Bau­be­schrei­bung- Wich­ti­ger Be­stand­teil des Bauvertrages

Als wichtigste Bestandteile eines Bauvertrages gilt die Baubeschreibung. Sie definiert welche Leistung der Bauträger an Sie zu übergeben hat. 

Die Baubeschreibung, die fachlich auch Leistungsbeschreibung genannt wird, definiert welche Leistung der Bauträger zu welchem Pauschalpreis, vertraglich zugesichert, an Sie zu übergeben hat. Durch die Baubeschreibung wird die Leistungspflicht des Bauunternehmers im Einzelnen geregelt. Sie sollte auf Vollständigkeit, Begriffswahl und Inhalte überprüft werden.

Dabei kommt es ganz entscheidend auf die Ausführlichkeit der Leistungsbeschreibung an, denn was hier nicht drin steht, braucht auch nicht erbracht zu werden. Da Ihr Objekt noch nicht erbaut ist, bietet einzig die Baubeschreibung Anhalt, um die Qualität zu beurteilen.

Auch bei einem bereits errichteten Objekt kann man vieles nur anhand der Baubeschreibung beurteilen, vor allem die bereits verbauten Teile, wie z. B. die Wärmedämmung oder Dränage.

Insbesondere beim schlüsselfertigen Kauf vom Bauträger spielt die Baubeschreibung eine bedeutende Rolle. Anhand der Baubeschreibung erkennt ein Fachmann sofort, ob die Ausstattung des Bauträgers als durchschnittlich oder gar überdurchschnittlich eingestuft werden kann. Bewegt sich der Ausstattungsstandard am unteren Ende, schlagen abweichende Ausführungen (Sonderwünsche) mitunter erheblich zu Buche.

1. Ist die Baubeschreibung vollständig? 

2. Welchen Zweck erfüllt die Baubeschreibung? 

3. Wie lese ich die Baubeschreibung? 

4. Welche weiteren Bestandteile hat die Baubeschreibung? 

5. Gehören die Außenanlagen zur Baubeschreibung? 

Bauherren sollten sich die Baubeschreibung in jedem Fall genau durchlesen und genau prüfen, ob alle Leistungen im Angebot enthalten sind, die vertraglich vereinbart wurden. Fehlen wichtige Bestandteile oder gibt es zusätzliche Kosten? Die Baubeschreibung kann auch dafür eingesetzt werden, um während der Bauphase den Anbieter immer wieder zu kontrollieren. Die Baubeschreibung gewährleistet, dass der Bauherr auch das erhält, wofür er gezahlt hat. Die Baubeschreibung gilt dabei für alle Bauweisen und unabhängig von der Firma oder vom Umfang des Projekts. Sowohl bei Fertighäusern als auch bei Massivhäusern wird eine Baubeschreibung angefertigt. Wichtig ist es dabei, dass die Baubeschreibung konkret und nicht zu allgemein verfasst ist. Bauherren sollten auf vollständige Mengenangaben, Produktbeschreibungen etc. bestehen. Sind diese nicht genau festgehalten, drohen Missverständnisse, Streitigkeiten und eventuell auch zusätzliche Kosten.

Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Bauvertrags. Damit wird sie der kreditgebenden Bank vorgelegt, wenn eine private Immobilienfinanzierung benötigt wird. Falls die Baubeschreibung Teil der Dokumentation für einen Grundstückskauf oder den Kauf von einem Bauträger ist, muss diese als Teil des Kaufvertrags unbedingt notariell beglaubigt werden. Auch bei einem Baugenehmigungsverfahren wird die Baubeschreibung benötigt. Dieses ist dann notwendig, wenn die Bauaufsichtsbehörde und bei Bedarf andere Behörden die Vereinbarkeit des jeweiligen Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften prüfen müssen. Die Baubeschreibung wird in diesem Fall zusammen mit dem Bauantrag, der Betriebsbeschreibung, den Bauvorlagen und gegebenenfalls etwaigen bautechnischen Nachweisen bei der Bauaufsichtsbehörde vorgelegt.

Im Allgemeinen sind in der Baubeschreibung alle Leistungen und der genaue Leistungsumfang des Bauvorhabens festgelegt. Aber auch Haftungsausschlüsse und Änderungsbedingungen sind darin enthalten. Da es sich um ein recht fachliches Dokument handelt, sollten private Bauherren die Baubeschreibung stets durch einen Fachmann prüfen lassen. In der Regel kann die Verbraucherzentrale behilflich sein, aber auch Architekten und Anwälte können die Baubeschreibung prüfen. Folgende Angaben sollten jedoch in jedem Fall in der Baubeschreibung enthalten sein:

• Art und Zweck der Bauleistung
• Nutzung und Funktion
• Gesamtumfang
• Hersteller und Subunternehmen, Produkte und Preise
• Grundwasserverhältnisse, Gewässer und Schutzzonen
• Absicherung der Baustelle
• Vorarbeiten
• Bauablauf
• bauliche Vorgaben
• besondere Erfordernisse
• konstruktiver Aufbau, Dämmung etc.
• bauphysikalische und statische Berechnungen
• Ausstattung (Haustechnik etc.)
• Bauablaufpläne, Lagepläne und Konstruktionspläne

Die Baubeschreibung ist für Laien nicht immer leicht zu lesen, jedoch sollten Bauherren sich unbedingt die Zeit nehmen, sie genau zu studieren. Denn hier ist der gesamte Leistungsumfang der Baufirma festgehalten. So lassen sich später Enttäuschungen und Streitigkeiten vermeiden. Folgendes Muster einer Baubeschreibung kann Ihnen dabei helfen, das Kleingedruckte zu verstehen:

