Bei der Baufinanzierung ist es üblich, dass Geld aus dem Darlehen zu bestimmten Zeiten gar nicht abgerufen wird, bei einem Baustopp zum Beispiel. Die Bank erhebt für diese Zeit Zinsen, die Bereitstellungszinsen. In diesem Beitrag erfährst du, wie Bereitstellungszinsen berechnet werden und wie du sie vermeiden kannst.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Bereitstellungszinsen fallen ab Auszahlungsreife des Darlehens an.

  • Sie werden von der Bank bis zum vollständigen Abruf der Kreditsumme berechnet. Sie dienen als Entschädigung für entgangene Zinserträge.

  • Ohne Bereitstellungszinsen lassen sich hohe Zusatzkosten einsparen.


Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn du zwar ein Darlehen von der Bank bekommen hast, das Geld aber noch nicht einsetzen kannst. Bereitstellungszinsen werden in der Regel bei Baukrediten zur Finanzierung einer neuen Immobilie erhoben. Beim Hausbau müssen Bauunternehmen oder Handwerker:innen zu unterschiedlichen Zeiten bezahlt werden. Wenn du ein Haus baust, rufst du also häppchenweise deinen Kredit ab. Die Bank hält aber das noch nicht abgerufenen Kredit für dich bereit. Bereitstellungszinsen sind somit eine Entschädigung für die kreditgebende Bank.

Es ist wichtig, die genauen Bedingungen im Kreditvertrag zu prüfen, um zu verstehen, wann und unter welchen Umständen Bereitstellungszinsen anfallen. Die Höhe der Bereitstellungszinsen, der Zeitraum, für den sie erhoben werden und andere relevante Details werden im Kreditvertrag festgelegt.

Wann erhebt die Bank Bereitstellungszinsen?

Die Bank erhebt Bereitstellungszinsen bei der Baufinanzierung, wenn dir ein Darlehen bewilligt wurde, du das Geld aber noch nicht beanspruchen kannst. Die Bereitstellungszinsen sollen die Bank für die Vorhaltung der Kreditsumme entschädigen. Hier sind einige typische Szenarien:

  • Bausparvertrag: Bei einem Bausparvertrag erfolgt die Bereitstellungszinsphase, wenn die Zuteilung erreicht wurde, der:die Kreditnehmer:in aber noch nicht das gesamte Bauspardarlehen abruft.
  • Hypothekendarlehen: Bei einem Hypothekendarlehen kann die Bereitstellungszinsphase eintreten, sobald die Bank das Darlehen bewilligt hat, der:die Kreditnehmer:in aber noch nicht den gesamten Darlehensbetrag abgerufen hat.
  • Darlehen für Bauvorhaben: Bei Bauprojekten, bei denen das Darlehen schrittweise für verschiedene Bauphasen benötigt wird, können Bereitstellungszinsen anfallen, wenn bestimmte Teilbeträge noch nicht abgerufen wurden.
Expertenkommentar

„Bereitstellungszinsen werden in der Regel nur beim Bauen fällig, wo es zu Verzögerungen kommen kann. Mit einer gut durchdachten Planung können diese Zinsen vermieden werden.”

Oranus Mahmoodi
Expertin für Mieten & Kaufen
Oranus Mahmoodi

Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.

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Unterschied zwischen Bereitstellungszinsen und Sollzinsen

Sollzinsen werden mit dem Kreditinstitut im Vorfeld genau ausgehandelt. Sie werden fällig, wenn ein Darlehen in Anspruch genommen wird.

