Beleihungswert: Wie die Bank be­stimmt, wie viel Geld sie leiht

Wie genau bestimmt eine Bank, wie viel Geld sie dir für deine Immobilienfinanzierung leiht? Der Beleihungswert ist der Schlüssel. Dieser Wert ist die Basis für die Darlehenshöhe und beeinflusst auch entscheidend deine Zinskonditionen.

Der Beleihungswert beschreibt den Wert, den eine Bank einer Immobilie zuschreibt, um das finanzielle Risiko bei einer Kreditvergabe abzusichern. Anders als der Kaufpreis wird der Beleihungswert konservativ berechnet, da die Bank auch bei einem möglichen Wertverlust der Immobilie abgesichert sein möchte. Du kannst den Beleihungswert als eine Art „Risikopuffer“ der Bank vorstellen.

Beispiel: Angenommen, Du kaufst eine Immobilie für 400.000 Euro. Die Bank kalkuliert einen Sicherheitsabschlag von zehn Prozent, um auf der sicheren Seite zu sein. Der Beleihungswert beträgt dann 360.000 Euro. Dieser Wert ist entscheidend, denn er bestimmt die maximale Höhe des Darlehens, das du aufnehmen kannst.

Der Beleihungswert ist das zentrale Kriterium, wenn es um die Höhe deines Darlehens und die Zinsen geht. Banken nutzen ihn, um das Risiko eines Kreditausfalls zu bewerten. Je niedriger die sogenannte Beleihungsquote – also der Anteil des Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert –, desto günstiger sind die Zinskonditionen. Warum? Weil die Bank bei einem niedrigen Beleihungswert davon ausgeht, dass die Immobilie selbst bei einem Wertverlust ausreichend Sicherheit bietet.

Die Faustregel lautet: Je niedriger die Beleihungsquote, desto besser die Konditionen. Eine hohe Beleihungsquote hingegen bedeutet ein höheres Risiko für die Bank, was sich in schlechteren Zinsen niederschlägt.

Die Berechnung des Beleihungswerts basiert auf mehreren Faktoren. Banken ziehen dabei konservative Schätzungen vor, um das Risiko zu minimieren. Die wichtigsten Berechnungsgrundlagen sind:
 

1. Kaufpreis: Der Kaufpreis dient oft als erster Anhaltspunkt, wird aber nicht einfach übernommen.
2. Sachwert: Dieser Wert ergibt sich aus den Baukosten, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie. Auch Alter und Lage spielen eine Rolle.
3. Ertragswert: Bei vermieteten Immobilien berücksichtigt die Bank die zu erwartenden Mieteinnahmen.
4. Sicherheitsabschlag: Banken setzen in der Regel einen Abschlag von zehn bis 20 Prozent auf den ermittelten Wert, um Marktschwankungen abzufangen.
    

Beispielrechnung für eine Immobilie:

• Kaufpreis: 500.000 Euro
• Sicherheitsabschlag: 10 Prozent (50.000 Euro)
• Beleihungswert: 450.000 Euro

Eine Beleihung von 60 Prozent bedeutet, dass die Bank bereit ist, 60 Prozent des Beleihungswerts als Darlehen zu finanzieren. Bleiben wir bei dem obigen Beispiel: Bei einem Beleihungswert von 450.000 Euro könntest du 270.000 Euro als Darlehen aufnehmen.

Warum ist das wichtig?
Diese Quote gilt als besonders sicher. Banken bieten dir in diesem Bereich die günstigsten Zinsen, da das Ausfallrisiko minimal ist. Gleichzeitig bedeutet es, dass du 40 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital oder andere Mittel finanzieren musst.

Ein „guter“ Beleihungswert hängt immer vom Verhältnis zum Darlehen ab – der sogenannten Beleihungsquote. Diese gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts durch die Bank finanziert werden. Je niedriger die Beleihungsquote, desto besser für Dich.

Grundsätzlich gilt:

• Bis 60 Prozent: Ideal. Du bekommst die besten Zinsen, da das Risiko für die Bank minimal ist.
• Zwischen 60 und 80 Prozent: Gut. Du erhältst solide Konditionen, allerdings sind leicht höhere Zinsen möglich.
• Über 80 Prozent: Akzeptabel, aber teuer. Die Zinsen steigen spürbar, und eine Restschuldversicherung könnte verlangt werden.

Der Beleihungswert deiner Immobilie spielt eine entscheidende Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Er beeinflusst, wie viel Darlehen du von der Bank bekommst und zu welchen Konditionen. Mit einigen cleveren Maßnahmen kannst du dafür sorgen, dass der Beleihungswert möglichst hoch ausfällt. Hier sind einige Tipps:

Eine gut erhaltene und modern ausgestattete Immobilie wirkt sich positiv auf den Beleihungswert aus. Investiere in Renovierungen, wie z. B. die Erneuerung von Fenstern, ein modernes Heizsystem oder energieeffiziente Maßnahmen. Auch kleine Dinge wie frische Farbe oder eine gepflegte Außenanlage können den Eindruck verbessern.

Die Lage der Immobilie ist einer der entscheidendsten Faktoren für den Beleihungswert. Wenn du eine Immobilie in einer beliebten Gegend besitzt oder kaufst, steigt der Wert automatisch. Solltest Du noch auf Immobiliensuche sein, achte darauf, dass Infrastruktur, Nahversorgung und Verkehrsanbindung optimal sind.

Ein unabhängiges Gutachten durch eine:n Sachverständige:n kann den Marktwert deiner Immobilie realistischer einschätzen. Manchmal kalkulieren Banken den Wert zu konservativ – mit einem Gutachten kannst Du verhandeln und möglicherweise einen höheren Beleihungswert erzielen.

Bei vermieteten Objekten wird der Ertragswert berücksichtigt. Höhere Mieteinnahmen können den Beleihungswert erhöhen. Stelle sicher, dass die Mietverträge rechtlich einwandfrei sind und die Miete dem Marktniveau entspricht.