Wohnflächenberechnung: Wohn­flä­che beim Haus­bau kor­rekt er­mit­teln

Die Wohnflächenberechnung gehört zu den wichtigsten Bestandteilen des Bauantrags. Bei der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien spielen die Werte aus dieser Berechnung eine große Rolle für die Bemessung des Miet- oder Kaufpreises. Welche Verfahren es zur Berechnung gibt und was dabei zu beachten ist, erfährst Du in diesem Beitrag.

1. Wie erfolgt die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)?

2. Wohnflächenberechnung nach DIN 277

3. Wohnflächenberechnungen vergleichen

4. Wie kann die Berechnung der Wohnfläche selbst vorgenommen werden?

5. Gibt es Spezialisten für eine solche Berechnung?

6. Welches Vorgehen ist bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung ratsam?

7. Ist die Wohnflächenberechnung auch für Versicherungen entscheidend?

8. Welche Rolle spielt die Berechnung der Wohnfläche bei Miet- und Kaufpreisen?

9. Wohnflächenberechnung: Schritt für Schritt-Anleitung

• Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung ist ein wichtiger Bestandteil im Bauantrag eines Neubaus.
• Es gibt zwei verschiedene Arten der Flächenberechnung eines Wohngebäudes: einerseits nach der Wohnflächenverordnung und andererseits nach der DIN-Norm DIN 277.
• Eine Wohnflächenberechnung eines Gutachters ist gerichtsfest.

Als Wohnfläche wird die anrechenbare Grundfläche der Wohnräume eines Gebäudes bezeichnet. Die tatsächliche Grundfläche stimmt dabei nicht mit der Wohnfläche überein, da bestimmte Flächen abgezogen werden. Als Wohnfläche in einer Wohnung oder einem Haus gelten laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) die Flächen folgender Räume:

• Wohnzimmer

• Schlaf- und Kinderzimmer

• Küchen

• Esszimmer

• Flure

• Badezimmer und WCs

• Neben- und Abstellräume

Weiterhin können Wintergärten, Balkone, Loggien oder Terrassen ganz bzw. teilweise zur Wohnfläche gerechnet werden. Außen vor bleiben bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

• Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung,

• Hausflure,

• Heizungsräume,

• Garagen sowie

• Grundflächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter.

Bei der Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche gibt es verschiedene Abzugsflächen, so zum Beispiel Bekleidungen, Pfeiler oder Vormauerungen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter, Treppen mit mehr als drei Stufen oder auch Fenster- und Wandnischen.

Bei Dachschrägen entscheidet die Raumhöhe. Folgende Grafik zeigt, dass Raumhöhen unterhalb eines Meters zu 0 Prozent angerechnet werden. Ab einem bis zu 2 Metern zu 50 Prozent. Sowie Raumhöhen oberhalb von 2 Metern zu 100 Prozent angerechnet werden.

Neben der Wohnflächenberechnung nach WoFlV gibt es eine weitere Berechnungsmethode, die in der DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ beschrieben wird. Bei diesem Verfahren werden nicht direkt Wohnflächen, sondern Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt.

Separat ausgewiesen und zu 100 Prozent angerechnet werden dabei auch Balkone, Terrassen oder Loggien. Dadurch wird im Endergebnis eine deutlich höhere Fläche ermittelt als bei der oben genannten Methode der Wohnflächenberechnung.

Werden Wohnflächen verglichen, ist darauf zu achten, dass die Flächenangaben auf der gleichen Berechnungsart basieren. Dies ist zum Beispiel bei der Wohnungs- oder Haussuche relevant. Interessenten sollten immer erfragen, welche Art der Wohnflächenberechnung verwendet wurde.

Die DIN 277 darf im frei finanzierten Wohnungsbau genutzt werden, im öffentlich geförderten Bereich ist ausschließlich die Berechnung auf Grundlage der Wohnflächenverordnung zulässig.

Laut Stiftung Warentest sind viele Wohnungen kleiner als vom Vermieter angegeben. Die meisten Fehler entstehen beim Vermessen von Dachschrägen. Es empfiehlt sich daher immer, die angegebene Wohnfläche zu überprüfen.

Die Höhe der einzelnen Räume ist bei der Wohnflächenberechnung das Entscheidende. So zählen Raumflächen unter einer Dachschräge bis zu einem Meter nicht zum Wohnraum und fallen dementsprechend aus der Berechnung der Wohnfläche heraus. Beginnt die Dachschräge in ein bis zwei Metern Höhe, werden die Flächen darunter zu 50 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet. Gleiches gilt für Flächen unter Treppen.

Daneben gibt es weitere Sonderregelungen für Nischen, Schornsteine oder freistehende Säulen, die unbedingt beachtet werden sollten. Diese können in der Wohnflächenverordnung nachgelesen werden.