Bereitstellungszinsen hingegen fallen auch dann an, wenn der Kredit nicht abgerufen wird. Dies kann erhebliche Zusatzkosten hervorrufen. Folgende Merkmale bringen die Zinsarten mit sich:

Sollzinsen Bereitstellungszinsen
  • Werden mit der Inanspruchnahme von Darlehensbeträgen monatlich fällig
  • Werden auf nicht abgerufene Kreditbeträge fällig
  • Fallen meistens niedriger als Bereitstellungszinsen aus
  • Werden direkt nach der bereitstellungszins-freien Zeit monatlich berechnet
  • Je mehr Geld abgerufen wird, umso mehr Sollzinsen müssen gezahlt werden
  • Fallen zusätzlich zu Sollzinsen an, wenn nur Teilbeträge abgerufen wurden
 
  • Je höher der abgerufene Darlehensbetrag, umso niedriger werden die Bereitstellungszinsbeträge
hint
Tipp

Es gibt aber nicht nur den Bereitstellungszins als Entschädigung für die Bank. Ebenfalls gibt es die Nichtabnahmeentschädigung, die sich aber klar von dem Bereitstellungszins unterscheidet und abgrenzt. Die Nichtabnahmeentschädigung fällt dann an, wenn beispielsweise der fest vereinbarte Kredit nicht benötigt und abgerufen wird.

Wie werden Bereitstellungszinsen errechnet?

Die Höhe des Bereitstellungszinses wird üblicherweise über zwei verschiedene Methoden bestimmt:
1. Der Zins wird auf Grundlage des noch nicht abgerufenen Teils des Darlehens berechnet.
2. Der Zins wird auf Grundlage der gesamten Kreditsumme erhoben.

In der Regel entspricht der Zinssatz in etwa zwei bis drei Prozent des noch nicht abgerufenen Kredits und wird monatlich verbucht. In folgendem Beispiel wird verdeutlicht, wie eine Immobilienfinanzierung mit und ohne Bereitstellungszinsen die Kosten ändern kann:

Der:die Kunde:in nimmt zum 1. Februar einen Kredit über 500.000 Euro auf. Es wird ein Bereitstellungszins von 0,15 Prozent monatlich vereinbart. Die Bereitstellungszinsen müssen bei einem anstehenden Immobilienkauf in die Gesamtrechnung mit aufgenommen werden. Zögern sich die Preisverhandlungen bei einem Immobilienkauf oder die Fertigstellung eines Neubaus hinaus, können die Bereitstellungszinsen ein vorerst profitables Geschäft entsprechend negativ beeinflussen. Das sind zwei Rechenbeispiele für die Ermittlung der Zinsen und Bereitstellungszinsen:

 

Beispiel ohne Bereitstellungszinsen mit einem vereinbarten Zinssatz von 3 % jährlich Beispiel mit Bereitstellungszinsen von 0,15 % monatlich
  • Grundstückskauf im März: 190.000 Euro

  • Zahlung Bauunternehmen im Oktober: 60.000 Euro

  • Zahlung Bauunternehmen im November: 190.000 Euro

  • Zahlung Bauunternehmen im März: 60.000 Euro

  • Darlehenshöhe Ende März: 500.000 Euro
  • Kein Betrag im Februar abgerufen: 750 Euro
    Bereitstellungszinsen 1 x

  • 310.000 Euro zum Abruf ab März bereit: 465 Euro von März bis September 7 x

  • 250.000 Euro zum Abruf Oktober bereit: 375 Euro 1 x 

  • 60.000 Euro November bis März zum Abruf bereit: 90 Euro 5 x
Aufgelaufene Zinsen bei 3 % Zinssatz: 8.000 Euro Aufgelaufene Bereitstellungszinsen: 4.830 Euro

Können diese Zinsen von der Steuer abgesetzt werden?

Steuerlich absetzen kannst du Bereitstellungszinsen nur, wenn die Immobilie vermietet wird. Wird sie selbst bewohnt, ist die steuerliche Absetzung nicht möglich. Handelt es sich um eine Vermietung, werden die Bereitstellungszinsen als Herstellungskosten abgeschrieben. Eine rückwirkende Geltendmachung als Werbungskosten ist nicht möglich.

Wie können Bereitstellungszinsen vermieden werden?

Um Bereitstellungszinsen bei der Immobilienfinanzierung zu vermeiden oder zu minimieren, kannst du einige Maßnahmen ergreifen. Hier sind einige Tipps, wie Bereitstellungszinsen vermieden werden können:

  • Schnelle Inanspruchnahme des Darlehens: Der einfachste Weg, um Bereitstellungszinsen zu vermeiden, besteht darin, das Darlehen so schnell wie möglich in Anspruch zu nehmen. Je früher du den Kredit abrufst, desto kürzer ist der Zeitraum, für den Bereitstellungszinsen anfallen.
  • Sorgfältige Planung: Eine sorgfältige Planung des Finanzierungsbedarfs ist entscheidend. Du solltest realistisch abschätzen, wann sie welche Teile des Darlehens benötigen, insbesondere bei Bauprojekten oder Bausparverträgen.
  • Festlegung klarer Zielpunkte: Bei Bauprojekten oder Bausparverträgen sollten klare Zielpunkte definiert werden, zu denen bestimmte Darlehensbeträge abgerufen werden müssen. Eine genaue Planung kann dir helfen, die Bereitstellungszinsen zu minimieren.
  • Vorzeitige Zuteilung bei Bausparverträgen: Bei Bausparverträgen sollten Kreditnehmer:innen prüfen, ob es möglich ist, eine vorzeitige Zuteilung zu erreichen. Eine vorzeitige Zuteilung ermöglicht es, das Bauspardarlehen schneller abzurufen und Bereitstellungszinsen zu vermeiden.
  • Flexibilität im Vertrag prüfen: Einige Darlehensverträge bieten Flexibilität bezüglich der Inanspruchnahme und können spezielle Regelungen enthalten, um Bereitstellungszinsen zu minimieren. Es ist wichtig, diese Optionen bei Vertragsabschluss zu prüfen.
  • Festzinsvereinbarungen nutzen: Du kannst versuchen, bei Vertragsabschluss Festzinsvereinbarungen für bestimmte Teilbeträge zu treffen, um die Zinskosten zu begrenzen, während das Darlehen bereitgehalten wird.

Was ist die bereitstellungszinsfreie Zeit?

Die Banken verlangen die Bereitstellungszinsen nicht sofort. Es ist normal, dass Formalitäten den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags verzögern oder dass das Bauvorhaben nicht planmäßig verläuft. Deswegen bieten Banken meist eine bereitstellungszinsfreie Zeit für die noch nicht benötigte Kreditsumme an. Erst nach Ablauf dieser Zeitspanne berechnen sie Bereitstellungszinsen.

Bauverzögerungen können Zinszahlungen nach sich ziehen

Zunächst solltest du darauf achten, dass die genauen Bedingungen zur Vermeidung von Bereitstellungszinsen im Kreditvertrag festgelegt sind. Eine genaue Prüfung der Vertragsbedingungen und gegebenenfalls eine Abstimmung mit der Bank sind entscheidend, um optimale Ergebnisse zu erzielen.


FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Bereitstellungszinsen

Welchen Prozentsatz machen Bereitstellungszinsen aus?

Die Höhe der Bereitstellungszinsen ist nicht direkt festgelegt. Meistens bewegen sie sich aber bei drei Prozent pro Jahr. Pro Monat kann man mit 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen rechnen.

Müssen Bereitstellungszinsen vom ersten Moment an bezahlt werden?

Bereitstellungszinsen fallen dann an, wenn eine Bank ein Darlehen bereithält, es aber noch nicht abgerufen wurde. Vielmals gibt es eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Erst nach deren Ablauf werden Bereitschaftszinsen gezahlt.

Sind Bereitstellungszinsen und Sollzinsen zu zahlen?

Bei dem Hauskauf werden normalerweise keine Bereitstellungszinsen fällig, denn der Betrag wird direkt am Stück abgerufen. Der Hausbau hingegen wird immer etappenweise abgerufen. Also musst du sowohl Bereitstellungszinsen auf den nicht abgerufenen Teil als auch Sollzinsen auf den beanspruchten Betrag zahlen.


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