Bauvorhaben Neubau Einfamilienhaus, Adresse, Ort

1. Allgemeine Informationen:

• Auf dem oben genannten Grundstück wird 2015 ein Einfamilienhaus errichtet.
• Das Haus enthält ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss, einen Spitzboden und eine Garage.
• Im Erdgeschoss sind das Wohnzimmer, eine Küche, ein Bad, eine Diele und der Haustechnikraum angebracht.
• Im Dachgeschoss sind ein Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmer und ein weiteres Bad geplant.
• Im Wohnzimmer erfolgt der Anbau eines Wintergartens.
• Das Wohnzimmer im Erdgeschoss wird durch den Eingangsbereich erschlossen. Die Küche ist eine offene Küche zum Wohnzimmer hin.
• Das Dachgeschoss wird über eine Wendeltreppe aus dem Eingangsbereich heraus erschlossen.
• Der Spitzboden wird über eine platzsparende Treppe im Flurbereich des Dachgeschosses erschlossen.
• Das Einfamilienhaus wird in Massivbauweise errichtet. Die Gründung erfolgt mittels Bodenplatte und Streifenfundamenten. Die Außenwände sowie die tragenden Innenwände des Erdgeschosses und Dachgeschosses werden in Ziegelbauweise errichtet.
• Der Dachstuhl wird in zimmermannsmäßiger Bauweise errichtet.
• Die Haustechnik liegt im oberen Ausstattungsbereich. Im Erdgeschoss wird eine Fußbodenheizung angebracht. Das Haus wird mit Heizöl beheizt, ein Container wird im Gartenbereich angebracht. Für die Warmwasserbereitung wird Solarthermie verwendet, das Anbringen von Sonnenkollektoren wird bauseitig vorbereitet.
• Das Dach wird als Satteldach mit einer Neigung von 45 Grad errichtet. Im Eingangsbereich des Hauses wird das Dach um xx Zentimeter verlängert, um den Bereich zu überdecken.

Kennzahlen:

Bebaute Fläche xx Meter mal xx Meter, ca. xx Quadratmeter

Wohnfläche ca. xx Quadratmeter

Raumhöhe Erdgeschoss xx Meter, Dachgeschoss xx Meter

Fußbodenaufbau Erdgeschoss:       

• Bodenplatte
• Dichtung
• Dämmung
• Heizestrich
• Belag
• Insgesamt: xx Zentimeter
• Fußbodenaufbau Dachgeschoss:    s. Beispiel Erdgeschoss
• Fußbodenaufbau Spitzboden:          s. Beispiel Erdgeschoss

2. Bauvorbereitung, Genehmigungen und Planung

• Planzeichnungen
• Statische Berechnungen
• Wärme- und Schallschutznachweise
• beauftragte Besorgungen von Gutachten, behördlichen Genehmigungen, Versicherung etc.

3. Hausanschlussleistungen

• Schmutzwasser
• Frischwasser
• Gas
• Schwach- und Starkstrom

4. Abrissarbeiten, Freimachung

• eventuell Freimachung oder Umsetzung eines Schuppens
• Entsorgung aller nicht notwendigen Materialien, Bauschutt und Unrat vom Baufeld
• eventuell Fällen von Bäumen auf dem Baufeld

5. Baustelleneinrichtung

• Bauvorhaben wird ausgewinkelt und durch Winkelböcke für den Bauherrn kenntlich gemacht.
• Die zu Beginn notwendige öffentliche Vermessung des Grundstücks, der Anschluss von Baustrom und -wasser erfolgt auf Kosten des Bauherrn.

Nach den allgemeinen Hinweisen zum geplanten Hausbau und dem Teil zur Vorbereitung der Baustelle folgen in der Baubeschreibung ausführliche Hinweise zu den einzelnen Bauphasen und Gewerken. Nach der Baustelleneinrichtung erfolgen Erdbauarbeiten, Gerüstbauarbeiten, Maurerarbeiten, Beton- und Stahlbetonarbeiten sowie Abdichtungs- und Dämmarbeiten am Haus. Des Weiteren finden Holzbauarbeiten und Dachdeckungsarbeiten statt, die Fassade wird verputzt und auch Innenputzarbeiten werden durchgeführt. Zu den weiteren Bestandteilen der Baubeschreibung gehören die Fliesenarbeiten im Innenbereich, die Estricharbeiten, die Montage der Fenster und Türen sowie Metall- und Schlossarbeiten. Auch die Arbeit der Maler, Trockenbauer und Elektroinstallateure wird in der Baubeschreibung genau definiert. Je detaillierter die Baubeschreibung an dieser Stelle ist, desto besser ist es für den Bauherren. Schließlich kann sich dieser genau auf den Leistungsumfang berufen und entsprechend eingreifen, falls er nicht eingehalten wird. Ob Heizungsinstallation oder Sanitärinstallation, hier sollte vor Abschluss des Bauvertrages genau geschaut werden. Außerdem werden in der Baubeschreibung sogar kleinste Details wie die Ausstattungsmerkmale der Einbauküche oder auch wichtige Informationen zur Baureinigung festgehalten.

Ob der Hof bepflastert wird, eine Rasenfläche angelegt wird oder sogar Bäume und Sträucher gepflanzt werden, ist in der Regel ebenfalls Bestandteil der Baubeschreibung. Da die Außenfläche eine große Bedeutung für den Gesamteindruck des Hauses und damit auch das Wohlbefinden der Bewohner hat, sollten die entsprechenden Arbeiten stets in den Leistungsumfang integriert werden, wenn das Budget dies zulässt. So sollten die Gartenwege und befestigte Flächen geplant und mit Pflastersteinen verlegt werden, Eingangspodeste für Tür und Terrasse eingeplant und auch eine Bepflanzung unter Berücksichtigung des Bestandes erwogen werden.