Kompetenter Ansprechpartner für die Berechnung der Wohnfläche ist immer ein Gutachter. Dieser kennt sich nicht nur mit den Berechnungsvorschriften aus, er weiß auch, welche Fläche wie gewertet wird.

Misst ein Gutachter ein Objekt, dauert dies je nach Größe der Wohnung oder des Hauses bis zu zwei Stunden und kostet zwischen 160 und 250 Euro. Weist der Spezialist dann tatsächlich eine Differenz nach, hat sein Urteil vor Gericht Bestand.

Der Mieter sollte sich dennoch Rückendeckung vom Mieterschutzbund beziehungsweise Mieterschutzverein holen. Weiterhin ist es auch angeraten, den Vermieter um eine Erklärung zu bitten.

Weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mindestens zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche ab, dürfen die Mieter Geld zurückverlangen und die Miete kürzen.

Als Faustregel gilt: Ist die Wohnung um zwölf Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, so kann die Miete auch um zwölf Prozent gemindert werden. Dies gilt auch für bereits geleistete Mietzahlungen aus der Vergangenheit. So hat es der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden.

Auch zu viel gezahlte Betriebskosten können auf diesem Wege zurückverlangt werden. Ist die Wohnung größer, als im Mietvertrag angegeben, kann sich der Mieter freuen. Der Vermieter darf in solch einem Fall keine Miete nachfordern. Er hat aber das Recht, die tatsächliche Wohnungsgröße bei der nächsten Betriebskostenabrechnung und bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Im Fall von Kaufverträgen entscheiden die Gerichte nach Ermessen. Stellen Wohnungs- oder Hauskäufer erst nach Abschluss des Kaufvertrags fest, dass die Wohnflächenberechnung fehlerhaft ist, besteht nur in Ausnahmefällen die Möglichkeit, den Kaufpreis zu mindern oder Schadenersatz zu verlangen. Auch hier sollten Interessenten die Berechnung der Wohnfläche auf jeden Fall nachprüfen.

Versicherer entscheiden in der Regel, welche Flächen versichert werden können und welche nicht. Die Nutzung einer Fläche spielt bei Gebäude- und auch bei Hausratversicherungen eine große Rolle. Demnach zählt alles das, wo gewohnt wird (beispielsweise das Wohnzimmer) zur Wohnfläche.

Wird die Quadratmeteranzahl beispielsweise zu hoch bemessen, zahlt der Versicherte am Ende drauf. Ist die Wohnfläche zu niedrig bemessen, muss er mit Leistungskürzungen rechnen. Daher ist auch für einen umfassenden Versicherungsschutz eine korrekte Wohnflächenberechnung unerlässlich.

Eine korrekte Wohnflächenberechnung wird vor allem angesichts kontinuierlich steigender Miet- und Kaufpreise in Zukunft immer mehr an Bedeutung gewinnen. Allerdings gibt es regional sehr große Unterschiede – innerhalb Deutschlands weichen die Quadratmeterpreise deutlich voneinander ab.

Grundsätzlich zahlen Mieter in den alten Bundesländern mehr als ostdeutsche Mieter. Am teuersten sind die Bundesländer Hamburg (rund 7,47 Euro pro Quadratmeter), Hessen (rund 6,57 Euro pro Quadratmeter) und Bayern (rund 6,33 Euro pro Quadratmeter). Mieter aus Sachsen (rund 5,13 Euro pro Quadratmeter) und Mecklenburg-Vorpommern (5,33 Euro pro Quadratmeter), aber auch dem Saarland (5,04 Euro pro Quadratmeter) zahlen durchschnittlich am wenigsten.

Du willst überprüfen, ob die angegebene Wohnfläche der tatsächlichen Wohnfläche entspricht? Mit dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung kannst Du die Wohnfläche selbst berechnen:

• Räume und Raumteile mit einer Deckenhöhe von zwei Metern werden vollständig als Wohnfläche angerechnet

• Räume und Raumteile mit einer Deckenhöhe zwischen einem und zwei Metern werden zu 50 Prozent als Wohnfläche angerechnet

• Räume und Raumteile mit einer Deckenhöhe unter einem Meter werden gar nicht als Wohnfläche angerechnet

• die Fläche von Wintergärten, Balkonen, Loggien und Terrassen wird in der Regel zu 25 Prozent als Wohnfläche angerechnet (in einzelnen Fällen auch zu 50 Prozent)

• Tür-, Fenster- sowie Wandnischen müssen bis zum Boden reichen und eine Mindesttiefe von 13 Zentimetern haben, um als Wohnfläche angerechnet werden zu können

• Flächen unter der Treppe werden erst ab einer Höhe von einem Meter oder ab der dritten Treppenstufe als Wohnfläche angerechnet

Folgende Flächen werden nicht als Wohnfläche angerechnet:

• Kellerräume

• Abstellräume sowie Kellerersatzräume außerhalb des Wohngebäudes

• Waschküchen

• Bodenräume

• Trockenräume

• Heizungsräume

• Garagen

• Geschäftsräume