Bau­kos­ten pro qm er­mit­teln

Die Baukosten pro Quadratmeter unterscheiden sich von Stadt zu Stadt und von Bundesland zu Bundesland. Dabei ist auch nicht immer klar, welche genauen Kosten in den Baukosten enthalten sind. Wie die einzelnen Kostenpositionen aufgeschlüsselt sind und was Du bei den Baunebenkosten beachten solltest, erfährst Du in diesem Beitrag.

1. Wie setzen sich die Baukosten pro Quadratmeter zusammen?

2. Welche Faktoren sind für die Baukosten relevant?

3. Wie ist die Verbindung von Baukosten je Quadratmeter und Leistungsbeschreibung?

4. Zählen Baunebenkosten zu den Baukosten?

5. Was kostet ein Hausbau in Deutschland? - Ein Überblick 

• Zu den gesamten Baukosten gehören der Grundstückskaufpreis, die Errichtungskosten des Gebäudes sowie die Baunebenkosten.
• Besonders die Baunebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notar- und Grundbuchgebühren, Erschließungskosten etc.) können teils stark in der Höhe variieren und eine Berechnung mit Baukosten pro m² verzerren.

Eine Angabe der Baukosten pro Quadratmeter ist pauschal nicht möglich. Dafür sind nicht nur die Preisgefüge der Hausbaufirmen zu unterschiedlich – vielmehr beeinflussen zahlreiche Faktoren den Quadratmeter-Preis der Baukosten maßgeblich.

Daher solltest Du als künftiger Bauherr stets bei Preisangaben genau hinschauen und überprüfen, welche Angaben und Komponenten in die Baukosten pro m² eingerechnet wurden.

Als Beispiel: Ein Ein- oder Zweifamilienhaus in durchschnittlicher Ausführung lässt sich mit etwa 1.350 Euro Baukosten je Quadratmeter kalkulieren. Dieselbe Immobilie einschließlich der Ver- und Entsorgung und Makler-, Notar- und Gerichtskosten wird womöglich mit Baukosten von 2.000 Euro oder mehr je Quadratmeter angegeben.

In diesem Zusammenhang haben die Bauherren in spe vor allem zwei Möglichkeiten, um eine Angabe der Baukosten zu bewerten:

• die Leistungsbeschreibung genau studieren

• die Baunebenkosten kalkulieren

Der erste Faktor für eine valide Angabe der Baukosten pro Quadratmeter ist das Grundstück. Hierzu zählen der Grundstückspreis sowie weitere Kosten für beispielsweise den Makler, den Notar, Vermessung und Eintragung ins Grundbuch.

Der zweite Bereich umfasst die Kosten für das Herrichten und Erschließen des Grundstückes mit den Anschlüssen an die Ver- und Entsorgung. Außerdem wird das Grundstück für die Bebauung vorbereitet.

Mit Blick auf das Bauwerk an sich lassen sich die Komponenten in zwei Bereiche unterteilen: in die reine Baukonstruktion (Rohbau) und die technischen Anlagen für Heizungs-, Lüftungs-, Elektro- oder Sanitäranlagen (Innenausbau).

Auch die Außenanlagen oder Ausstattungselemente wie zum Beispiel für das Mobiliar oder eine Einbauküche lassen sich in die Angabe der Baukosten pro qm einrechnen. Die Baunebenkosten können ebenfalls kalkuliert werden und in die Angabe der Gebäudekosten einfließen.

Dadurch können die Baukosten pro Quadratmeter ganz unterschiedlich ausfallen – nicht nur mit Blick auf unterschiedliche Haustypen oder Baumaterialien, sondern auch wenn bestimmte Faktoren wie beispielsweise die Baunebenkosten nicht berücksichtigt werden.

Eine Angabe der Gebäudekosten je Quadratmeter Wohnfläche wird oftmals im Rahmen einer Bau- und Leistungsbeschreibung angegeben. Auf Grundlage einer umfassenden Übersicht sämtlicher Bauabschnitte und relevanter Komponenten lässt sich eine Baukostenangabe pro Quadratmeter Wohnfläche besser bewerten als aus dem Bauch heraus.

So sind in einer umfassenden Bau- und Leistungsbeschreibung beispielsweise die Kosten für

• Planung,

• Einrichtung der Baustelle,

• Erdarbeiten,

• den Rohbau und

• die Material- sowie die Arbeitskosten für Fenster, Türen und haustechnischen Anlagen

aufgeführt. Transparent und übersichtlich wird Bauherren so die Möglichkeit gegeben, die Einzelbestandteile beim Hausbau nachzuvollziehen. So hast Du stets die Möglichkeit, die Baukosten pro Quadratmeter im Blick zu behalten.

Professionelle Hausanbieter und Hausbaufirmen geben Dir Auskunft über die jeweiligen Positionen in einer Bau- und Leistungsbeschreibung. Und im Zuge der Vertragsverhandlungen lassen sich Vergleichswerte recherchieren, wenn ein Posten mit überdurchschnittlich hohen Kosten angegeben sein sollte.

Somit existiert eine unmittelbare Verbindung von Bau- und Leistungsbeschreibung und den Baukosten je Quadratmeter. Der Preis ergibt sich durch die durchzuführenden Arbeiten und die verwendeten Materialien und kann mit Blick auf die Immobilie oder die Sonderwünsche ganz unterschiedlich ausfallen.

Diese Frage lässt sich nicht eindeutig mit Ja oder Nein beantworten. Es existiert keine eindeutige Regelung, welche Faktoren zusammen die Baukosten pro Quadratmeter ergeben.

Die Baunebenkosten beispielsweise sind lediglich ein Aspekt, der in einer Angabe berücksichtigt werden kann, aber nicht muss. Für Bauherren wäre es für eine möglichst hohe Transparenz und Planungssicherheit optimal, wenn sämtliche Faktoren für die Gebäudekosten berücksichtigt würden. Das erspart Ihnen intensive Recherchearbeit und die vielschichtige Kalkulation der Finanzierung.

Zu den möglichen Baunebenkosten zählen:

• Grunderwerbsteuer

• Notar- und Grundbuchkosten

• Maklerkosten

• Kosten für die Baugenehmigung

• Erschließungskosten

• Kosten für Bauvertragsprüfung

• Kosten für Bodengutachten

• Vermessungskosten

• Abriss von Altbauten

• Kosten für Prüfstatiker

• Architektenhonorar

• Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung etc.)

Wenn berücksichtigt wird, dass beispielsweise die Erschließungskosten zwischen 25 und 75 Euro pro qm betragen können und die Grunderwerbsteuer bundeslandabhängig zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises liegt, ergeben sich daraus nicht unbeträchtliche Kosten. Daher solltest Du dich umfassend informieren, ob die Baunebenkosten bei der vorliegenden Angabe der Baukosten pro Quadratmeter beinhaltet sind.

In Deutschland herrschen teils sehr große Unterschiede bei den Bauwerkskosten. Tendenziell ist der Hausbau im Norden Deutschlands günstiger als im Süden. Auch bei den Grundstückspreisen gibt es teilweise enorme Differenzen (München: 2.300 Euro/m² – Berlin 350 Euro/m²).

Wie groß die Kostenunterschiede in verschiedenen Städten Deutschland sein können, zeigen die folgenden fünf Beispiele: