Haus mit be­ste­hen­dem Dar­le­hen ge­erbt - Was tun als Er­ben­ge­mein­schaft?

Wenn eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt wird, ist das oftmals schon kompliziert genug. Noch komplexer wird es, falls das Objekt noch nicht vollständig finanziert ist.

Ob und wie eine Anschlussfinanzierung durchführbar ist wenn der Immobilienkredit noch läuft, verrät dir dieser Ratgeber.

Um herauszufinden, wie die Erbengemeinschaft mit den offenen Forderungen der Bank am besten umgeht, müssen der laufende Kredit und seine Bedingungen genau betrachtet werden.

Denn eines ist klar: Werden die Zahlungen an die Bank nicht weitergeführt, greift die Hypothek, die im Normalfall Bestandteil der Immobilienfinanzierung ist. So kann die Bank als letztes Mittel die Zwangsversteigerung des Objekts einleiten, um die offenen Forderungen zu begleichen.

Deshalb sollten Sie und Ihre Miterben versuchen, die Finanzierung der Immobilie nach Möglichkeit abzuschließen. Das kann je nach Sachlage durch ein Fortführen des bestehenden Darlehens oder auch über eine gemeinsame Anschlussfinanzierung erfolgen.

Gerade bei vermieteten Objekten, die der Erbengemeinschaft langfristig regelmäßige Einnahmen versprechen, lohnt sich dieser Aufwand erfahrungsgemäß.

• Wie lange gilt der vereinbarte Festzins noch?
• Wie groß ist die Restschuld nach Ablauf der Festzinslaufzeit?
• Sind vorzeitige Sondertilgungen möglich?
• Ist eine Kündigung möglich? Wie hoch wäre in diesem Fall die Vorfälligkeitsentschädigung?
• Wie sind die Kreditkonditionen im Vergleich zu momentanen Angeboten auf dem Markt?
• Muss die Erbengemeinschaft für ein Forward-Darlehen für die Restschuld eintreten? Wie sind hier die Konditionen?
  
  

So lässt sich abschätzen, ob eine Prolongation, also eine weitere Finanzierung beim bisherigen Kreditgeber, oder eine Umschuldung in Form einer Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank am vorteilhaftesten ist. 

Wenn ausreichend Eigenkapital innerhalb der Erbengemeinschaft zur Verfügung steht, kann auch die komplette Tilgung der Restschuld und damit das Aufheben der Hypothek eine Option sein. Dies würde immerhin das Problem der Finanzierung lösen.

Wenn die geerbte Immobilie gleichermaßen allen Erben gehört, gilt das auch für die entsprechende Hypothek. Daher hat die Bank alle Erben gesamtschuldnerisch in der Haftung.

Das bedeutet jedoch nicht, dass die restliche Darlehenssumme zu gleichen Teilen von allen Erben eingetrieben wird. Die Bank hat vielmehr die Möglichkeit, diejenigen Erben heranzuziehen, die am ehesten zahlungsfähig erscheinen und kann entsprechend einen höheren Anteil verlangen. Das macht die Übernahme eines bestehenden Darlehens im Erbfall so kompliziert, wenn eine Erbengemeinschaft in den Kredit eintritt.

Ob und wie viel die einzelnen Erben im Falle einer solchen Zahlungsforderung bereits vorab gezahlt haben, spielt für den Kreditgeber dann keine Rolle. Die bisher getätigten Zahlungen münden zwar theoretisch in einem Anspruch gegenüber den nichtzahlenden Erben – ob diese Ansprüche durchgesetzt werden können, ist jedoch keinesfalls gesichert. 

Wer keine Lust mehr auf die Erbengemeinschaft hat, kann versuchen sich aus dieser zu lösen. Das kann einvernehmlich erfolgen oder auch gegen den Willen der anderen Erben.

In diesem Fall können sich Bank und zahlungswilliger Erbe darauf einigen, dass der Erbe mit der Zahlung einer bestimmten Summe aus der Schuldhaft entlassen wird. Das kann zwar für den Einzelnen eine gute Idee sein für die Erbengemeinschaft als Ganzes ist das aber eher selten vorteilhaft.

Somit hat der entsprechende Erbe nichts mehr mit der Tilgung des bestehenden Darlehens zu tun. Allerdings besteht kein Recht auf eine solche Vereinbarung, sodass man als zahlungswilliger Erbe auf die Kulanz der Bank angewiesen ist.

Kommt die Tilgung der Restschuld auf einen Schlag nicht infrage und sind die Konditionen für eine Prolongation beim aktuellen Kreditinstitut wenig attraktiv, muss sich die Erbengemeinschaft um die Anschlussfinanzierung kümmern.

• Grundsätzlich können nur alle Mitglieder der Erbengemeinschaft das Anschlussdarlehen gemeinsam und gesamtschuldnerisch aufnehmen.
• Entsprechend wird jeder Darlehensnehmer für das gesamte Darlehen in Haftung genommen. Das bedeutet: Theoretisch kann sich die Bank einen Erben aussuchen, der für die Zahlung der Zinsen und Raten verantwortlich ist.
• Außerdem müssen in diesem Rahmen alle Erben damit einverstanden sein, dass die Eintragung der Grundschuld als Absicherung vorgenommen werden darf.

Konnten sich alle Erben auf die Beantragung der Anschlussfinanzierung einigen und wurde eine Bank gefunden, die sich dazu bereiterklärt und attraktive Konditionen bietet, kann der Kreditantrag gestellt werden.

Folgende Unterlagen müssen spätestens bei der Beantragung der Anschlussfinanzierung vorliegen:

• Bauplan
• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Kaufvertrag
• Bei vermieteten Immobilien: aktuelle Mietverträge
• Einkommens- und Vermögensauskunft aller Erben

Je mehr Personen zur Erbengemeinschaft gehören, desto schwieriger ist es, eine Lösung zu finden.

Wenn sich ein oder mehrere Erben gegen die Aufnahme eines Anschlussdarlehens stellen, besteht die Möglichkeit, diese auszuzahlen und von den Pflichten und Rechten, die mit dem Immobilienbesitz verbunden sind, zu befreien – auch dafür wird allerdings deren Einverständnis benötigt.

Der dafür nötige Verkauf kann entweder innerhalb der Erbengemeinschaft durchgeführt werden oder an Dritte geschehen.

Als Alternative zur Auszahlung besteht die Möglichkeit, dass nur einer oder einige aus der Erbengemeinschaft das nötige Darlehen aufnehmen und damit für die Tilgung haften.

Diesem Verfahren müssen alle Erben zustimmen und schriftlich festhalten, dass sie damit einverstanden sind, dass die Grundschuld auf der gemeinsamen Immobilie als Sicherheit genutzt werden darf.

Denn sonst muss die Absicherung auf anderem Wege wie beispielsweise durch Wohneigentum der jeweiligen Darlehensnehmer erfolgen. Dadurch steigt das individuelle finanzielle Risiko des Einzelnen weiter, was diese Lösung um einiges unattraktiver macht.

Die Anteile der laufenden Kosten für die Instandhaltung der Immobilie müssen jedoch auf jeden Fall übernommen werden, solange der Erbe als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.