zuhause. 

    •    Mittelstädte punkten mit deutlich geringerer Nachfrage und niedrigerem Preisniveau.
    •    In Cottbus kostet eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern rund 347 Euro netto kalt weniger als in Berlin.
    •    Köln ist etwa 23 Prozent teurer als die nahe gelegene Mittelstadt Ratingen. 
    •    Die monatliche Miete nimmt in den Mittelstädten einen geringeren Anteil am Einkommen ein als in den Metropolen.
    •    Deutlich gestiegene Nachfrage für Mietwohnungen über alle Metropolstädte hinweg.

Generell werden innerhalb der untersuchten Mittelstädte Bestandsmietwohnungen in Gera mit 5,44 Euro pro Quadratmeter am günstigsten auf ImmoScout24 angeboten. Damit kostet hier eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern rund 381 Euro netto kalt und ist fast drei-mal so günstig wie im hochpreisigen München. In Schwerin, Kaiserslautern, Flensburg und Worms werden Bestandswohnungen in der Neuvermietung zwischen 7,05 Euro und 7,91 Euro pro Quadratmeter angeboten. Ratingen ist mit 8,46 Euro pro Quadratmeter innerhalb der untersuchten Städte die teuerste Mittelstadt. Der Mietzins stieg hier in 2021 um 3,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Nur in Kaiserslautern zogen die durchschnittlichen Angebotspreise mit 4,8 Prozent noch stärker an. 

Auch die Neubaumieten liegen noch deutlich unter den der Metropolstädte. Am günstigsten finden Mietsuchende neugebaute Wohnungen auf ImmoScout24 in Zwickau. Der Quadratmeterpreis liegt bei 7,57 Euro. Die teuersten Wohnungen in diesem Segment bieten Anbieter:innen mit 10,82 Euro pro Quadratmeterpreis in Schwerin an. Doch auch in den Mittelstädten zogen die Preise im Neubaubereich im letzten Jahr teilweise stark an. So zogen die Angebotspreise in Worms mit 6,4 Prozent an. In Flensburg stiegen die Preise 2021 um 5,4 Prozent, in Cottbus um 5,2 Prozent und in Schwerin um 3,9 Prozent an im Vergleich zum Vorjahr. 
Die ausgewählten Mittelstädte liegen in einer Entfernung um die 100 km von den Top-7-Metropolen und punkten mit einer deutlich geringeren Nachfrage. Im Schnitt bekommen alle Immobilientypen in den untersuchten Mittelstädten eine Kontaktanfrage alle zwei Wochen.  

In Berlin ist der Mietpreis für Bestandswohnungen fast doppelt so hoch wie in Cottbus.
Berlin zählt aktuell mit 10,59 Euro pro Quadratmeter zu den günstigeren Metropolen für Mietwohnungen im Bestand. Mietsuchende müssen in der Bundeshauptstadt mit durchschnittlich 741 Euro netto kalt für die Referenzwohnung mit zwei Zimmern und 70 Quadratmetern kalkulieren. Cottbus mit seinen knapp 100.000 Einwohnern liegt nur 130 km entfernt von Berlin. Mit der Bahn brauchen die Menschen ca. eine Stunde und 20 Minuten. Bestandsmietwohnungen werden in der Universitätsstadt mit 5,63 Euro pro Quadratmeter auf ImmoScout24 angeboten. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet damit rund 394 Euro netto kalt und ist knapp 347 Euro günstiger als in Berlin. In beiden Städten stiegen allerdings die Angebotspreise deutlich gegenüber dem Vorjahr. In Berlin fiel die Preisdynamik im vierten Quartal mit 6,0 Prozent für Mietwohnungen im Bestand gegenüber 4,2 Prozent im Vorjahr am höchsten aus. In Cottbus wurden die Bestandsmietwohnungen im Jahr 2021 um 1,7 Prozent teurer angeboten als im Vorjahr. Zuvor stagnierte das Jahreswachstum bei 0,1 Prozent. Das Verhältnis der Warmmieten und Kaufkraft zeigt ebenfalls, dass generell die monatliche Mietbelastung in Berlin mit durchschnittlich 28 Prozent einen deutlich höheren Anteil am Einkommen vereinnahmt als in Cottbus mit 16 Prozent.
 
Die Mittelstadt Ratingen ist etwa 23 Prozent günstiger als die nahe gelegene Metropole Köln
In Köln ist das Preisniveau für Mietwohnungen im Bestand mit durchschnittlich 11,04 Euro pro Quadratmeter ebenfalls verhältnismäßig günstig innerhalb der Metropolen. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Angebotsmieten auf ImmoScout24 um 5,4 Prozent. Die nahe gelegene Mittelstadt Ratingen ist etwa eine Stunde mit der Bahn entfernt. Der Mietzins stieg hier in 2021 um 3,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und lag bei 8,46 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2021. Damit ist der Quadratmeterpreis für Bestandsmietwohnungen in etwa um 23 Prozent günstiger als in Köln. Mietsuchende müssen in der unweit entfernten Stadt Ratingen etwa 181 Euro weniger für die Kaltmiete einkalkulieren. In Ratingen bleibt den Menschen im Durchschnitt mehr Geld für Kleidung und Lebenshaltungskosten zur Verfügung als den Kölnern. Das Verhältnis Miete zu Kaufkraft liegt in der Mittelstadt bei 17 Prozent und in der Domstadt bei 23 Prozent.
 
“In den Ballungsräumen bezahlbaren Wohnraum zu finden, bleibt eine zentrale Herausforderung für viele Suchenden. Das kann nur durch mehr Bauen gelöst werden. Bis ausreichend Angebot geschaffen wurde, bieten das Umland und naheliegende Mittelstädte attraktive Alternativen. Mittelstädte überzeugen mit günstigeren Mietniveaus, einer hohen Lebensqualität und einer guten Infrastruktur”, sagt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.
 
Trotz höherer Preissteigerungen ist das Mietniveau in Schwerin fast 3 Euro pro Quadratmeter günstiger als in Hamburg
In Hamburg zogen die Angebotsmieten für Bestandsmietwohnungen um 2,9 Prozent an auf 12,04 Euro pro Quadratmeter. Die Mittelstadt Schwerin ist von Hamburg aus mit der Bahn in weniger als eine Stunde erreichbar. Mit durchschnittlich 7,05 Euro pro Quadratmeter weist die Stadt damit ein deutlich günstigeres Mietniveau in diesem Segment auf. In der Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern entwickelten sich die Angebotspreise für Bestandswohnungen mit 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr deutlich stärker als in Hamburg. Trotz dessen nimmt das günstige Mietniveau in Schwerin nur einen Anteil von 17 Prozent gemessen an der Kaufkraft ein. In Hamburg sind es 24 Prozent.
 
In Kaiserslautern kostet eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern rund 370 Euro weniger als in Frankfurt
Frankfurt am Main zählt mit durchschnittlich 12,43 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen zu den hochpreisigen Mietmärkten in Deutschland. Am teuersten ist nur noch München mit einem aktuellen Quadratmeterpreis von über 16 Euro. Trotz des hohen Preisniveaus entwickelten sich die Mieten dynamisch und zogen 2021 mit 4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr an. Doch auch im nahen gelegenen Kaiserslautern wuchsen die Angebotspreise um 4,8 Prozent auf 7,14 Euro pro Quadratmeter im Schnitt. 
Damit kostet die Referenzwohnung in Kaiserslautern etwa 370 Euro weniger als in Frankfurt am Main. Obwohl die Menschen in Frankfurt am Main überdurchschnittlich gut verdienen, verschluckt die monatliche Miete auf Grund der hohen Preise einen großen Teil des Einkommens: 31 Prozent. In Kaiserslautern sind es lediglich 21 Prozent.

Für die untersuchten Mittelstädte stellt das WohnBarometer weitere Preissteigerungen in Aussicht. Die Preise für Bestandwohnungen werden in Ratingen um 5,2, in Kaiserslautern um 5,1, in Schwerin um 3,3 und in Cottbus um 3,2 Prozent innerhalb der nächsten 12 Monate steigen. Für Neubauwohnungen erwartet ImmoScout24, dass die Angebotsmieten in den genannten Städten zwischen zwei und 5,4 Prozent steigen werden.

Zum WohnBarometer für die Mietpreisentwicklung in Deutschland und den Metropolen: https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html#miete

 Das ImmoScout24 WohnBarometer – Methodik

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder, ergänzt um einen Indikator zum Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie eine Preisprognose für die nächsten 12 Monate. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Dabei werden alle Mietwohnungsinserate analysiert. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot wird berechnet auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche. Es handelt sich um einen normierten Wert, um unterschiedliche Standzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen. Die aktuellen Mietpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im vierten Quartal 2021.
 
Methodik zum Verhältnis Miete und Kaufkraft

Die jährliche Kaufkraft wurde nach Infas360 je Haushalt und Region berechnet und für das Jahr 2021 hochgerechnet. Für die Warmmieten wurden alle Angebote der jeweiligen Region aggregiert und der Median verwendet, um Ausreißer zu eliminieren.